Las grandes socimis en España no dejaron de crecer a un ritmo elevado en 2016. Merlin, Hispania, Axiare y Lar España ya sumaron alrededor de 13.790 millones de euros en 2016, con un crecimiento conjunto de un 50%. Aunque para este ejercicio se espera que, además de mantener un fuerte apetito inversor, estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria comiencen a vender inmuebles al superarse el plazo de tres años en el que acaba la penalización en las plusvalías.
Merlin –cotizada en el Ibex 35– cerró 2016 con 9.606 millones de valor bruto de sus activos, un 49,3% más que en 2016 gracias a la integración de los activos terciarios de Metrovacesa. Aunque la socimi no ha actualizado todavía el valor de su cartera tras la reciente venta de 19 hoteles a la francesa Foncière des Régions por 535 millones.
También Axiare creció a un elevado ritmo, un 51% más, sobre todo en la recta final del año, al alcanzar los 1.300 millones tras la revalorización de sus inmuebles y la compra de la sedes de Vocento, Cuatrecasas y McKinsey, según reconoció la socimi en un comunicado
Lar España también ha visto crecer el valor de sus inmuebles un 33% en el último ejercicio. Ya sobrepasa los 1.200 millones, al cierre del tercer trimestre de 2016. Su reciente compra más relevante ha sido el centro comercial Gran Vía de Vigo, por 141 millones.
Por último, Hispania ha visto revalorizarse su cartera un 18%, hasta alcanzar los 1.680 millones en el tercer trimestre, también con la compra de tres hoteles ubicados en la Cala San Miguel de Ibiza, por 32 millones.
760 millones en ventas
Merlin reconocía en una presentación de 2016 que de los más de 9.700 millones de euros en activos tras fusiones y compras, solo consideraba estratégicos un total de 9.100 millones. Según comunicó esta semana, en 2016 ya desinvirtió 761 millones.
A partir de este año, se espera que las cuatro socimis comiencen a vender algunos de sus inmuebles. Estas sociedades nacieron en 2014 con un régimen fiscal propio en el que no tributan por el impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos. Otro de los requisitos es que deben mantener las propiedades destinadas al alquiler durante tres años para beneficiarse de la exención de tributar en las plusvalías obtenidas en una transacción. “Hacienda planteó ese plazo para evitar especuladores”, explica Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armabex. “Otra condición es que el 50% de las plusvalías generadas deben repartirse como dividendos, algo que va a interesar a los inversores”, añade.
Para este experto, que ha gestionado el debut de un gran número de estas sociedades en el MAB, “va a comenzar la rotación de activos de las socimis”. Por ejemplo, Fernández cree que buscarán plusvalías en algunos inmuebles donde estas empresas saben que hay demanda y pueden comprar otros que ofrezcan mejores rentabilidades. “Buscarán un equilibrio entre la obtención de plusvalías sin dañar la rentabilidad global para los accionistas”, apunta.
Especialización
Estas cuatro sociedades, que gestionan activos destinados al alquiler, se especializan en distintos tipos de inmuebles (hoteles, logísticos, oficinas o comerciales) por lo que es probable que desinviertan de los que consideren fuera de su core business. “No creo que vaya a haber grandes ventas, porque su vocación es la permanencia a largo plazo, pero sí veremos operaciones con activos no estratégicos”, señala Luis Nuño, director de inversión de oficinas de BNP Paribas Real Estate. “A las socimis le interesa mantener gran parte de sus propiedades porque se espera un crecimiento de rentas en 2017”, apunta Nuño respecto a la previsión de encarecimiento en alquileres. “Es cierto que algunas de estas grandes han comprado carteras completas en estos años y ahora tienen activos que no cumplen con su plan de negocio”, añade.
“Sí va a haber ventas, no tanto motivadas solo por cuestiones fiscales, sino por las plusvalías que las compañías pueden sacar ahora ya que el mercado de 2014 era muy diferente al de ahora, y porque va a haber una clara especialización de las socimis”, considera Borja Ortega, director de mercado de capitales de JLL.
Este responsable de la consultora inmobiliaria explica que, por ejemplo, es previsible que Axiare siga con su especialización en oficinas y logística; Lar España en el retail; e Hispania en hoteles repensando qué va a hacer con el negocio residencial. “Deben justificar un modelo a sus accionistas, mayoritariamente fondos de EEUU que están más acostumbrados a trabajar con socimis especializadas y no generalistas”, añade.
Merlin baraja más desinversiones no estratégicas
Merlin Properties protagonizó a finales de 2016 la mayor desinversión de una socimi, al vender 19 hoteles provenientes de las adquisiciones de Testa y Metrovacesa, por 535 millones. En este caso, la realizó antes del plazo de los tres años, por lo que deberá pagar por las plusvalías correspondientes en el Impuesto de Sociedades.
Antes de esta operación, Merlin –participada por Santander (que controla el 22,2% del capital) y BBVA (6,4%)– decidió crear la socimi Testa Residencial, una sociedad conjunta con los bancos accionistas de Metrovacesa donde se incluyen las viviendas destinadas al alquiler. Este tipo de activos no eran estratégicos para la sociedad que lidera Ismael Clemente. Tampoco lo eran un gran local comercial y un hotel en Francia, ya vendidos, o un edificio de oficinas vendido al Ayuntamiento de Madrid.
“Podrá haber rotación puntual de activos” en 2017, señala un portavoz de Merlin, pero la mayor parte ya se han vendido.
Lar España también reconoció el pasado año que en 2017 podría comenzar un proceso de desinversiones de propiedades no estratégicas para seguir invirtiendo –sin la necesidad de ampliar capital– en centros comerciales, un área en la que la socimi gestionada por Grupo Lar se ha especializado.
En otros casos, como Hispania, Luis Nuño, de BNP Paribas Real Estate, señala que es probable que también se deshaga de activos que no encajen en su especialización hotelera y de oficinas, donde pueden sacar más réditos a su gestión.
