¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta? EXPANSIÓN ha elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble residencial.
Principalmente tienen que ver con el análisis del precio, la elección de la hipoteca, la previsión de gastos o las oportunidades de revalorización.
1-Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda
El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido. "Es útil conocer cuál es el precio medio de la zona y de otros pisos de similares características", apunta Beatriz Toribio, jefa de Estudios de Fotocasa. En zonas con mucha demanda, hay pocas opciones de conseguir rebajas
2-Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo
El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%. Vale más la pena quedarse corto que pasarse.
3-Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más
"Realice un amplio estudio hasta encontrar el mejor crédito que ofrezca el mercado", aconsejan desde Alfa Inmobiliaria. "El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador", aseguran, si bien es cierto que la era de las hipotecas ultrabaratas ha terminado.
En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total. "Si está pensando en comprar con una hipoteca a tipo fijo, no deje pasar mucho el tiempo porque las entidades financieras ya han empezado a subir los precios", alerta Toribio.
4-Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra de la vivienda
La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades. El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta. Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la autonomía. Este tributo es incompatible con el ITP.
5-Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad
Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. "Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión", explica la guía Consejos para comprar con éxito una vivienda en 2017. Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de IBI, que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad.
6-Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar
Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. A la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final. Antes de iniciar la reforma, se deben analizar temas como aislamiento, conductos o iluminación, sobre todo.
7-Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios
Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera... así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda. Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca
8-Visitar el vecindario y la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos
Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales. Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado y la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso. Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte público, colegios, comercio, zonas verdes...
9-Si es una inversión, priorice la zona y la rentabilidad al precio
En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Sin embargo, no tienen por qué ser siempre las más rentables. Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, opina que los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia. "La ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia", recalca.
10-No precipitarse... ni dejar pasar una buena oportunidad
"Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello", apunta Toribio. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad. "Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad", atajan desde Alfa.
Fuente: http://www.expansion.com/
