"El alquiler se ha puesto imposible", lamenta Javier, inquilino desde hace 18 años en Madrid. Con esta rotunda afirmación, describe el «buen» momento del arrendamiento en la capital -y que se extiende a las grandes ciudades-. Este experto arrendatario denuncia el fuerte incremento de las rentas en los pisos de dos y tres habitaciones y pone voz a la desesperación que cunde entre quienes sondean el mercado.
Este crecimiento del precio de los alquileres, junto con los tipos de interés en niveles mínimos, juega, a la vez, en contra de la consolidación de este régimen. Está empujando a la propiedad a los inquilinos de toda la vida, como Javier. "Hoy sale mejor comprar que arrendar", esgrime. Y lo dice con conocimiento de causa: "Estoy a punto de adquirir un piso de tres habitaciones por el que pagaré una hipoteca de unos 800 euros mensuales durante 15 años con un interés fijo del 2%, mientras que un inmueble similar en alquiler costaría, mínimo, 900 euros".
Viviendas en alquiler en la Puerta del Sol de Madrid. SERGIO ENRÍQUEZ
Viviendas en alquiler en la Puerta del Sol de Madrid. SERGIO ENRÍQUEZ
La situación que expone Javier confirma la amenaza de burbuja que acecha al alquiler, de la que alertó SU VIVIENDA el pasado mes de noviembre. Este peligro de boom se produce por varios factores, pero, fundamentalmente, por la ley de la oferta (escasa) y la demanda (alta). A este elemento de fricción se ha añadido el auge del arrendamiento turístico, que está acotando el ya de por sí limitado escaparate de viviendas en alquiler tradicional (sobre todo, en las zonas céntricas de las ciudades). Según los entendidos, este hecho acrecenta la competencia entre inquilinos y encarece el alquiler residencial.
Ante esta coyuntura, el mercado del alquiler, presente ya en más del 20% del parque residencial en España y subiendo, se ha convertido en toda una olla a presión y ha surgido el controvertido debate del intervencionismo de las rentas. La propuesta ha sido lanzada por los consistorios de Barcelona y Madrid, que han anunciado que reclamarán formalmente al Gobierno que cambie la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para regular los precios.
"Con esta medida, se trata de evitar una especulación excesiva y establecer unas reglas del juego claras y buenas para toda la sociedad", declara Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, quien informa de que, según datos del Consistorio, las rentas en la Ciudad Condal crecieron un 6% en 2015 y en torno a un 8% en 2016. Montaner plantea crear índices de precios medios (máximos) en los distritos y barrios más populares, en los que el arrendamiento turístico está expulsando a los vecinos. "No entramos en el lujo ni en zonas en las que no hay problemas", aclara.
Rentas desbocadas
El incremento de las rentas que maneja el Ayuntamiento catalán se queda incluso corto, según urban Data Analytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado inmobiliario. Esta compañía habla de un encarecimiento del 16,1% en 2016, situando la renta media de un piso tipo de 90 metros en 1.296 euros por mes. Eleva este porcentaje por encima del 20% en los distritos Sant Andreu (23,7%) y Sants-Montjuïc (22,2%).
"Los precios en Barcelona están un 18% por encima de los máximos de 2008, lo que da una idea del recalentamiento en algunas áreas, como Sant Martí (27%) y Gràcia (17,2%)", subraya el director de uDA, Carlos Olmos. Sus previsiones para 2017 en estos dos enclaves apuntan a escaladas del 18,1% y 28,1%, respectivamente.
Respecto a Madrid, uDA habla de una apreciación del alquiler del 13,9% en 2016 y una renta de 1.215 euros, con los distritos de Moratalaz (21,3%), Retiro (17,3%) y Vicálvaro (14,6%) en mayor auge. "En cuanto a la tendencia para 2017, destacarán los crecimientos en Salamanca y Retiro, que superarán el 15%, mientras que en Centro será del 5,2%, muy por debajo del 17,3% de 2016", precisa Olmos.
A la vista del rumbo tomado por las rentas, parece claro que se están desbocando en las dos grandes ciudades de España, aunque es cierto que el mercado viene de un profundo ajuste. Además, estas subidas no sólo llegarán a los nuevos contratos. También se reflejarán, en menor medida, en las revisiones de los antiguos, ya que el IPC (la referencia principal de actualización) se está disparando y ya sube a un ritmo del 3% tras años en torno al 0%.
Montaner sabe de la dificultad de limitar las rentas y por ello trabaja desde hace meses con el sector inmobiliario (promotores, administradores de fincas, etc.). "Intervenir un mercado que supone el 30% en Barcelona es algo muy delicado y podría tener efectos negativos. Hay que consensuar los intereses privados y públicos", admite. Y recuerda que en París y Berlín ya han aplicado -"polémicamente, pero con buenos resultados"- este control. En este punto, cabe reseñar que París ha triplicado por tres los impuestos sobre las viviendas vacías.
Entre los lastres de la regulación, como reconoce Montaner, estaría la reducción de la oferta. "Intentaríamos contrarrestarlo con ayudas y bonificaciones", declara. "Somos conscientes de que hay reticencias y de que bajaría la inversión (de empresas y de particulares que promueven o compran para arrendar) y que podría incentivar las ventas. Hay que pactar", insiste.
El acuerdo con el sector se antoja, en principio, complicado, según los profesionales consultados. "Regular las rentas sería una medida muy perjudicial", zanja Sergi Gargallo, director general de la intermediadora Alquiler Seguro. "La intervención crearía confusión, motivaría impagos, multiplicaría la inseguridad jurídica, frenaría la inversión y desincentivaría al propietario. Desajustaría el mercado", avisa.
Apartamentos en arrendamiento por días en Barcelona. EL MUNDO
Apartamentos en arrendamiento por días en Barcelona. EL MUNDO
Gargallo atribuye la propuesta a "un profundo desconocimiento del sector y a estereotipos ideológicos". "Se quiere intervenir el sector privado para solucionar una problemática social", critica. A su parecer, si la Administración pretende que las rentas bajen, debe dar incentivos, impulsar la profesionalización y crear juzgados del alquiler.
Por otra parte, el director general de Alquiler Seguro recuerda que la vivienda vacacional ("no regulada") está acentuando el desajuste entre la oferta y demanda. "Si se adoptasen medidas reales que fomenten el arrendamiento convencional, muchos arrendadores que optan por beneficiarse del alquiler turístico se decantarían por el residencial", manifiesta.
José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Chamberí Asset Management, también se opone a la intervención del alquiler. "La propuesta responde a populismo puro y duro", dice. Sostiene que el mercado debe regularse de modo natural. Y pone de ejemplo el barrio de Chueca. "Allí el mercado por sí solo marcó bajas rentas hace años y ahora altas", asegura. "Cuando un bien tiene una determinada demanda, ésta se selecciona vía precio. Una cosa vale lo que otro está dispuesto a pagar", remarca.
Impulsar incentivos fiscales y jurídicos
En el mismo sentido se pronuncian desde Testa Residencial, firma de referencia en el alquiler con más de 8.000 inmuebles: "El sector inmobiliario se ha caracterizado por una autorregulación, fijando los precios a través de la oferta y la demanda, por lo que sólo se arriendan los pisos que se ajustan a lo que los inquilinos están dispuestos a pagar". "Si se pretende evitar una burbuja", proponen las mismas fuentes, "una solución sería crear incentivos económicos y jurídicos para sacar más casas de particulares al mercado e incrementar la competencia de producto, la competitividad en las rentas".
Desde Testa Residencial se avisa del principal efecto: "Como cualquier sector intervenido, se convertiría en un mercado menos atractivo en el que no saldrían beneficiados ni arrendadores ni arrendatarios".
Por otra parte, Ruiz Bartolomé pide no comparar a España con Alemania. "En primer lugar", señala, "el control de las rentas allí está pensado, sobre todo, para incentivar la construcción de pisos y la rehabilitación, pues en estos casos no hay ninguna limitación". "Y en segundo", recuerda, "en Alemania los arrendadores suelen ser grandes empresas, por lo que el Estado debe intervenir para evitar un cártel".
Sobre el recorrido de la propuesta, el concejal de Vivienda barcelonés da por hecho que el Gobierno central "será muy reacio" a atenderla (el Ministerio de Fomento ha declinado responder al respecto a SU VIVIENDA), pero recuerda que también lo era la Generalitat hace un año y a partir de primavera activará un índice de referencia en los municipios con mayor demanda, premiando o castigando en el IRPF o impuestos, como el IBI, a los caseros. Eso sí, Montaner critica que la norma autonómica ignore al sector. "Consideramos que se han de introducir datos cualitativos de las casas que tiene el sector para fijar las rentas", asegura.
Montaner aclara que las sanciones a los caseros las activaría el inquilino; y que, posiblemente, al igual que en Berlín y en París, se daría un margen sin penalización a los que fijen rentas superiores. Los consistorios de Barcelona y Madrid -desde donde no se han pronunciado- abanderan la iniciativa, pero Montaner no descarta que se sumen otros. "El problema del alquiler se avecina en muchas ciudades", avisa.
La vivienda turística se desmarca
El sector de la vivienda turística se desmarca tanto de la regulación de las rentas como de la responsabilidad total del encarecimiento del alquiler tradicional. "Atendemos a una demanda muy diferente a la de un arrendamiento convencional y el mercado quiere que existamos", expone David Tornos, presidente de la Asociación de Gestores de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Asotur). No obstante, admite que hay caseros en zonas céntricas que se están pasando al alquiler vacacional por la rentabilidad. Sobre la intervención de las rentas, Tornos defiende que "el mercado es el que dice si un producto está caro o no, ya que la Administración no puede saber el detalle de una casa ni, por lo tanto, su renta". "Es algo que no se sostiene", apunta. Ignacio Lerdo de Tejada, gerente de Genteel-Home, empresa de alquileres turísticos de alta gama, relativiza la influencia de su sector sobre el arrendamiento habitual: "El alquiler en general está subiendo y no sólo en el centro de las ciudades. El factor turístico afecta, pero igual que las rentas suben por los mejores accesos o dotaciones". "Hay que aceptar las realidades", concluye.
