Hoteles, logística, oficinas, centros comerciales... Las cuatro grandes socimis –Merlin, Axiare, Lar España y Axiare– afrontan en su tercer año de vida una nueva etapa de especialización por tipo de activos, que haga más eficaz su gestión y que siga haciéndolas atractivas a los grandes fondos internacionales.
Desde que comenzaron a surgir en 2014 con el nuevo régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), las cuatro grandes del sector han aprovechado 2015 y 2016 para ganar tamaño de forma acelerada, aprovechando el renovado interés de los fondos internacionales, los precios poscrisis y la enorme liquidez en el mercado. Pero en su tercer año llega una nueva etapa de madurez en estas socimis, donde primará la gestión de lo ya adquirido y la rotación de activos en el que la especialización será clave.
Merlin, Hispania, Axiare y Lar España ya suman casi 14.000 millones en activos y han creado pequeños imperios desde la nada.
Hispania puede ser uno de los grandes protagonistas de 2017 en operaciones para reforzar su ya alta especialización en hoteles. La socimi, participada en un 16% por un fondo del magnate George Soros, dispone de una cartera de 1.793 millones (una cifra que incluye las últimas compras a precio de adquisición). El 61% del valor corresponde a hoteles, la mayoría comprados en Canarias (70%) y Baleares (16%).
Los expertos prevén que esta sociedad gestionada por Azora y dirigida por Concha Osácar saque al mercado gran parte de sus oficinas y residencial, para al mismo tiempo, seguir comprando establecimientos hoteleros.
Es el mejor ejemplo español de especialización a la que los grandes inversores y fondos internacionales están acostumbrados en otros países como Francia, Reino Unido o Estados Unidos en este tipo de sociedades conocidas como Reits a nivel internacional. Allí, el capital confía su dinero a gestores altamente expertos en segmentos inmobiliarios concretos, también beneficiados de que aquellos mercados de activos en renta son mucho mayores que en España.
Por eso, un caso como el de la socimi Merlin –cotizada en el Ibex 35–, desde su creación propuso a los grandes inversores internacionales solo una especialización a medias: oficinas, retail y logística, además de saltar la frontera de Portugal, con lo que conseguir un gran tamaño sin perder el foco. La ambiciosa política de crecimiento llevó a la compañía, participada por Santander (23%) y BBVA (6%) y liderada por Ismael Clemente, a adquirir Testa (anterior filial de Sacyr) por 1.700 millones y a absorber los activos comerciales de Metrovacesa. Esto conllevó digerir activos residenciales y hoteleros que no interesaban. Pero con dos grandes operaciones, ha sacado de su balance esos inmuebles. Primero, creando con Santander y BBVA una socimi llamada Testa Residencial, y segundo, vendiendo 19 hoteles por 535 millones a la francesa Foncière des Murs, una operación cerrada el 30 de diciembre.
Mientras, reforzó su cartera de oficinas y su presencia en Barcelona con la reciente compra de Torre Agbar por 142 millones. Actualmente, el 48% del valor de sus activos son oficinas, el 18% centros comerciales –convirtiéndose en uno de los grandes protagonistas de este segmento–, el 22% de locales comerciales y el 5% de logístico, un área donde los expertos ven un enorme potencial para esta socimi por ofrecer mayores rentabilidades.
Axiare, liderada por Luis López Herrera-Oria, se ha concentrado ya fuertemente en oficinas, con un 73% de su cartera de 1.300 millones, un segmento en el que ha ganado intensamente presencia con las compras de las últimas semanas. Se ha hecho con la sede de PSA, de Cuatrecasas, McKinsey y Vocento por un volumen de 242 millones.
Su alta especialización en oficinas ha llevado a que Colonial aprovechase la salida del fondo Perry Capital para entrar con un 15% en la socimi, un movimiento que parte del sector ve como un antesala a una posible opa, pero que la inmobiliaria catalana ha negado en repetidas ocasiones. De hecho, Axiare ha visto ese movimiento como una operación hostil, por considerarla rival para hacerse con el mismo tipo de activos.
La estrategia de Lar España para crecer en comercial
Este pasado verano Lar España vivió una pequeña revolución cuando uno de los accionistas minoritarios acusó a los gestores de la socimi, Grupo Lar, de realizar ampliaciones de capital que perjudicaban a los minoritarios y beneficiaba la remuneración de Grupo Lar, la gestora de la sociedad. Para ganar confianza, los responsables se comprometieron a que no habría nuevas ampliaciones y que comenzaría a desinvertir en activos no estratégicos para invertirlo en compras de centros comerciales.
Se espera que esta socimi, como en otros casos que surgieron en 2014, protagonicen desinversiones este año, ya que su régimen fiscal especial prevé que a partir del tercer año pueden beneficiarse de una exención de en las plusvalías generadas.
Lar, liderada por José Luis del Valle y Miguel Pereda, ha conseguido especializarse fuertemente en centros comerciales, que ya suponen el 75% de los 1.201 millones de su cartera. Participada por los fondos Pimco y Franklin Templeton, la sociedad ya dispone de 17 activos entre centros comerciales, parques de medianas e hipermercados.
En apenas tres años, Lar España ya ocupa el tercer lugar entre los grandes propietarios de centros comerciales de España, tras Unibail y Merlin. Precisamente la socimi Unibail –la más grande de Europa– es un ejemplo claro a seguir por la española, un camino que otras grandes socimis europeas como Klépierre o Intu han seguido como propietarios de estas instalaciones.
