17/11/16

La vivienda, inversión del momento: ya da un 8,3% de rentabilidad bruta


Esta situación privilegiada de la vivienda como gran activo de inversión se da por los precios de venta al alza y un mercado del alquiler en crecimiento. Según los expertos inmobiliarios y economistas, estos dos parámetros dan fe además de unmercado residencial normalizado y equilibrado con un doble reflejo. Primero: el inversor en vivienda ya no compra un piso para obtener rentabilidad en el corto plazo con su venta (dicho en palabras gruesas, ya no especula), sino que su objetivo pasa por arrendarlo y recibir una renta periódica. Y segundo: el alquiler se ha despojado de sus prejuicios históricos, lo que ha provocado que más de un 20% del parque residencial español está sujeto ya a este régimen.

Como no podía ser de otra forma, ante este boyante panorama de la vivienda, tanto los inversores profesionales como los particulares han visto en el patrimonio inmobiliario residencial la mejor cesta para poner sus fondos y ahorros. Incluso hipotecándose, toda vez que puede accederse a préstamos de bajo coste, por un tipo de interés fijo, del 2% o menos -un nivel muy inferior a la rentabilidad del 8,3%-. "Los bancos vuelven a conceder hipotecas, por lo que la inversión en vivienda no se ha limitado a fondos nacionales o internacionales, sino que también puede realizarla el pequeño y mediano inversor", comenta Elisenda Picart, experta del comparador de productos financieros HelpMycash.com.

"Sin duda, la vivienda es una de las mejores inversiones del momento. Tiene menos riesgos que los mercados bursátiles y rentabilidades más altas que los productos de ahorro tradicionales", admite Picart, quien recuerda que la crisis ha dejado el precio de los inmuebles a un nivel muy bajo y un coste de financiación mucho más asequible. Grupo Tecnocasa pone números a esta tendencia: un 26,5% de las compraventas que intermedió en el primer semestre del año se realizaron como inversión y la mayoría (78,5%) se pagó al contado.
Inversiones alternativas

Además de la tradicional compra de un piso para su posterior alquiler, hay otras vías alternativas de inversión para el particular. Picart cita el crowdfunding para sacar aún mayor jugo a una vivienda y pone de ejemplo la plataforma Housers, con rentabilidades de hasta el 15%. "Esta forma de inversión lleva años triunfando en países como EEUU y ha llegado a España. Se trata de proyectos en los que los inversores adquieren participaciones de inmuebles y reciben una rentabilidad proporcional por el alquiler y futura venta. Una de las grandes ventajas de esta fórmula es la cantidad mínima a invertir, desde 50 euros, por lo que es más accesible que las tradicionales", dice.

Otro método alternativo de inversión es el que abandera Inveriplus, empresa que transforma activos tóxicos en líquidos y con unas 5.500 casas en gestión. Esta firma, como explica su director ejecutivo, Óscar Bellette, sanea carteras de pisos de promotoras que no han podido venderse. "Inveriplus adquiere estos pisos, promociones completas o el producto que queda, tras llegar a un acuerdo, con una quita, con los bancos acreedores y los explota en arrendamiento", comenta.

"La rentabilidad en alquiler que dan estos inmuebles depende de la zona, pero de media supera el 4,8% neto", especifica Bellette, al tiempo que indica que el alquiler medio está en torno a 520 euros mensuales y el periodo de estancia es cercano a tres años. "Además", remarca, "se trata de un beneficio asegurado ya que los contratos tienen un seguro de impago". Esta empresa también obtiene un beneficio por la venta de paquetes de viviendas, principalmente, a sus fondos de inversión o a externos, aunque siga manteniendo la gestión de estos activos.

Por otra parte, un inversor de a pie también puede entrar en el negocio de Inveriplus de dos modos. Por un lado, esta empresa tiene un proyecto piloto con un planteamiento de desinversión a cinco años a través del que comercializa pisos (ha vendido 18 viviendas a 18 particulares hasta ahora) con un descuento sobre el valor de tasación y que da un interés por tres vías: la rebaja sobre el valor de tasación, la rentabilidad por alquiler y la plusvalía por posible venta. "Estimamos la rentabilidad total en un 7,5%", cifra Bellette.

La segunda forma de invertir para un particular en Inveriplus es a través de la cesión de derechos de alquiler. Inveriplus, al igual que hacen los bancos con la titulación de hipotecas, vende a un tercero los derechos de un piso arrendado con su seguro de impago por un periodo y sigue haciéndose cargo de la gestión. "El inversor adquiere estos derechos por una cantidad inferior a las rentas mensuales que acabará cobrando. Hablamos de un interés fijo del 5%. Por ejemplo, si se compran los derechos por un año de una casa con una renta mensual de 500 euros puede abonar unos 5.700 y finalmente percibirá 6.000 (500 euros por 12 meses", detalla Bellette, que no conoce otra empresa que ofrezca este tipo de inversión.

En este punto de inversiones alternativas, hay que hacer referencia a las Socimis, un atractivo vehículo de inversión focalizado en el alquiler de todo tipo de inmuebles. A través de estas sociedades, con un tratamiento fiscal muy favorable, los inversores cualificados han comenzado a apostar firmemente por el arrendamiento de casas tras unos primeros años en los que estas cotizadas se centraron en hoteles y oficinas. Eso sí, de momento, no están al alcance del inversor particular.
Riesgos

Pensando en este perfil, Picart avisa de los riesgos de comprar para alquilar: "Primero, hay que tener claro que se trata de inversiones en las que se manejan grandes cantidades dinero. Además, si se pide una hipoteca, uno se ata al banco durante muchos años. Finalmente, se debe ser consciente de que pasará un largo tiempo hasta que se recupere la inversión inicial, por lo que los beneficios no son inminentes".

Por todo ello, la profesional de HelpMyCash.com aconseja a los inversores en vivienda que no se endeuden por encima de sus posibilidades aunque el banco lo permita con tipos de interés mínimos. Para quienes decidan dar el paso, Picart identifica los activos que aseguran el éxito: "Los inmuebles en zonas en auge". "En esos emplazamientos", explica, "es muy probable que el precio del metro cuadrado aumente, por lo que si en un futuro se vende el inmueble se saldría ganando". "Además", prosigue, "en esas zonas también habrá facilidades para encontrar inquilinos y poder sacar partido rápidamente a la inversión".

En este sentido, la ubicaciones más interesantes para el inversor se son las grandes capitales de provincia, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Y dentro de estas ciudades, no hay que olvidar la heterogeneidad del mercado, por lo que hay un producto y unos barrios mucho más rentables que otros. Urban Data Anlytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado de la vivienda, ha diseccionado el mapa de la capital, identificando las mejores áreas de inversión.
Mejores zonas y tipologías

Esta empresa informa de que el distrito de Villaverde es el más rentable para los inversores. Hasta un 11,75% da de beneficio un piso en este enclave del sur de la capital: 7% vía alquiler y otro 4,75% por la revalorización. En el lado opuesto, uDA sitúa a Vicálvaro (3,37%) y Hortaleza (3,91%). La rentabilidad media de una vivienda en Madrid asciende al 8,08% (5,84% por el alquiler y 2,24% por el encarecimiento de las casas), con nueve distritos en dos dígitos.

Haciendo un análisis desagregado, Carlos Olmos, director de uDA, destaca que la mayor rentabilidad del alquiler en el sur y sureste, con Puente de Vallecas (7,53%) al frente. ¿La causa? Se cumple la máxima de toda inversión: a mayor riesgo, mayor rentabilidad. "Son zonas muy rentables, pero con mucho riesgo", avisa. Puntualiza que el plazo de venta en estas áreas es mucho mayor que en el centro y la plusvalía por revalorización aún es negativa o nula en la mayoría.

De este modo, en los barrios céntricos (los más cotizados), la rentabilidad describe el comportamiento opuesto: menor atractivo inversor vía alquiler y mayor vía revalorización. "Los mayores aumentos de precio corresponden a Retiro, Chamberí y Chamartín, que coinciden (junto con Salamanca) con los distritos con menor rentabilidad en alquiler", expone Olmos. No obstante, estas ubicaciones compensan el menor rendimiento del arrendamiento por el encarecimiento anual de las propiedades, por encima del 5%.

"Cabe reseñar", añade Olmos, "el caso de Villaverde que, manteniendo una rentabilidad bruta en alquiler alta, también tiene un aumento del precio unitario anual elevado". "Observando en detalle los datos, este incremento está muy polarizado en zonas concretas del distrito y tipologías determinadas", especifica. Detrás de esta afirmación estaría, por ejemplo, el nuevo ámbito urbanístico Parque Central de Ingenieros, en pleno desarrollo.

Respecto a la tipología y superficie, otro parámetro a contemplar al estudiar la rentabilidad del alquiler, Olmos confirma otra máxima: "Las viviendas de menor tamaño siguen siendo, con diferencia, las más rentables". En concreto, según uDA, las casas de menos de 70 metros cuadrados ofrecen una rentabilidad media del 6,2%, mientras que las de más de 250 metros dan un 3,5%. Este porcentaje se reduce a medida que sube la superficie: entre 70 y 100 metros, 5,2%; de 100 a 140, 4,4%; de 140 a 180, 4%; y de 180 a 250, 3,7%.

 
Vuelos Baratos