Recientemente ha entrado en vigor una modificación del Código Civil catalán que posibilita la tenencia de inmuebles bajo la fórmula de la propiedad temporal. La medida ha pasado un tanto desapercibida, pero puede convertirse en un interesante ejemplo a seguir a la hora de luchar contra la posibilidad de otra burbuja especulativa en el sector de la vivienda en España, tanto por su capacidad de controlar los precios, como por abrir nuevas fórmulas de negocio a los inversores.
En Cataluña, cerca del 80% del parque de vivienda es de propiedad. La adquisición del dominio comporta el pago del precio total y, en consecuencia, la necesidad de acudir a una financiación con préstamos hipotecarios. Esta lógica se encuentra detrás del endeudamiento excesivo que generó el estallido de la crisis económica del año 2008, a lo que debe añadirse la escasez del alquiler, que tan solo representa el 15% de la forma de tenencia de una propiedad,. Especialmente sangrante es el caso del alquiler social, que supone poco más del 1%.
De ahí el interés de este nuevo tipo de posesión, que permite a la persona que adquiera el uso, y pueda disfrutar de la propiedad durante un plazo predeterminado pactado previamente. Esta se puede revender, alquilar o hipotecar, pero pasa nuevamente a manos del titular sucesivo -es decir, del mismo que vendió su uso, de sus herederos o de quien haya podido comprar el dominio- una vez finalizado el plazo acordado.
Hablamos de un tipo de tenencia que, bien gestionada por las administraciones públicas, puede tener un efecto estabilizador en el precio de la vivienda, puesto que la compra y venta deja de ser una operación especulativa. La adquisición de una propiedad para revenderla más adelante para obtener un beneficio es imposible con este sistema, puesto que el paso del tiempo revierte en contra del valor de la transmisión. Sin embargo, es capaz de mantener todo el interés para inversores que buscan obtener un beneficio por medio del alquiler.
"Este tipo de tenencia, bien gestionada, puede tener un efecto estabilizador en el precio de la vivienda"
Supone también una manera de flexibilizar el mercado para dar salida a los cambios que se están produciendo en una sociedad donde la movilidad, por razones laborales o de cualquier otras índole, es cada vez mayor, lo que conlleva que la relación de las personas con su vivienda sea diferente y que, al contrario que en las generaciones anteriores, la propiedad sea menos importante. Por otra parte, puede generar oportunidades interesantes para el número creciente de hogares unipersonales que existen en nuestras ciudades.
La ley determina el periodo mínimo de cesión de la propiedad en diez años a fin de que el derecho de propiedad tenga un auténtico valor patrimonial, y una duración máxima de 99, lo que se ajusta a la tradición jurídica de los países de nuestro entorno. De hecho, este tipo de cesión de la propiedad es habitual en Europa, por ejemplo en Francia, donde no es extraño su uso en las transacciones de terrenos destinados a uso industrial. En estos casos, el comprador construye las naves que puede necesitar para desarrollar su actividad y, una vez vencido el plazo de arrendamiento, devuelve el terreno a su propietario original con las edificaciones que puedan haberse edificado.
Este cambio normativo ha despertado la atención de numerosos inversores que ya están empezando a negociar operaciones basadas en este tipo de propiedad temporal, y que ven en ellas una salida a las necesidades de personas que disponen de un patrimonio inmobiliario del que no se quieren desprender, pero que les resulta gravoso y caro de mantener, lo que suele tener como resultado el abandono y la degradación de una propiedad.
Estas fincas pueden ser atractivas para fondos de inversión que buscan obtener rentabilidad de determinadas propiedades por periodos prolongados de tiempo sin necesidad de ser usuarios finales de las mismas.
Nos encontramos ante un nuevo instrumento que, bien utilizado, puede contribuir a dar salidas imaginativas y novedosas al problema de la vivienda. El único requisito para que sea eficaz radica en la necesidad de que las administraciones comiencen a ver a los inversores interesados en este nuevo tipo de tenencia como aliados en el objetivo de facilitar a los ciudadanos el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna.
Josep Poch es socio fundador Coldwell Banker Prestige Barcelona.
