CBRE Global Investors es una gestora inmobiliaria parte del grupo CBRE. Se dedica a proponer y a diseñar estrategias de inversión adaptadas al perfil de riesgo que el cliente (normalmente institucional) define a través de diferentes vehículos, como fondos o cotizadas. José Antonio Martín-Borregón es su director de gestión en España.
¿En qué invertiría un inversor 'core' ahora?
En los principales mercados, es decir, en Alemania, en los activos más líquidos y en los que tengan más seguridad de ingreso, es decir, en el mercado de oficinas. Eso implica retornos bajos. Pero las compañías de seguros y los fondos de pensiones invierten en inmuebles para tener una rentabilidad diferencial a la de los bonos y las acciones, por lo que para ellos un 3 o un 3,5 por ciento es ya muy atractivo. Si luego se quiere complementar, se puede ir a otros mercados, como España, Portugal y Grecia, donde los inversores internacionales buscan lo que no encuentran en sus países: retornos más altos y precios atractivos.
En España en concreto, ¿se está rotando de las oficinas a otros activos más rentables?
¿Es un mal momento para las oficinas? No. De hecho, una recomendación que están haciendo todos los 'brokers' para invertir en España es hacerlo en oficinas en las grandes ciudades. El mercado descuenta un gran crecimiento de las rentas en los próximos cinco años: los alquileres en el pico estaban cerca de los 45 o los 50 euros por metro cuadrado y mes y ahora están por debajo de los 30 euros. Pero sí es cierto que hay otros inversores que no van a esperar a que se produzca ese crecimiento de rentas y optan ya, por ejemplo, por invertir en naves logísticas, que pueden dar un retorno del 6,5 por ciento o hasta un 10 por ciento si la inversión se apalanca un poco. Ahora hay muchos más inversores, más sofisticados y están desarrollando estrategias de inversión complementarias.
¿La vivienda es interesante o la descartamos?
Van a ocurrir varias cosas en el mercado de la vivienda: los precios van a subir mucho, un 25 por ciento en los próximos cinco años; además, se está desarrollando como clase de activo institucional, porque hay un sentimiento de oportunidad por lo mucho que han caído los precios y porque es una inversión bastante segura; y, por último se va a desarrollar mucho el mercado del alquiler. La compra de una vivienda no tiene racionalidad económica: desde un punto de vista económico es mucho más interesante alquilar, y más flexible, y tiene mucho menos riesgo. En relación con esto último, se está produciendo un incremento de las rentas porque hay demanda y la oferta de calidad en alquiler es muy limitada. Así, aunque la rentabilidad de la vivienda esté por debajo del 3 por ciento, hay un componente de revalorización muy importante.
¿Hacen las socimis competencia desleal por la cuestión impositiva a otro tipo de firmas?
La fiscalidad no es el elemento principal de los retornos, hay otros más importantes ahora, como la deuda, porque los tipos están más bajos. Las socimis tienen una fiscalidad especial, pero también tienen unos peajes especiales (cotización, restricciones de inversión, dividendos...). Por otro lado, las socimis son muy parecidas a las sicavs y los grandes patrimonios están utilizando estos instrumentos para optimizar la fiscalidad y por eso casi todas las socimis van al MAB y no están cumpliendo el objetivo para el cual fueron diseñadas.
