El fuerte ajuste que sufrieron los precios de los inmuebles tras el estallido de la burbuja ha mermado el valor del patrimonio de los hogares españoles, si bien las últimas cifras avalan cómo todavía las familias atesoran mucha más riqueza en casas que en productos financieros.
El Banco de España constata que la riqueza inmobiliaria de los hogares es hoy 3,7 veces superior a la financiera.
Factores culturales y sociológicos por un lado y las políticas públicas, por otro, hicieron que en España comenzara ya durante la dictadura a cundir el gusto por la propiedad de vivienda. La revolución del mercado hipotecario y la entrada en el euro después culminaron el caldo de cultivo para que a partir de finales de los años noventa comenzara a gestarse el boom inmobiliario más duradero de la historia reciente. Además, este fenómeno coincidió con la llegada al mercado de la vivienda de la cohorte de población más numerosa del siglo, los nacidos en el baby boom, en edad de emancipación y, por ello, con necesidad de comprar pisos.
Todo ello dio lugar a un mercado que tuvo que responder en muy poco tiempo a una demanda de casas desaforada; lo que provocó la escalada de precios más elevada y prolongada en el tiempo de los últimos años. Fueron los tiempos de “la vivienda es la inversión más rentable, o el ladrillo nunca pierde valor”. Sin embargo, a partir de 2008 y con el estallido de la crisis económica y financiera global todas estas premisas saltaron por los aires. Pero mucho antes de que eso ocurriera España ya lideraba los ranking de países donde más familias eran propietarias de la casa donde residían, con más del 80%; o se coronaba como la nación con mayor proporción de casas por hogar (llegó a ser de 1,5 mientras que hoy se ha moderado a 1,3).
Así, las series históricas que elabora el Banco de España sobre la riqueza inmobiliaria y financiera de los hogares reflejan a la perfección esta situación. Los primeros datos que permiten comparar ambas variables se remontan a 1995, justo antes de que se iniciara el boom.
En esa fecha, los hogares españoles contaban con una riqueza inmobiliaria de 1,1 billones de euros y una riqueza financiera neta de 396.396 millones. La proporción era de tres veces. Hoy, más de 20 años después las familias atesoran 4,57 billones de euros en viviendas, cifra que es 3,7 veces superior a los 1,21 billones que suma su riqueza financiera neta. Pero, ¿cómo se mide una y otra variable?
Métodos de cálculo
La riqueza inmobiliaria, según explican fuentes del Banco de España, se calcula teniendo en cuenta el parque total de casas, su superficie media y se actualiza año tras año con el precio por metro cuadrado que publican las estadísticas oficiales. Las cifras resultantes, no obstante, se depuran teniendo en cuenta las casas que se incorporan cada año al parque, puesto que los censos solo se realizan cada 10 años, y las que salen del mismo porque son derruidas. Las mismas fuentes admiten, eso sí, que la cifra global de riqueza inmobiliaria no discrimina que parte de esas casas son propiedad de no residentes.
En cualquier caso, tal y como reconoce el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona Josep Oliver, no hay prácticamente otra manera de medir esta variable. En cuanto a la riqueza financiera, ésta es mucho más sencilla de cuantificar. Consiste en sumar el valor de los activos financieros de los hogares como son el efectivo en cuentas bancarias, los depósitos, las acciones y participaciones en empresas o los seguros y planes o fondos de pensiones, entre otros.
Para que la riqueza financiera sea neta, a ese valor se le restan los pasivos que son el endeudamiento o préstamos contraidos por los mismos hogares, tanto a corto como a largo plazo; de los cuales el grueso está destinado precisamente a financiar la compra de casas. La suma de la riqueza inmobiliaria y la financiera neta de las familias es la riqueza total de los hogares, que a septiembre pasado equivalía al 524,7% del PIB.
Tanto Josep Oliver como el director de Coyuntura y Estadística de Funcas, Raymond Torres, coinciden en señalar que este mayor peso de la riqueza inmobiliaria es característico de España frente a lo que ocurre en el resto de Europa, donde los hogares se decantan mayoritariamente por otra clase de activos como son los fondos de pensiones y de inversión o la compra de acciones en Bolsa.
Sobre si es o no saludable que la propoción entre lo invertido en ladrillo sea tan elevada frente a los activos financieros, explican que lo ideal sería diversificar más para reducir los riesgos en caso de crisis. De hecho, la serie histórica muestra cómo a comienzos de 2009, cuando aún las casas no habían corregido sus precios y las Bolsas de todo el mundo ya se habían depreciado como consecuencia de la recesión global, la riqueza inmobiliaria llegó a suponer 9,2 veces el patrimonio financiero neto. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, asegura que lo ideal sería que la riqueza inmobiliaria supusiera el 50%-60% de la riqueza total, “ya que eso supondría no estar sujetos a los vaivenes del mercado y tener liquidez inmediata en caso de necesidad”.
Una comparativa europea con sorpresas y peculiaridades
La riqueza de las familias en España es un caso paradigmático dentro de Europa, si bien no es el único. Mañana el Banco de España actualizará la encuesta financiera de los hogares con datos hasta 2014, uno de los primeros estudios estadísticos que fue capaz de medir el comportamiento de las familias, a qué destinaban su renta disponible y cómo variaba ese patrón en función de su nivel de ingresos.
Un informe que fue emulado después por numerosos países europeos. Incluso el BCE recopiló las cifras para elaborar una comparativa europea que arrojó sorprendentes resultados. Los últimos datos de su informe, relativos a 2013, provocaron un gran revuelo al desvelar que en términos globales los hogares españoles o chipriotas eran bastante más ricos que los alemanes por el mayor peso de la vivienda en estos países. La diferencia entre la riqueza mediana y media en Alemania era considerable (51.000 y 195.000 euros, respectivamente). Esto se debe a que, a diferencia de otros países de la zona del euro, en Alemania el hogar mediano no es propietario de su primera vivienda (apenas un 40% de las familias son dueñas de la casa donde residen, la mitad que en España). Además, los datos relativos al hogar alemán mediano revelaron tasas de ahorro considerablemente mayores en los hogares con hipoteca, que en el resto de familias.
Todos los expertos consultados confían en que ahora que en España el alquiler está ganando adeptos (en 2015 supuso el 15,6% de los hogares cuando en 2001 apenas representaba el 9,6%), se ha abierto el debate sobre la sostenibilidad futura de las pensiones, y la experiencia de esta crisis está reciente; los hogares comiencen a diversificar sus inversiones y aprendan la lección de que la vivienda sí puede perder valor. “Necesitamos más cultura financiera, así como políticas públicas que incentiven el ahorro a largo plazo”, sostiene Raymond Torres, de Funcas. Los expertos esperan que la enseñanza de esta crisis se traduzca en más prudencia y que el endeudamiento de las familias no supere el 120% de su renta disponible.
