Ahora que todos los indicadores del mercado inmobiliario marcan tasas positivas, la pregunta que más preocupa al sector es: ¿Habremos aprendido la lección? La evolución de los precios, transacciones e hipotecas parece estar bajo control y con muy buenas perspectivas a corto y medio plazo. Por eso, y teniendo en cuenta que la producción de casas lleva su tiempo, una promoción tarda en edificarse una media de 24 meses, una de las mayores preocupaciones de promotores y constructores es saber si en esta ocasión el sector será capaz de edificar de forma razonable las viviendas que el mercado puede absorber y no más.
Desde que estalló la burbuja en 2008, el volumen de pisos nuevos en stock, cuya cifra llegó a rozar los 650.000 según el Ministerio de Fomento, ha sido la gran obsesión. Y todo pese a ser una cifra rechazada por la mayoría de empresas y agentes del sector. “No se trata de un auténtico censo de casas nuevas en stock, se obtiene a partir de la suma de todas las terminadas menos las vendidas, pero no tiene en cuenta las viviendas vacías cuyos propietarios no desean venderlas ni alquilarlas, las que sí se ofrecen en arrendamiento a la espera de inquilinos o las procedentes de la autopromoción”, explica el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.
Así, esta tasadora, una de las principales del mercado, acaba de actualizar el exhaustivo censo que ya realizó en 2014 para contar, promoción a promoción, cuál es en la actualidad la oferta de vivienda nueva en las provincias de Madrid y Barcelona, dos de las zonas donde se concentran más grúas; y en cinco de las grandes costas: Costa Brava, Dorada, Blanca, Cálida y Costa del Sol. La conclusión es esperanzadora porque, en opinión de esta tasadora, la oferta nueva es escasa tanto en la capital como en la Ciudad Condal y “razonable” en las cinco zonas de playa.
En toda la provincia de Madrid de las 8.898 casas nuevas en oferta que existían en 2014, el pasado ejercicio apenas quedaban 1.911 sin vender, lo que implica que el stock se ha reducido un 78,5% en solo dos años. En este intervalo, a ese remanente se han sumado otros 3.563 nuevos inmuebles, lo que en total arroja una oferta de 5.474 viviendas, que al actual ritmo de absorción, Sociedad de Tasación calcula que se agotará en unos 10 meses. Para la capital la situación se repite y las 2.158 casas que el mercado ofrece es muy probable que estén vendidas o alquiladas en apenas nueve meses.
En su censo, esta tasadora solo tiene en cuenta las viviendas nuevas de hasta cinco años de antigüedad, las que efectivamente se comercializan y, por el contrario, descarta aquellas promociones abandonadas o cerradas que cuentan con problemas judiciales por tener cambios en su propiedad. “Si no se están comercializando, no pueden ser consideradas oferta”, subraya Fernández-Aceytuno.
La situación en Barcelona es muy similar a la de Madrid. En apenas dos años la provincia logró reducir su excedente un 73,3% y en la actualidad la oferta de pisos nuevos es de 2.793 unidades. Con el volumen de transacciones actual, podría quedar absorbido en un año. Y en la Ciudad Condal, el número de viviendas nuevas en venta o alquiler asciende a 1.072, también reducido para la demanda que existe.
¿Qué está ocurriendo en las principales costas? A diferencia de lo acontecido en pleno boom, cuando el arco mediterráneo fue una de las zonas que heredó más casas vacías; la recuperación de las transacciones ha llegado también al segmento de las segundas residencias, en especial por el tirón de la demanda extranjera, pero de manera mucho más suave. Esto explica que en los enclaves que más ajustaron sus precios y la coyuntura económica es más favorable se haya absorbido el stock y las grúas hayan vuelto a reaparecer.
Sociedad de Tasación cifra la oferta en las cinco costas citadas en un total de 5.594 viviendas. Málaga y Alicante son las dos provincias que concentran el 82% de todo ese excedente, mientras Tarragona apenas dispone de 378 viviendas nuevas y Murcia ofrece en la actualidad otras 345. Cierra la clasificación Girona, con 279. “Dado el nivel de transacciones en estos destinos, consideramos que la oferta nueva disponible es razonable y suficiente, por lo que no vemos problemas para que sea absorbida por la demanda en plazos medios”, advierten desde la tasadora.
Promociones pequeñas con casas más grandes
Al haber analizado cómo son las promociones que se están edificando en la actualidad, Sociedad de Tasación concluye que en promedio son más pequeñas. Así, en la Comunidad de Madrid han pasado de ser de 71,8 casas por promoción en 2014 a 47,6 el pasado ejercicio.
Los expertos interpretan esta reducción como otra señal de prudencia más. Y es que ahora para que un promotor obtenga financiación para construir viviendas, debe presentar un proyecto que incluya un elevado porcentaje de preventas (de ahí que hayan aumentado las ventas sobre plano) e información detallada sobre los precios a los que prevé vender las casas. Si éstos son razonables, obtendrá el crédito. Otra conclusión es que después de venderse hasta ahora los pisos más pequeños y baratos, la demanda de reposición, aquella que busca mejorar la vivienda que ya posee, recupera protagonismo, lo que explica que la superficie media de las casas en construcción sea mayor.
