21/2/17

Jesús Pérez: “Las socimis están abiertas a estudiar fusiones”


Hace dos años, Jesús Pérez llegó a la presidencia de BNP Paribas Real Estate, la consultora inmobiliaria ligada al banco francés, que retoma su apuesta por España. Anteriormente ocupó diversos cargos de director general o ligado al área financiera de Occidental Hoteles, Metrovacesa, Ence, Abengoa y Planeta.

Pregunta. Tras dos años al cargo de la división inmobiliaria del banco, ¿qué planes tiene para BNP Paribas Real Estate en España?

respuesta. Seguir implantando planes para mejorar la cuota de mercado, a través de un trabajo de cercanía a nuestros clientes globales, en parte gracias a las sinergias que se generan con el banco. No solo intermediamos en las operaciones, si no que acompañamos en la gestión de los activos. Trabajamos con todas las grandes compañías inmobiliarias, socimis y fondos. Llevamos 30 años en España, con una gran implantación territorial.

P. ¿Por qué ha cambiado la estrategia del banco con una nueva apuesta por el inmobiliario?

r. Hace unos años la visión del riesgo sobre el sector en España era una y desde 2016, BNP es muy favorable a apoyar el desarrollo inmobiliario en el país y en el conjunto de Europa. El banco ha financiado a entidades como GMP, Metrovacesa, Merlin, Colonial o Realia, dando fondos al sector, con una visión positiva dentro de perfiles corporativos de gestión de largo plazo y no especulativa.

P. ¿Por qué creen de nuevo en el inmobiliario español?

r. En BNP somos muy optimistas con la situación del sector pero con una visión prudente. El crecimiento va a seguir por la falta de alternativas de inversión y por la enorme liquidez.

P. ¿Cómo ve el futuro próximo del mercado?

r. Está más organizado y ordenado, con una tendencia que ya no es de precios baratos tras la crisis, si no de gestión. El momento político también se ha despejado en España mientras que en el resto de Europa el panorama de riesgo es peor. Mi visión es muy positiva.

P. ¿Las socimis van a seguir comprando?

r. Sí, las socimis van a seguir comprando y también veo operaciones corporativas. Es inevitable. Merlin ya dio el paso con Metrovacesa, Colonial ha tomado un 15% de Axiare… hay posibilidades.

P. ¿De qué tipo?

r. De integración. Quizá hace 24 meses era imposible adivinar la operación de Merlin y Metrovacesa. También hay cambios normativos respecto a la nueva modificación fiscal en España para la aplicación de las bases imponibles negativas con un límite de aplicación del 25%, lo que significa tributar más alto, lo que afecta por ejemplo a Colonial. En consecuencia tendrán que mirar cómo optimizan esa barrera fiscal. Todas ellas tienen el foco puesto en operaciones corporativas. Estarán abiertas a estudiar fusiones y adquisiciones.

P. ¿Qué ventajas les otorgan las fusiones?

r. Desde el punto de vista de la compañía, ganar capacidad de inversión, optimizar el apalancamiento y analizar nuevas oportunidades de compra. En segundo lugar, definir un modelo de gestión más claro. Las socimis más pequeñas también tienen oportunidades de integrarse. Salieron al MAB por un interés puramente fiscal pero ahora tienen que desarrollar su plan de negocio.

P. Esas fusiones en el MAB son más complicadas, porque muchas agrupan patrimonios familiares.

r. La lógica del negocio provocará que hagan sus planteamientos.

P. ¿Y vamos a ver nuevas socimis?

r. No lo tengo muy claro. La mayor parte ya han salido. Pero sí habrá movimientos. Colonial no es una socimi y la lógica hace pensar que en algún momento se lo pueda pensar, directamente o por una operación corporativa.

P. En ese caso, el mercado mira a Axiare.

r. Claro.

P. ¿Qué papel van a tener los fondos internacionales?

r. Principalmente miran oportunidades de desinversión. Va a haber un trasvase de activos de los fondos a los socimis. Pero no se van a ir, porque por ejemplo todavía hay carteras de la banca. Hay bancos como Popular y algunas otras entidades españolas que todavía tienen que completar su ciclo de saneamiento.

P. ¿A la banca española todavía le queda lastre del ladrillo por soltar?

r. Se ha completado una parte del ciclo de saneamiento, pero algo queda. Casi todas las entidades han trabajado en la gestión de los activos adjudicados, con sus propias gestoras o en participadas como Metrovacesa. Otros casos, como al Popular, les queda un esfuerzo y tienen deberes pendientes. Lo que les queda en balance son activos en desarrollo, que llevarán un ritmo acompasado de gestión del riesgo.

P. El residencial también empieza a repuntar. ¿O es un espejismo?

r. Vemos un año de nuevos desarrollos porque la corrección del residencial ya se ha producido. Lo que no hay es mucho suelo finalista. El crecimiento en construcción de viviendas sigue siendo notable, a un ritmo atractivo. Tanto en primera como en segunda residencia, en Madrid, Barcelona y costa, pero para que sea un tema global le queda tiempo.

“La Administración no está abordando el ‘brexit’ con el rigor que requiere”

El presidente de BNP Paribas Real Estate cree que España puede beneficiarse de la salida de empresas de Reino Unido tras su decisión de abandonar la UE. “Soy moderadamente optimista. La oportunidad existe y es indudable. Haríamos muy mal en no trabajar de una forma organizada. Desde la Administración, por distracción de otras variables políticas, no se está abordando el brexit con el rigor que requiere”, opina. “Es necesario ordenar un plan de acción, en el que todo el sector estaría de acuerdo, con empresas y autoridades”, añade. Cree que en el caso de Madrid la oportunidad es clara, con un parque de oficinas disponible atractivo, además de obras ya proyectadas. “Y no hablamos ya de calidad de vida, infraestructuras, entornos familiares, colegios... Hoy por hoy, Madrid es una de las mejores alternativas a Londres”, aclara.

“Uno de los elementos que debería revisarse es el régimen fiscal si queremos ser atractivos para inversores internacionales. Lo primero que hay que generar una fiscalidad homogénea tanto en IRPF como en Sociedades. Ahora mismo tenemos ventajas sobre París porque allí tienen una situación política por despejar, además de su debilidad en la legislación laboral, a diferencia del esfuerzo que ha hecho España, donde el marco legislativo es más atractivo. Las grandes opciones son Francfort, París, Madrid, Amsterdam y no muchos más. Lo esencial es trabajarlo”, apunta.

Sobre Donald Trump, nuevo presidente de EEUU,afirma que de momento no percibe un efecto en el inmobiliario: “Directamente no vemos una correlación sobre Europa. A medio plazo, por un cambio estructural, puede pasar”.

 
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