22/3/17

Los pagos en negro continúan muy presentes en la compra de vivienda


El sector inmobiliario vive un nuevo ciclo después de los estragos causados por la crisis. Un tiempo en el que debe definir su futuro y sentar los cimientos de un mercado de la vivienda sano, con la palabra "transparencia" como una de las banderas, según los entendidos. Sin embargo, en torno a este sector aún perduran vicios. Entre estos, destaca la economía sumergida, entendida como los pagos no declarados y que, a la postre, alimentan la especulación. Sobre todo, en la compraventa, cuando vendedor y comprador acuerdan una parte del desembolso en dinero negro.

Actualmente, y no es noticia, al buscar una vivienda no es difícil encontrar vendedores que, sin complejos, exigen que un porcentaje del precio sea abonado en efectivo, al margen del control tributario. Incluso, a veces, con la complicidad de una empresa que comercializa el inmueble. Pablo (nombre ficticio) da fe de esta cruda realidad: "Pasé una oferta de 160.000 euros por un piso que costaba 165.000 y la respuesta del propietario fue afirmativa, pero si le daba 40.000 euros en mano". "Esta contraoferta me sorprendió e incluso me hizo dudar sobre qué hacer. Finalmente, opté por lo legal, aunque me costara un poco más la casa", declara.

"Los pagos en B fueron muy frecuentes, sobre todo, durante el boom, cuando había grandes diferencias entre el valor de venta y el valor mínimo que fijaban las comunidades autónomas. El comprador se ahorraba el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de lo que entregaba bajo cuerda y el vendedor declaraba un menor incremento patrimonial", recuerda Fernando Iglesias, experto del sector y franquiciado de una de las redes inmobiliarias más importantes de España. "Con la crisis", prosigue, "la diferencia entre el importe de venta y el estipulado para cobrar el ITP desapareció y dejó de tener sentido pagar en negro". "Ahora el mercado ha remontado y los precios han experimentado una subida notable, con lo que el B vuelve a ser interesante", avisa.
"Se suavizó la vigilancia"

José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), lamenta que desde 2010 se haya moderado la vigilancia tributaria sobre el ladrillo. "Cada año hay un plan de control y este texto llegó a reflejar 17 referencias a este sector. En 2017 sólo hay dos", denuncia. "Durante la crisis se suavizaron las investigaciones, en lo que fue una decisión estratégica muy cuestionable, y ya no se han reactivado", rememora, criticando que la Agencia Tributaria se esté volcando en los alquileres sumergidos. "No parece que esto sea lo más importante", sostiene.

Mollinedo puntualiza que el mayor beneficiado con el pago en B es el vendedor porque se ahorra el impuesto directo del importe no declarado, mientras que el comprador no paga el ITP o IVA. Si es una persona física, esquiva la retención, del 19% al 23%, por la ganancia patrimonial en el IRPF. Mollinedo pone un ejemplo: la venta de un piso por 150.000 euros que en su día costó 70.000 y que se escritura en 90.000. "Si sólo se tributa por esos 20.000 euros de supuesta ganancia, se paga 4.080 euros a Hacienda, mientras que si se tributa por los 80.000 euros reales de beneficio se pagaría hasta 17.280 euros, 13.200 euros más".

La sensación que hay a pie de calle de que el pago en negro sigue estando a la orden del día, sin embargo, no se aprecia en los despachos de los notarios, los encargados de elevar a escritura pública las compraventas y uno de los principales filtros contra las entregas en B. Fuentes del Consejo General del Notariado aclaran que "los notarios no tienen percepción de que existan los pagos en negro ni creen que sean posibles por los altos controles" y la "gran concienciación" de los fedatarios, que "están obligados a conocer los medios de pago (talón, transferencia, cheque, en efectivo, etc.) y adjuntar esta información a la escritura".

"Además", prosiguen las mismas fuentes oficiales notariales, "periódicamente el órgano de colaboración tributaria del Notariado comunica a la Agencia Tributaria los escasos casos, muy escasos, de escrituras en las que no se ha querido manifestar el método de pago". Por otra parte, este organismo pone en valor que los notarios también disponen de un equipo de prevención de blanqueo de capitales que colabora con las administraciones de fraude fiscal desde 2005, analizando los medios de pago y si estos son en metálico -"algo raro en una operación en la que se debe acreditar su procedencia"-. "Si se consideran un elemento de riesgo, se estudia en detalle a la persona, su profesión, etc., y si hay sospechas se remite al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales (Sepblac)", se indica desde el Notariado.

Técnicos fiscales consultados por SU VIVIENDA sí que admiten que el pago en B entre particulares existe con carácter residual si coincide el interés del vendedor con la tolerancia del comprador, aunque restan relevancia a esta práctica. Y avisan de las consecuencias negativas para el adquiriente: la primera, la vivienda tendrá un menor valor de adquisición y, por tanto, una mayor plusvalía a pagar en una futura venta; y la segunda, la limitación del importe de la hipoteca a contratar. Igualmente, advierten de que los valores del ITP están muy altos y puede resultar muy ruidoso declarar un precio superior al escriturado. "En estos casos, la revisión está asegurada", avisan las abogadas Echeandía y Alevito.

En este punto, Iglesias destaca que las inmobiliarias como la suya son parte obligada a colaborar con el Sepblac, pero reconoce que hay agencias que no saben ni lo que es este organismo. "Hay mucho oportunista y pirata que forma parte de este fraude", lamenta. "He podido comprobar que hay agencias con viviendas de protección publicadas con un valor de venta superior al legal permitido, con lo que va implícito tener que pagar en B", denuncia.

A falta de datos oficiales que cuantifiquen el pago en negro en la compraventa de una vivienda, sólo puede compararse el desajuste entre el valor real de venta y el escriturado. A partir de un complejo algoritmo, urban Data Analytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado inmobiliario, ha elaborado, basándose en la tecnología big data, una pionera comparativa en este sentido. Ha identificado las discordancias entre los precios registrados y los precios reales de cierre de las operaciones en Madrid, tanto por distritos como por principales municipios.

En la capital, de media, el precio de venta sería un 10% superior al escriturado, con los distritos de Ciudad Lineal (más del 14%), Puente de Vallecas y Usera (entre el 12% y el 14%) como epicentros del desajuste. En el lado opuesto, se sitúan Salamanca, Vicálvaro, Retiro y Hortaleza (4%-6%). Por municipios, Boadilla del Monte (más del 10%) y Alcobendas (entre el 0% y el 2%) son los dos polos opuestos.
Medidas antifraude

Para erradicar el pago en negro, "algo complicado porque esto es España y existe mucha picaresca", recuerda Iglesias, éste anima a sus colegas a no consentirlo y a las comunidades autónomas a ajustar los valores mínimos de escrituración a la situación real del mercado. En su opinión, las haciendas autonómicas pueden saber en cuánto realmente se transmite un piso. "Ante cualquier indicio, deberían hacer automáticamente una paralela y enviarla al presunto infractor. Con esta medida se lograría disuadir a la gente", declara.

En este momento, el control de la Agencia Tributaria pasa por una batería de medidas muy variadas que tienen como base, fundamentalmente, el cruce de datos: la comprobación general de las sociedades vendedoras o promotoras, el análisis de flujos patrimoniales de los socios o administradores, el requerimiento de información a los compradores (incluyendo la revisión de sus cuentas bancarias), la toma directa de datos sobre el terreno en las nuevas promociones a la venta, etc. Además, en el caso de la obra nueva -"un mercado menos afectado por los pagos en negro que la segunda mano", según Iglesias- cuando Hacienda conoce la verdad de una sola operación puede deducir de forma indirecta el valor del resto de inmuebles y utilizar estimaciones indirectas. Lo mismo ocurre en el mercado de casas usadas.

Desde Gestha se recalca que Hacienda realiza una selección de contribuyentes a vigilar en base a discrepancias fiscales. "Por ejemplo, comprueba si el comprador solicita una hipoteca de un importe superior al escriturado o si el vendedor vuelve a adquirir un piso de un valor mucho mayor de lo que supuestamente ha ingresado", informa Mollinedo. "En estos planes de control", puntualiza, "hay una unidad de selección que busca las discrepancias entre los datos de los contribuyentes e información de terceros y si no tienen explicación pasan a otros investigadores".
Multas elevadas

Sobre las sanciones por el pago en negro, éstas aparecen en la Ley General de Tributos y, los casos más graves, se consideran delito contra la hacienda pública. De este modo, pueden ser muy variadas. Si la operación es entre un particular y una sociedad, la penalización por un pago en efectivo superior a 2.500 euros será del 25%, más los intereses, de la cantidad desembolsada. Y por no tributar el dinero negro, ya sea en el ITP, IVA o en el IRPF, la multa puede ir del 50% al 150% de la cantidad defraudada, que evidentemente también debe reintegrarse.

Para acabar con la lacra del pago en negro en la vivienda, Mollinedo plantea la creación de una base de datos con una valoración única de los inmuebles a todos los efectos tributarios. "La prevaloración (el valor catastral) de las casas usadas de las comunidades sería el antecedente a perfeccionar de esta base de datos nacional", propone. "Hay que fijar precios de mercado casa por casa ceñidos a los reales y sobre los que se tributaría. Esto es posible con el big data", indica.

Otras medidas antifraude que abanderan en Gestha son la de tributar en la renta general del IRPF las plusvalías por los pases y transmisiones de inmuebles que hayan pertenecido durante menos de tres años al transmitente, siempre que no se dé una circunstancia objetiva que obligue al cambio de domicilio; la creación de un censo de personas o entidades tenedoras de billetes de 500 euros; impulsar un registro municipal de contratos de compraventa; y obligar al comprador a retener al vendedor un importe del precio de la transacción para asegurar que se ingresa el IVA, el Impuesto de Sociedades o el IRPF.

Acabar con esta fraudulenta práctica, demasiado interiorizada quizá en la sociedad, requiere de concienciación y de la implicación de todos los actores que intervienen en una compraventa, según los expertos fiscales: desde el vendedor al comprador pasando por los agentes intermediarios y organismos de control autonómicos y estatales.

 
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