«¿Es hora de volver a preocuparse por una caída mundial de los precios de la vivienda?». La pregunta, tan alarmante para algunos como algo desconcertante para otros, se la han hecho los economistas del Fondo Monetario Internacional (FMI) y la respuesta que ellos mismos dan, datos en mano, no insta precisamente a mucha tranquilidad.
De momento, su primera advertencia ha sido que «conviene mantenerse alerta» aunque, eso sí, «sin entrar en pánico». En una especie de argumentario donde van dando una de cal y otra de arena, dos de los expertos del servicio de estudios del organismo que dirige Christine Lagarde recuerdan, ante todo, que durante el bienio 2007-2008 el valor de las casas se desplomó en una serie de países «y eso marcó el inicio de la crisis financiera mundial».
El aviso que les ha sobresaltado ha sido la evolución del índice de precios mundiales de vivienda que realiza el Fondo analizando los datos de 57 países. Un vistazo a ese gráfico permite comprobar que «prácticamente ha retornado al nivel anterior a la crisis financiera». Y es que si a comienzos de 2008 casi se rozaba la cota de 160 puntos (el promedio se establece en 100, que es la escala que se fijó para el año 2000), a finales de 2016 se habían alcanzado los 155 puntos y la tendencia al alza, aunque ya algo más lenta, seguía.
Pese a tachar de «disparate» recurrir a la típica afirmación que hacen otros economistas de que 'esta vez es diferente', los dos expertos del FMI sí apuntan que ahora «hay varias razones» para moderar el recelo a que se produzca un gran pinchazo en el mercado del 'ladrillo'. Lo primero que dicen es que, a diferencia de otros 'boom' durante la década pasada, el auge actual «no está sincronizado entre los países» y, además, dentro de los que se ven afectados las subidas fuertes «están circunscritas a unas pocas ciudades».
Asimismo, esos aumentos de precios no obedecen en general a un fuerte crecimiento del crédito hipotecario sino más bien, sobre todo en las mayores urbes, a limitaciones en la oferta que se unen a unos tipos de interés históricamente bajos. En segundo lugar, señalan que los países ahora sí «recurren de manera más activa» a políticas macroprudenciales -con límites a los préstamos según el valor de las casas, al endeudamiento conforme a los ingresos y también a los requisitos de capital de la banca- para contener esos auges. Y es que, como advirtió el anterior 'número dos' del FMI y exsubgobernador del Banco Popular de China, Min Zhu, «la era de la indiferencia benévola frente a los auges de precios de la vivienda ha terminado».
Las autoridades, vigilantes
Ahora los reguladores nacionales e internacionales están más vigilantes y se emplean «con más celo», advierte el FMI, que lleva meses previniendo a Australia, Canadá y varios países europeos para que adopten medidas para estimular su oferta inmobiliaria residencial. Y avisan, además, de que el impacto del encarecimiento de la vivienda en el endeudamiento de los hogares «podría tener implicaciones negativas para la estabilidad financiera».
Por ello la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), creada en 2009 por la Comisión (CE) para mejorar la supervisión financiera, publicó a finales de diciembre una serie de advertencias a ocho Estados de la UE «sobre las vulnerabilidades a medio plazo» en sus sectores residenciales. Los señalados eran Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Reino Unido y Suecia.
Ahir y Loungani, dos economistas de peso en el FMI -el segundo dirige la División de Macroeconomía del Desarrollo en su servicio de estudios y el primero es de sus investigadores más destacados-, aclaran que las diferencias en esta aparente nueva burbuja de precios son tales que incluso dentro de un mismo país son grandes. Ponen como ejemplo a China, donde mientras la vivienda se ha encarecido un 25% en Pekín en el último decenio en Xian lo ha hecho menos del 10%.
Al analizar más a fondo el índice mundial de precios observan tres grupos de países: los que han estado en «auge», 21 economías donde el descenso desde 2007 fue bastante moderado seguido de un rápido repunte; los de «caída y auge», otros 18 Estados cuya recuperación viene de 2013; y los de «caída», 18 más donde los valores han permanecido en trayectoria descendente. A España la sitúan en este último, aunque para 2017 todos prevén ya subidas.
