19/1/17

En tres años ya no quedará stock de vivienda sin vender ni alquilar


Si todas las previsiones se cumplen, no hay duda de que 2020 será un año para recordar. El Gobierno estima que para entonces la economía habrá recuperado el nivel de empleo que tenía antes de la recesión, esos 20 millones de ocupados; por lo que la crisis será ya solo un recuerdo. Pero es que hoy la tasadora Tinsa ha presentado la actualización del estudio que elabora sobre el stock de vivienda que sigue sin vender ni alquilar y también augura que en tres años se habrá consumido ya prácticamente la totalidad de las 340.000 casas que se mantienen sin ocupar, por lo que el sector inmobiliario podrá dar por zanjada a comienzos de 2020 la peor crisis de su historia reciente.

¿Cómo llega Tinsa a esa cifra de 340.000 viviendas? Su estudio se encuentra a medio camino entre las cuentas brutas que realizan la mayor parte de informes como el del Ministerio de Fomento y el censo puro. Así, lo más frecuente para calcular el excedente es restar a las viviendas terminadas las unidades vendidas. Y decimos que se trata de cuentas brutas porque no tienen en cuenta la autopromoción, entre otros aspectos. Y aunque Tinsa parte de esas variables y después las ajusta en función del censo de población y los movimientos turísticos, y además realiza una encuesta a 223 técnicos, no llega a lo que sería deseable: un verdadero censo. O lo que es lo mismo, ir promoción por promoción para averiguar/contar cuántas casas nuevas se están comercializando de verdad en estos momentos tanto en venta, como en alquiler.

Con su modelo econométrico, Tinsa llega a la conclusión de que en España en estos momentos existen 340.000 viviendas de todas las construidas desde 2008 (que contabilizan un total de 1.600.000) que siguen sin vender ni alquilar; si bien admite al mismo tiempo que una quinta parte de ellas, unas 68.000, no se estarían comercailizando por distintas razones. O bien porque sus propietarios confían en que los precios aumenten y prefieren esperar, o por su mal estado de conservación o por problemas judiciales en el cambio de propiedad.

Esa cifra podría parecer todavía bastante abultada, pero la tasadora concluye que dado el ritmo de absorción actual, en tres años el excedente podría ser historia, quedando apenas el volumen de casas que consideran los expertos "stock de difícil digestión o indeseado", ya sea por las características de las viviendas o por el lugar donde se encuentran. Tinsa espera que aproximadamente el 10% del stock, unos 34.000 inmuebles, tardarán en venderse o alquilarse más de cuatro años.

Excedente por zonas

El informe presentado hoy refleja que las zonas que más han logrado reducir su nivel de stock en este año han sido la costa de Granada y la ciudad de Bilbao, que han reducido su tasa de ocupación en el último año hasta dejarlo por debajo del 10%.

Con un ritmo de bajada elevado de reducción de stock también han destacado las áreas metropolitanas de Madrid, que ha pasado del 25% al 16%, y de Sevilla, donde la tasa de stock ha pasado del 28% al 19,3%.

Por el contrario, Madrid y Zaragoza destacan como las ciudades en las que la absorción de stock ha sido más lenta, ya que apenas han conseguido reducir la desocupación de inmuebles en 2016.

Por otro lado, las mayores bolsas de casas aún disponibles se concentran en las provincias de Madrid, Valencia y Murcia, mientras que si se tiene en cuenta la proporción de viviendas vacías, Almería, Cuenca y Castellón pasan a situarse a la cabeza.

Además, en las zonas costeras, los principales problemas de sobreoferta siguen concentrados entre Tarragona y Almería. Por el contrario, Álava, Vizcaya y Guipúzcoa son las zonas con menos sobreoferta en España.

A nivel nacional, hasta un total de 20 provincias han reducido su nivel de stock en 2016 y ha registrado avances significativos en zonas conflictivas como Castellón o Toledo.

El estudio también indica que España cuenta con suelo preparado para construir un total de 1,5 millones de viviendas fuera de cascos urbanos. La mayoría de este suelo, un 52,2%, está disponible en capitales de provincia y ciudades de más de 50.000 habitantes.

Por detrás, el suelo finalista se encuentra en áreas de influencia de las grandes ciudades (15,2%), municipios costeros peninsulares (14,7%), zonas rurales (12,6%) e Islas Baleares y Canarias (12,6%).

Según Tinsa, si no se crea más suelo, con el ritmo actual y el previsto de construcción, el suelo finalista sería suficiente para abastecer el mercado en algo más de ocho años. En este momento, España cuenta con 63.100 viviendas en construcción, repartidas de forma mayoritaria entre Madrid (15.900 viviendas), Alicante (5.500), Barcelona (4.500), Vizcaya (2.500), Guipúzcoa (2.300) y Zaragoza y Málaga (2.000).

 
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