17/1/17

¿Traerán las últimas sentencias hipotecas más caras?



No ha tenido un buen comienzo la banca este año. En apenas tres semanas, las entidades financieras se han enfrentado a dos duros varapalos. Por un lado, el Tribunal de Justicia Europeo obliga a los bancos a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo y no solo desde 2013, lo que supondría un desembolso de 4.000 millones de euros. 

A esta noticia, se le suma la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 declarando abusivas determinados gastos en la constitución de las hipotecas y obligando a las entidades afectadas a devolvérselos a sus clientes, lo que podría generar un coste de entre 1.000 y 3.000 euros por reclamante.

Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto, advierte de las consecuencias que tendrán estas dos noticias para un mercado hipotecario que está en plena recuperación. Aunque especifica que el tamaño del impacto dependerá de varios factores entre los que destacan «las entidades afectadas, ya que no a todas les afecta la sentencia y a las que sí les implica no habían realizado provisiones de la misma manera, lo que se podría traducir en un incremento del precio de sus hipotecas. Otro factor clave será la velocidad en la que se devuelva el dinero, al no actuar de oficio y solo lo harán si es el consumidor el que lo reclame. Por último, en el caso de los gastos de formalización de la hipoteca, tras la sentencia del Tribunal Supremo, hay debate acerca de cómo los tribunales han tomado decisiones dispares: la devolución (o no) del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En algunos casos sí se ha hecho (basándose en la sentencia del TS) y en otros no, apoyándose en una anterior jurisprudencia del TS y en varios autos del Pleno del Tribunal Constitucional. En este sentido, hay que recordar que este impuesto representa alrededor del 80 por ciento de los gastos de formalización de una hipoteca. Por tanto, si los tribunales empezaran a fallar a favor de los bancos y no exigieran la devolución de este tributo, el impacto para sus cuentas de resultados sería mucho menor y también serían menos drásticas las medidas que tuvieran que tomar para compensar esos costes.

Hipotecas más caras

Aún así, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ha advertido de que las hipotecas se encarecerán en España en el «corto plazo» como consecuencia del aumento de los costes de tramitación de hipotecas y no tanto por la sentencia de las cláusulas suelo pero no se alargaría en el tiempo ya que existe una fuerte competencia en el sector y sería más propio hacerlo vía comisión. Estefanía González también coincide en que en los próximos meses asistiremos a una subida del precio aunque se realizaría por dos vías: por un lado, incremento de los diferenciales y, por otro, «aumento de las comisiones». Como recuerda la experta de Kelisto «en un mercado que todavía está en fase de recuperación, una subida muy drástica en los diferenciales podría echar para atrás a muchos consumidores que aún tienen miedo a dar el paso de comprar una vivienda. Por tanto, una combinación de ambos factores (diferencial y comisiones) podría ser la opción elegida por la banca».
En relación a un encarecimiento de las hipotecas, Fernando Zunzunegui, abogado de Zunzunegui Abogados, explica que «dependerá del mercado. Sería anticompetitivo que los bancos se pusieran de acuerdo para subir el precio de las hipotecas en repercusión de los reembolsos que están realizando por cláusulas suelo y otras prácticas abusivas» y recuerda que como jurista «sólo puedo decir que el coste para el cliente depende tanto de las comisiones como de los intereses. Hay libertad de pactos y debería haber concurrencia de ofertas. Será el mercado el que determine los precios, tanto de las comisiones como de los intereses».

Desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) se ha animado a los consumidores a unirse a la reclamación extrajudicial que presentará ante las entidades financieras y el Banco de España (BdE) sobre los gastos hipotecarios y ha pedido prudencia antes de judicializar los casos. Sin embargo, advierte que no todos los gastos son igualmente reclamables: ya que la entidad financiera solo debe abonar los de notaría y registro.

Por su parte, José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), ha reiterado que en relación a los gastos de hipoteca son casos aislados que los tribunales irán dirimiendo uno por uno, y descartan desde la AEB que estos hechos judiciales afecten al mercado hipotecario para este año, aunque reconocen que un hipotético encarecimiento de las hipotecas por parte de las entidades dependerá de la política comercial de cada banco. Martínez Campuzano pide que se valore «la masa hipotecaria que ha permitido el acceso a la vivienda al 90 por ciento de la población que lo ha solicitado» y ha recordado que el sistema hipotecario español «es uno de los más baratos de Europa».

Cómo reclamar los gastos de constitución de las hipotecas

A la hora de reclamar los gastos de hipoteca, Santos González advierte de que es una cuestión pendiente que, inicialmente, debe solucionarse caso a caso, dependiendo de cuál sea la situación de cada prestatario con su entidad financiera. «No obstante, parece que el Gobierno está pensando en algún procedimiento global que aún desconocemos y, por tanto, no es valorable en este momento» . Por su parte, Fernando Zunzunegui recomienda «a la espera de que se consolide la jurisprudencia, reclamar al propio banco y transcurridos dos meses o ante la contestación negativa, acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España».

Para poder reclamar, el consumidor tiene que comprobar que cumple dos condiciones:

1) Que en su hipoteca hay una cláusula similar a la que aparece en la sentencia del TS, aunque esté redactada de forma distinta:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente».

2) Que se encuentre con su hipoteca en vigor con un plazo de 4 años a contar desde la fecha de la sentencia del TS, que es el 23/12/2015) o, en caso de haberla pagado ya, que lo hubiera hecho en los 4 años anteriores.

A partir de ahí, debe recopilar todas las facturas de notaría, registro, gestoría y del impuesto de AJD. Con una copia de esos documentos y del contrato, presentar una reclamación ante el Defensor del Cliente. Si en dos meses no se ha obtenido respuesta o la respuesta es negativa, habrá que recurrir a la vía judicial y contratar un abogado.

 
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