10/1/17

La vivienda en 2017: entre la cordura, una digestión lenta y la salida de la depresión


Después de diez largos años de crisis del mercado inmobiliario (2006-2016) cabe preguntarse hacia dónde se dirige éste. Me gustaría que al final de este artículo usted lo responda, intentando ser un testaferro de esta realidad económica por la que estamos atravesando y de un horizonte inmediato que vamos a recorrer.

1. Una economía tanto a nivel nacional como internacional tremendamente endeudada. Un Gobierno que en vez de reducir gastos lo aumenta y ello deriva en más impuestos o mayor endeudamiento (impuestos diferidos) que usted y yo los tenemos que pagar, traduciéndose en menos dinero en los bolsillos de la economía familiar y empresarial.

2. Un sistema financiero "muy delicado" no sólo el español, echemos un vistazo a Europa (Italia, Alemania, etc.) en dónde la "cordura" ha vuelto a la hora de la concesión de los préstamos hipotecarios por parte de las entidades financieras, recuperando el criterio de "solvencia" del prestatario en lugar de "garantía".

Si usted conforma una unidad familiar en la que cada uno de los cónyuges gana 1.000 euros netos al mes (la suma serían de 2.000 euros/mes) y le aplican un ratio de endeudamiento del 35% sobre los ingresos netos para un préstamo de 25 años (300 vencimientos mensuales) podrán obtener los siguientes importes de préstamo: 


3. La última sentencia de las cláusulas suelo va a tener una repercusión inmediata en los diferenciales de los préstamos hipotecarios a conceder por los bancos en las próximas fechas. Y cuáles son estas medidas, pues subir los diferenciales. Si ahora aplican un 2% diferencial de media para este tipo de operaciones es posible que dentro de pocos meses, tengamos márgenes de entre un 3% al 4% en préstamos hipotecarios. Y eso que el euríbor está en negativo, imaginen la situación cuándo empiece a subir.

4. Nos quedan "largos años" para poder "digerir" todo lo que tenemos en nuestros stock. Las cifras lo dicen todo y sobran los argumentos, de las 1,56 millones de viviendas que se terminaron en el 2008, prácticamente un 25% siguen sin venderse, es decir, aproximadamente 400.000 viviendas. De éstas, 100.000 viviendas se consideran de muy difícil venta (en dos zonas, fundamentalmente: Castilla la Mancha y Castilla y León).

Pero no todo va a ser malo:

5. Crecimiento de la economía nacional: 3%, lo que se traduce en creación de empleo y rentas disponibles. El gran esfuerzo de todos los agentes económicos y sociales debe tener este punto como objetivo y conseguir entre todos, que el empleo sea cada vez menos precario.

6. Después de atravesar unos largos años de penuria y carestía en todos los aspectos (económicos y emocionales), por fin "conocemos lo que vale un euro" y porque tenemos consciencia de lo que supone ganarlo, hemos también madurado en cómo gastarlo.

No es que la cosa vaya mucho mejor, lo que ocurre es que ahora somos conscientes de una situación que va a perdurar durante un larguísimo período de tiempo y hemos decidido que la vida sigue (como la canción) y que tenemos que adaptarnos a esta situación lo más rápido posible, con esfuerzo, en muchos casos con mucho sacrificio para seguir creando, invirtiendo y por qué no, gastando.

Lo verdaderamente importante, es que hemos decidido salir entre todos de este cuadro "emocional depresivo" por empezar a ser conocedores de nuestra realidad. Bienvenido sea.

7. Estos parámetros tangibles e intangibles hacen que la economía y el mercado inmobiliario comience a salir del largo letargo por el que ha atravesado, y poco a poco, las transacciones de viviendas y sobre todo de segundas viviendas empiecen a crecer de una manera muy sostenida y lineal.

Ustedes mismos, mezclen estos apartados, aporten otros nuevos y saquen sus propias conclusiones de hacia dónde vamos.

Edesio Ureña, profesor de Finanzas del Centro de Estudios Financieros (CEF).

 
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