¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? EXPANSIÓN ha elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble, tanto para vivir en él como para rentabilizarlo. Las principales sugerencias tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.
La vivienda vuelve a estar de moda. El ladrillo ha comenzado a recuperar el brillo perdido y enfila 2017 como año de su consolidación. Cada vez se venden más casas, y los precios suben de forma notable. Los pisos se encarecieron un 4,7% en 2016, según el Instituto Nacional de Estadística.
Con el comienzo de año, la apertura del acceso al crédito iniciada por los bancos y la normalización del mercado residencial, serán muchos los españoles que se hayan fijado el objetivo de adquirir una vivienda en los próximos meses, ya sea su primera compra, como reposición o como inversión.
Este último punto está siendo muy relevante en los últimos trimestres. Los inversionistas ya copan el 28% de las compras totales, cifra que asciende al 40% en el caso de Barcelona, al 37% en Valencia y al 32% en Madrid. No en vano, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media anual del 4,4%, según los datos del Banco de España. La cifra se eleva hasta el 9,1% si se le añade la revalorización a 12 meses del inmueble, como hace el organismo que gobierna Luis María Linde.
En cualquiera de los tres casos -primera compra, cambio de domicilio o inversión pura-, la operación exige una planificación exhaustiva. La compra de una vivienda supone, en la mayoría de los casos, un gran desembolso, por lo que debe llevarse a cabo siendo totalmente consciente de las consecuencias que podría acarrear.
¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta? Para ayudar en la toma de decisiones, EXPANSIÓN ha elaborado una guía con los diez principales consejos a tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble residencial. Los principales tienen que ver con el análisis de precios, con la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización.
Uno de los principales consejos que dan los expertos inmobiliarios a los compradores de vivienda es "hacer bien las cuentas". Aunque parezca una perogrullada, se trata de la clave de bóveda de toda la operación. Para empezar, hay que comprar un piso cuya hipoteca no consuma más del 40% del salario neto.
Además, en base a esa cantidad que se puede gastar, hay que tener ahorrado un mínimo del 20% del precio de la vivienda que se quiere comprar, a lo que es recomendable añadirle un "colchón" para gastos extraordinarios que pueden surgir, así como los legales.
Análisis minucioso
Es muy importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización del piso que se quiera adquirir. No en vano, la expectativa de ganancia de valor no sólo es una de las principales motivaciones de los inversores minoristas, sino, también, de los compradores de primera vivienda, a los que el encarecimiento les da seguridad patrimonial.
"Nuestra recomendación es que, si la vivienda está destinada a la inversión, se analicen las perspectivas de crecimiento existente en las zonas más modernas y dinámicas de la ciudad", afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. "Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y cada vez cuesta más encontrar una casa en Barcelona o Madrid", agrega Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.
Otra de las variables fundamentales que entran en liza a la hora de comprar una vivienda es la hipoteca. La gran pregunta, hoy por hoy, es ¿tipo fijo o tipo variable? Depende de la evolución de los tipos de referencia del Banco Central Europeo, claro, pero los expertos coinciden en que, aunque los créditos a tipo fijo están ganando terreno, aún es buen momento para referenciar el préstamo al euribor.
Eso sí, "hay que hacer cálculos de a cuánto subiría la cuota mensual de hipoteca en un escenario del euribor no tan positivo. Sólo dos de cada 10 compradores lo tienen muy en cuenta antes de firmar el crédito", alerta Toribio.
1. Hacer un estudio sobre el precio y la potencial revalorización de la vivienda
El precio es la principal variable a tener en cuenta a la hora de decantarse por una vivienda u otra, pero lleva aparejado otro argumento de vital importancia: la potencial revalorización. Tanto si la vivienda se va a destinar a la inversión -o sea, al alquiler, en busca de rentabilidad- como si se adquiere para uso propio, es recomendable conjugar un precio atractivo con unas expectativas de futuro sólido.
En zonas con mucha demanda, hay pocas opciones de conseguir rebajas
"Para valorar si el precio puesto por el vendedor es adecuado, además de ver la vivienda, es útil conocer cuál es el precio medio de la zona y de otros pisos de similares características", apunta Beatriz Toribio, jefa de Estudios de Fotocasa. Por lo general, a mayor oferta, mayor facilidad de negociar para el comprador.
"Si, en cambio, el mercado inmobiliario se presenta con una mayor demanda que oferta -caso de algunos distritos de las grandes urbes- será el comprador el que deba ajustarse a la oferta sin demasiada posibilidad de negociar para una bajada de precios", alerta Toribio.
¿Por qué es importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización? Porque la compra de un piso es una de las inversiones más importantes para el común de los mortales, si no la que más. Lo normal es que, con el tiempo, de una casa más pequeña se pase a una mayor, por necesidades familiares, por la mejoría laboral, o simplemente, por haber ahorrado más.
"Nuestra recomendación, es que, si la vivienda está destinada a la inversión, analice las perspectivas de crecimiento existente en las zonas más modernas y dinámicas de la ciudad", afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.
2. Buscar un piso por el que no tenga que pagar más del 40% de su sueldo
El presupuesto es uno de los factores más importantes a la hora de adquirir una vivienda. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es importante saber cuáles son los gastos mensuales que se pueden pagar, haciendo una proyección de los ingresos a corto y medio plazo. Lo ideal es que la hipoteca no suponga más del 40% de uno del sueldo principal de la unidad familiar, para evitar riesgos innecesarios de impago. Hay entidades bancarias que rebajan este umbral aún más, hasta el 33% o, incluso, por debajo del 30%.
La inmobiliaria Alfa apunta, en su guía Consejos para comprar con éxito una vivienda en 2017, que "la cuota mensual de su hipoteca no debe superar el 40% de los ingresos netos de la unidad familiar". "Sin embargo, tenga en cuenta que, ampliando ligeramente la franja de precios a analizar, podría encontrar una vivienda bastante mejor, que a la larga será más cómoda y rentable en todos los sentidos". He aquí la principal diatriba de la inmensa mayoría de los compradores, a la hora de elegir qué nivel de gasto se pueden permitir.
Todos los factores son importantes a la hora de elaborar un presupuesto de compra: la estabilidad laboral, el salario, el índice hipotecario que se va a aplicar... "Se trata de analizar los números y averiguar la comodidad del pago de la hipoteca que se va a contratar", apuntan desde Fotocasa. "Siempre suceden imprevistos, por lo que el objetivo es no preocuparse cada noche", agregan.
Es decir, vale más la pena quedarse corto que pasarse. De ahí que los expertos difieran a la baja, pero nunca recomienden gastar más del 40% del sueldo neto.
3. Realizar un estudio sobre la hipoteca que le conviene más
"Realice un amplio estudio hasta encontrar el mejor crédito que ofrezca el mercado", aconsejan desde Alfa Inmobiliaria. "El momento actual ofrece unas condiciones hipotecarias muy favorables para el comprador", aseguran, si bien es cierto que la era de las hipotecas ultrabaratas ha terminado.
En este punto, surge la gran duda: ¿hipoteca a tipo fijo o variable? Los créditos a tipo fijo se han convertido en el producto estrella y ya suponen un tercio de la contratación total, pero las hipotecas variables siguen siendo más atractivas... siempre que los tipos de interés no se disparen a largo plazo.
Los préstamos variables siguen siendo más ventajosos, según los expertos
Para decidir, hay que tener en cuenta, fundamentalmente, las perspectivas sobre la evolución de los tipos de interés. Ahora el euribor está en mínimos históricos. Y el Banco Central Europeo ha anunciado, entre otras medidas, que va a mantener el tipo de interés oficial en el 0%, "si es necesario". "Un escenario realista pudiera ser que los tipos volvieran de manera progresiva, a niveles cercanos al 2%", apunta la OCU. "Si se mantuviera un euribor muy bajo estable durante los próximos dos años, rondase alrededor del 1% durante los cinco años siguientes y subiera hasta el 2% quedándose así hasta el vencimiento, los préstamos a tipo de interés variable seguirían siendo más interesantes que los fijos", concluye esta organización.
"Si estás pensando en comprar con una hipoteca a tipo fijo, no dejes pasar mucho el tiempo porque las entidades financieras ya han empezado a subir los precios como consecuencia de la sentencia sobre las cláusulas suelo", alerta Beatriz Toribio, de Fotocasa.
4. Revisar toda la fiscalidad aparejada a la compra del inmueble
La compra de vivienda tiene varios efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos, que están al alza. Es el caso de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades.
El IVA de los pisos nuevos es del 10%; por los usados se pagael ITP (6%-11%)
El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección, informa Mercedes Serraller. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma en una horquilla de entre el 6% y el 11% sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor: en este caso, el porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por el Fisco.
Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Todas las operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedan sujetas a este impuesto por la cuota fija y por la variable. Este tributo es incompatible con el ITP, por lo que las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.
5. Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad
Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. "Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión", explica la guía Consejos para comprar con éxito una vivienda en 2017.
Asimismo, el comprador de vivienda debe prever que, cada año, estará obligado a pagar una cuota de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.
Los gastos totales de una vivienda son fundamentales a la hora de calcular la rentabilidad neta que se va a obtener por él, si se ha comprado como inversión, con vistas a ponerlo en el mercado del arrendamiento.
La rentabilidad neta total de una vivienda se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles todos los gastos) entre el precio del inmueble, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 euros al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros en los 12 meses, tiene una rentabilidad neta del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta ascendería al 7%, por la ganancia patrimonial implícita, según explica el Instituto de Práctica Empresarial.
6. Sopesar las ventajas de comprar una vivienda a reformar
Tanto en el caso de optar por una vivienda para vivir como si se adquiere para rentabilizarla a través del alquiler, comprar una vivienda para reformar puede contar con interesantes ventajas, sobre todo en el centro de las grandes ciudades. No en vano, a la posibilidad de diseñar la casa a su medida es posible añadirle otro plus: una mayor rebaja en el precio final.
Antes de iniciar la reforma, se deben analizar los puntos fuertes y débiles de la vivienda, sobre todo en temas como aislamiento, conductos o iluminación requieren una especial atención. Así lo explican desde el portal Idealista. "También es interesante plantearse la estética que se quiere dar y todos aquellos detalles que se buscan dentro de una casa. Para ello es necesario preparar un proyecto concreto, que se ajuste perfectamente a nuestras necesidades y presupuesto, y así evitar futuros errores", alertan.
En caso de que la reforma sea importante, es mejor pedir ayuda a un profesional. Es conveniente solicitar un presupuesto detallado a varios profesionales y así comparar precios, como recomiendan también desde el Colegio de Arquitectos de Madrid. "Aunque puede parecer que la contratación de un experto encarecerá la reforma, su asesoramiento puede ahorrarnos dinero", atajan desde Idealista.
Uno de los inconvenientes que más preocupa en una vivienda de segunda mano es el estado de las tuberías. Si están a la vista, pueden ser sustituidas sin necesidad de levantar el suelo, o se pueden pintar del mismo color que la pared.
Conseguir desde el principio una iluminación correcta en toda la casa contribuye a darle un aire nuevo, con lo cual será más fácil ajustar al alza el precio del alquiler. Un buen rediseño de la casa sale rentable siempre, a largo plazo.
7. Ahorrar un plus de dinero para gastos extraordinarios
Los expertos inmobiliarios recomiendan tener dos colchones económicos. Por un lado, hay que ahorrar, como poco, el 20% del precio del inmueble que se quiere adquirir, para pagar la parte que no cubre el préstamo hipotecario. Por otro lado, hay que destinar otro porcentaje de ahorros a los gastos de escrituración, abogados, notario, etcétera... así como a los posibles gastos extraordinarios que puedan surgir tras la compra de la vivienda.
Sólo 2 de cada 10 compradores hacen todos los cálculos antes de firmar la hipoteca
Para que éstos sean los mínimos posibles, revise a conciencia los posibles vicios ocultos del inmueble. No es infrecuente que, tras la compra, comiencen a aparecer defectos de construcción, como grietas, gorgojos de la madera, humedades, malfuncionamiento de los equipamientos del piso, etcétera. Comprobarlo todo antes de dar el paso definitivo de la compra es muy importante.
La mayoría de ellos se pueden descontar, a posteriori, del precio de venta. Incluso se puede cancelar la operación. Además, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si en razón de su profesión debía conocerlos, será obligado a la indemnización de perjuicios.
Pero ésos no serían los únicos gastos extraordinarios que pueden surgir. "Tenemos que conocer bien todos los gastos que implica la compra de una vivienda e incluirlos en nuestro presupuesto", apunta Beatriz Toribio, de Fotocasa. "Mucha gente se lleva luego sorpresas", añade.
Además, recomienda "hacer cálculos de a cuánto subiría la cuota mensual de hipoteca en un escenario del euribor no tan positivo". Según un estudio reciente del portal inmobiliario, sólo dos de cada 10 compradores lo tienen muy en cuenta antes de firmar la hipoteca. Muchos compradores dan más peso a reformas o derramas que al euribor.
8. Visitar el vecindarioy la vivienda y revisar los posibles vicios ocultos
Antes de decidirse por un inmueble, es importante que un profesional realice una inspección técnica que determine el estado de los sistemas mecánicos, la disposición general y las condiciones estético-ambientales, como recomienda Beatriz Toribio, responsable del departamento de Estudios de Fotocasa.
Los certificados de Inspección Profesional de Vivienda (certificados IPV) aportan la seguridad de que la propiedad está en perfecto estado, al menos, la posibilidad de plantear un posible descuento si hubiera algún elemento defectuoso.
Además, es recomendable hablar con los vecinos para saber lo que significa vivir en esa comunidad. Visitar el vecindario es imprescindible para saber si este se ajusta o no a las necesidades del comprador en cuestión de transporte, colegios, comercio, zonas verdes...
La importancia de los alrededores es crucial, como apunta Alfa Inmobiliaria en su reciente guía Consejos para comprar con éxito una vivienda en 2017. "La zona en la que se ubica la vivienda es casi tan importante como el interior de ésta", enfatiza el documento. "Tanto si es para vivir, como para alquilar, factores como la existencia de transporte público, zonas verdes, la cercanía de comercios o centros educativos mantendrán siempre al alza su inversión", añade.
Si el inmueble cumple todos los requisitos, pero la localización no se adecúa a las necesidades establecidas en un principio, "no tendrá nada que hacer", como sintetiza Fotocasa en la guía sobre la compra de vivienda que ha elaborado para este diario.
Para no cometer errores a la hora de tomar la decisión es importante conocer la zona, caminar por ella y ver si se adapta a los objetivos marcados. Tiempo y dedicación, en suma.
9. Si es una inversión, hay que priorizar la zona y la rentabilidad al precio
En las zonas céntricas de las grandes ciudades, el mercado residencial se está recuperando con más solidez que el resto. Son zonas bien comunicadas, que tienen una demanda muy solvente, ofrecen alta rentabilidad y albergan una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una expectativa de revalorización más segura que en otras zonas.
Sin embargo, no tienen por qué ser las más rentables. Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, asegura que "ahora mismo, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, comprar una vivienda en barrios periféricos genera el doble de rentabilidad que aquellas viviendas adquiridas en el centro". Martí opina que los barrios céntricos necesitan una inversión significativamente mayor para adquirir el inmueble, cuando la renta de su alquiler no es tan superior a las que se pueden generar en la periferia. "La ratio rendimiento/riesgo es más óptima en la periferia", recalca.
Las zonas más rentables de las grandes urbes son las del centro secundario
Los distritos que ofrecen más rentabilidad en Madrid son Puente de Vallecas (7,4%) y Carabanchel (6,4%) y luego Latina, Tetuán y Centro (entre el 5 y el 6%), según los datos de Fotocasa a los que ha accedido este diario. En Barcelona también los más rentables son periféricos: Nou Barris 6% y Sant Andrei 5,4%
"Si la intención es comprar para alquilar, la opción más correcta es invertir en el mismo lugar en el que se reside", enfatizan desde Alfa Inmobiliaria. "De otro modo, cualquier cambio de inquilino o posible avería del inmueble supondrá un gasto significativamente mayor en traslados o en contratación de personal que pueda apoyarle en su reparación", agregan.
10. No precipitarse... ni dejar pasar una buena oportunidad
"Los chollos se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello. El sector se está animando y en Madrid y Barcelona cada vez cuesta más encontrar una casa", apunta Beatriz Toribio. Es decir, no hay que precipitarse, pero tampoco hay que dejar pasar una buena oportunidad.
Lo explican de una manera similar desde Alfa Inmobiliaria: "Las decisiones, en su momento, pero sin prisas: Tan importante es conocer objetivamente el mercado antes de tomar una decisión, como dar una rápida respuesta cuando surge la ocasión. Precipitarse, o dejar pasar la ocasión, darán al traste con una buena oportunidad de inversión" .
Muchos inversores necesitan sólo una visita para comprar una vivienda o incluso algunos la adquieren a ciegas, pero lo cierto es que no es lo más aconsejable, según todos los expertos consultados.
"Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no sólo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales", apuntan desde Fotocasa.
Eso sí, hay ocasiones en que encontrar la vivienda ideal demasiado pronto puede indicar que no se ha comparado lo suficiente.
Poder visitar varias viviendas, con características diferentes, ayudará a concretar las prioridades, conocer más a fondo los gustos y saber cuáles son las necesidades secundarias a las que se está dispuesto a renunciar.
"Una búsqueda exhaustiva permitirá conocer el mercado y aportará mayor seguridad a la hora de tomar una decisión", enfatiza el informe del portal inmobiliario.
Fuente: http://www.expansion.com/
