¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?, ¿podemos volver a sufrir una abrupta caída de los precios de la vivienda a nivel mundial? En un artículo firmado por Prakash Loungani y Hites Ahir, ambos del departamento de estudios del Fondo Monetario Internacional (FMI) y colgado en la web del organismo, estos dos expertos temen que se esté gestando una nueva burbuja de precios que pueda volver a explotar, en un futuro no demasiado lejano.
Loungani y Ahir recuerdan cómo durante 2007-2008, los precios de la vivienda se colapsaron en muchos países, lo que marcó el comienzo de la crisis financiera a nivel mundial y cómo el índice de precios mundiales de la vivienda, que elabora el FMI y que recoge una media de los precios de la vivienda de 57 países, se encuentra en la actualidad prácticamente en los niveles previos a la crisis, lo que lleva a los dos autores de este documento a preguntarse si no ha llegado el momento de temer una caída mundial de los precios de la vivienda.
Una preocupación que comparte el Banco Central Europeo (BCE), que acaba de alertar de que se están creando burbujas en los mercados inmobiliarios de propiedad residencial de ocho países europeos. Y señala directamente a Bélgica, Austria, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y el Reino Unido.
Fuente: FMI.
"No hay que entrar en modo pánico", aseveran, aunque sí advierten de que es necesario mantenerse en alerta ya que, pensar que "esta vez es diferente" es un auténtico disparate, aseguran citando los estudios de Carmen Reinhart y Ken Rogoff sobre las crisis financieras. Pero ¿por qué debemos estar en alerta?
A juicio de estos expertos, no todas las burbujas se alimentan necesariamente de un exceso de crédito, como ha sucedido en el pasado, sino que algunos aumentos de precios, especialmente los que se están registrando en las grandes ciudades, se están produciendo por la falta de oferta (viviendas) y por unos tipos de interés históricamente bajos. Dos factores que, en opinión de estos expertos, podrían ser los culpables de una futura burbuja inmobiliaria a nivel global, y por tanto, de un nuevo colapso del mercado residencial a nivel mundial.
"Muchos de los fuertes crecimientos de la vivienda en el pasado se vieron alimentados por un excesivo crecimiento del crédito. Pero esta vez, laescasez de oferta estaría jugando un papel muy importante en el fuerte incremento de precios que se están registrando en algunas ciudades y países. En Copenhague y Estocolmo, el 'stock' de viviendas no ha aumentado al mismo ritmo que la población, y eso ha alimentado parte de los aumentos de precios observados en dichas ciudades. En años recientes, el FMI también ha resaltado la incidencia que tienen las restricciones de la oferta en algunas ciudades en Australia y Canadá, así como en muchos países europeos, como Alemania, Francia, Noruega, Países Bajos y el Reino Unido. Incluso en Irlanda, la escasez de oferta podría estar jugando el mismo rol", afirman.
La fuerte subida de la vivienda en el pasado se vio alimentada por exceso de crédito; esta vez la escasez de oferta estará jugando un papel muy importante
Tal es la preocupación por el impacto que la escasez de vivienda puede tener en el mercado residencial que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), uno de los supervisores de la UE, creado tras la última gran crisis para preservar la estabilidad en la región, publicó un conjunto de advertencias dirigidas a ocho Estados miembros —Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Países Bajos, el Reino Unido y Suecia— sobre las vulnerabilidades a medio plazo en el sector residencial. "Esto es un buen ejemplo del tipo de vigilancia que será necesaria para impedir que el pasado una vez más se convierta en prólogo", apuntan estos autores.
No obstante, ambos encuentran varias diferencias más respecto al 'boom' anterior, no solo la ausencia de exceso de financiación. "A diferencia de lo que sucedió en la década de 2000, el auge actual no está sincronizado entre los países. Y dentro de los países, el auge está circunscrito a una o unas pocas ciudades", apuntan estos autores, que destacan, por ejemplo, cómo en el último decenio los precios han aumentado alrededor de 25% al año en Pekín, pero menos de 10% al año en Xian. También en Ámsterdam, Oslo y Viena, los precios de la vivienda están aumentando muy por encima de los promedios nacionales.
El BCE, por su parte, también observa "dinámicas fuertes en el mercado inmobiliario o elevados niveles de endeudamiento en otros países", que incrementan el riesgo de que aumenten los desequilibrios.
Aunque ni estos autores ni el BCE hablan de España, lo cierto es que esta situación de escasez de producto de obra nueva y evolución dispar de los precios se observa, desde hace meses, en algunos puntos de la geografía española, especialmente en zonas muy concretas del centro de Madrid, donde la parálisis de la construcción de nuevas viviendas ha dado lugar a una importante falta de producto en determinadas ubicaciones, especialmente donde se está recuperando la demanda o donde la demanda tiene mayor poder adquisitivo.
Vista de una grúa en una obra. (EFE)
Para que nos hagamos una idea, Knight Frank opina que del parque total de viviendas en España (25 millones), un 2% es 'stock' de vivienda nueva disponible (unas 500.000 unidades). Y de ese 'stock' de vivienda nueva, existe un 30% aproximadamente que tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. Según esta consultora, toda la oferta nueva que sale al mercado se absorbe por completo, hasta el punto de que actualmente en España tan solo hay disponibles 11 unidades de vivienda nueva por cada 1.000 habitantes.
Una situación que está provocando que muchas de las promociones en marcha se encuentren prácticamente vendidas incluso antes de que se haya puesto la primera piedra, registrándose en algunos casos importantes subidas de precios dentro de una misma promoción del 10%, y hasta el 20% en cuestión de meses.
También en España la situación varía mucho de unas ciudades a otras y de unas comunidades autónomas a otras. Así, por ejemplo, por lo que se refiere a los precios, en la capital de España la vivienda se encareció un 7,8%, en el tercer trimestre mientras que en Barcelona subió un 6,6%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), mientras que en Cantabria y Murcia, el incremento fue del 0,7%.
Respecto al 'stock' disponible, la absorción también es muy desigual en el territorio español. Así, por ejemplo, mientras que La Rioja es la comunidad autónoma con mayor nivel de 'stock' residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad valenciana, según Servihabitat, la Comunidad de Madrid, los dos archipiélagos y Cataluña, son las que disponen de menores niveles de 'stock' de obra nueva por habitante, muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional.
Mayor vigilancia por parte de los países
En su estudio, Prakash Loungani y Hites Ahir también observan otras diferencias respecto a la anterior burbuja inmobiliaria, como la existencia de mayores controles por parte de los países para intentar evitar otro nuevo 'boom'. "En la actualidad, los países han recurrido de manera más activa a políticas macroprudenciales para contener los auges de la vivienda. La era de la indiferencia benévola frente a los auges de precios de la vivienda ha terminado”, llegó a señalar hace un par de años el ex subdirector gerente del FMI, Min Zhu.
"Además, a diferencia del periodo previo a la crisis, ahora los reguladores nacionales e internacionales están vigilando con más celo el auge de precios inmobiliarios y están empleando políticas macroprudenciales para contenerlo", apuntan desde el FMI, especialmente en aquellas economías donde los precios cayeron con fuerza entre 2007 y 2012 para, a partir de 2013 comenzar a repuntar.
Los países han recurrido de manera más activa a políticas macroprudenciales para contener la subida del precio de la vivienda
Y es que, en su estudio, estos dos autores destacan cómo el pinchazo inmobiliario no afectó por igual a todos los países. De hecho, diferencia tres grupos. El primero ("caída") estaría integrado por 18 economías en las que los precios inmobiliarios disminuyeron notablemente durante la crisis financiera mundial y han permanecido en una trayectoria descendente desde entonces. En este grupo es donde se situaría España.
El segundo ("caída y auge") estaría compuesto por 18 economías en las que los precios inmobiliarios han repuntado desde 2013, tras haber experimentado una drástica caída durante 2007-2012. Y el tercer grupo ("auge"), integrado por 21 economías en las que el descenso de los precios inmobiliarios en 2007-12 fue bastante moderado, y estuvo seguido de un rápido repunte.
Fuente: FMI.
Preocupación por los bajos tipos de interés
En una conferencia en la Comisión Europea, Prakash Loungani mostró también su preocupación por los bajos tipos de interés que, además de motivar las inversores, también estarían estimulando la compra de viviendas por parte de los particulares, impulsando los precios. "Históricamente, los tipos de interés a corto plazo han sido uno de los impulsores de los precios de la vivienda, así como el PIB, la población en edad de trabajar y la financiación, factores todos ellos que explican cerca del 30% del incremento de la vivienda.
