El mercado hipotecario está sufriendo una transformación sibilina por la que se encamina a una mayor convergencia con el resto de la Unión Europea: cada vez se formalizan más préstamos para adquisición de viviendas con intereses fijos. Poco a poco, las escrituras van dejando de lado las referencias a los índices variables que, como el histórico euríbor, determinaban las cuotas a pagar, dependiendo siempre de su evolución.
El auge en las hipotecas con tipos invariables -o en su caso, mixtos- se ha hecho aún más patente en el último tramo de 2016. El pasado mes de noviembre, casi un tercio de las nuevas hipotecas incorporaban esta fórmula para calcular la mensualidad. Un año antes, a finales de 2015, los créditos inmobiliarios fijos apenas rozaban el 10% de los que se constituían en el sector bancario, según los datos del INE.
Aunque ningún banco ha reconocido que estén reforzando sus políticas de comercialización hacia este tipo de productos, el fulgor de hipotecas fijas ha conseguido un objetivo indirecto: que los tipos medios que se abonan por los nuevos préstamos no consigan caer por debajo del umbral del 3% sobre el que se encuentran desde hace un año.
Entre noviembre de 2015 y el mismo mes del año pasado, los intereses de la nueva producción hipotecaria se movieron entre el 3,26% y el 3,22%, según el INE. En estos registros se incluyen no solo los tipos de las hipotecas fijas, sino también las de las variables que, por ahora, constituyen el grueso de la cartera que vende la banca.
Sin embargo, en ese mismo periodo de 12 meses, el euríbor -el indicador al que se encuentran referenciadas nueve de cada diez préstamos variables- sí que sufrió un notable descenso, que le llevó desde el 0,08% -en positivo- hasta el -0,07% -en negativo-. Es decir, la caída del índice hasta niveles incluso inferiores al 0% no ha servido para abaratar los créditos que se han ido formalizando en ese periodo.
El fomento de este tipo de productos financieros ha provocado que, en casos como CaixaBank, tres cuartas partes de los nuevos créditos para vivienda ya se encuentren anclados con intereses fijos. Por su parte, el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, indicó durante la última presentación de resultados de la firma que «la estructura de hipotecas ha cambiado en España del tipo variable al tipo fijo». Y aunque matizó que la entidad no está recomendando explícitamente esta opción, apuntó que personalmente sí lo aconsejaría por la situación mínima en la que se encuentra el euríbor y porque, tarde o temprano, comenzará a subir.
Refuerzo ante los suelos
Con este cambio, la banca está consiguiendo quitarse un lastre de encima como el que han constituido las cláusulas suelo. En las hipotecas fijas no hace falta limitar los intereses mínimos a cobrar porque el tipo ya es de por sí invariable. Esto es, la banca se está asegurando el cobro de unas tasas estables, que triplican el precio oficial del dinero.
Mientras que el euríbor se encuentre en los niveles actuales, el margen de intereses generado seguirá estando a favor de la entidad. Y será así durante varios años, porque las estimaciones de los expertos apuntan que el interbancario seguirá en negativo en 2017 y podría comenzar a situarse en positivo y a ascender paulatinamente en 2018. Aún queda lejana la opción de un euríbor que iguale los intereses que se ofrecen en las hipotecas fijas, del 2,5% o el 3%, y menos aún las cotas a las que llegó en 2008, cuando alcanzó el récord del 5,4%.
La duda de elegir una u otra modalidad hipotecaria debe depender finalmente de los cálculos que haga el cliente. Si opta por el fijo, pagará una cuota mayor desde el primer momento, aunque contará con la seguridad de que, independientemente de cómo evolucionen los intereses en el mercado a 15, 20 o 25 años vista. En cualquier caso, las entidades están reforzando la información proporcionada antes de firmar el contrato para evitar problemas como los que han surgido en los últimos años por determinadas cláusulas consideradas abusivas.
A pesar de estos cambios, la radiografía del mercado hipotecario español difiere de lo que ocurre en el resto de la Unión Europea. En países como Bélgica, el 98% de los préstamos para vivienda se establecen con intereses estables, mientras que en Alemania ese porcentaje supera el 87%. En el caso de Gran Bretaña, también superan el 84%.
En cualquier caso, España sigue siendo uno de los países más baratos para pedir una hipoteca, independientemente de la modalidad que se elija. La última estadística del Banco Central Europeo (BCE), Finlandia era el país más económico para abrir una hipoteca, con un tipo de interés medio del 1,13%. En España, ese interés se encuentra por debajo del 1,7%. Por encima quedan países como Alemania (2,01%), Italia (1,75%) o Portugal (1,87%). El país donde más caros son este tipo de créditos es Irlanda, con un tipo del 3,11%. De media, en la eurozona el tipo de interés está en el 1,82%, por encima del español. Es un 11,65% más bajo que en 2015.
