22/11/16

¿Cuál es el activo inmobiliario más rentable?


Basilio Rueda, uno de los administradores de la socimi Mercal, se queja de que la rentabilidad de los activos inmobiliarios en España es baja en comparación con otros países europeos. Una de las razones de que así sea, argumenta, reside en que los precios han subido más que las rentas. Es posible, añade Alejandro Campoy, de Aguirre Newman, que ello se corrija, porque existe la expectativa de que los alquileres aumenten. Con esa idea se están cerrando ahora las operaciones, que suponen asumir unos retornos actuales más bajos. Pero no funciona todo igual. Según Rueda, el rendimiento final depende del tipo de activo, de la localización y del inquilino que lo ocupe. Y recuerda un básico: a mayor retorno esperado, mayor riesgo asumido.

Ahora mismo, ¿qué activo proporciona la mayor rentabilidad? Para Gustavo de Lio, de Forcadell, los industriales, aunque establece diferencias por ubicación: en Zaragoza, el rendimiento puede llegar al 9 por ciento, mientras que en Madrid podría rondar el 7-7,25 por ciento y en Barcelona, el 6,75 por ciento. En segundo lugar, situaría a las naves logísticas, con rendimientos un 0,5-0,75 por ciento inferiores, debido a que tienen una mayor demanda y a que de ellas se dispone de menor oferta. 

Campoy sintetiza que los activos más rentables serían tanto los industriales como los logísticos, con rentabilidades en las mejores zonas de entre un 7 y un 8,5 por ciento. Para Rueda, los inmuebles que responden a un 'mix' entre logístico, comercial e industrial por su ubicación dan rendimientos de entre un 6,5 y un 8 por ciento. 

Como segundo escalón en el ránking de rentabilidad, Gustavo de Lio propone los supermercados, cuya rentabilidad puede oscilar entre el 5,75 y el 6,75 por ciento (o entre el 5,5 y el 6,5 por ciento, según Basilio Rueda), en términos generales, aunque si están situados en ciudad la cifra puede bajar hasta el 5,5 por ciento y si se localiza en las afueras de una localidad, el rendimiento puede llegar al 7,25 por ciento. Precisamente, Basilio recuerda que los que están abriendo las marcas nuevas se encuentran en ciudades secundarias o en el cinturón de las grandes urbes. 

Pero, para Alejandro Campoy, los que siguen a los espacios industriales y logísticos son los centros comerciales y los hoteles que, según sus cálculos, rentan entre un 5,5 y un 7 por ciento. Argumenta que los inversores exigen rentabilidades más altas porque estos activos exigen una gestión, es decir, una inversión adicional. De acuerdo con De Lio, los rendimientos de los hoteles son dispares: los urbanos dan retornos del 4 por ciento en Barcelona, o de hasta el 4,75 por ciento en Madrid. El segmento vacacional es más generoso, con un 6 por ciento.

Después, Gustavo de Lio propone las áreas comerciales formadas por medianas superficies y situadas en nudos de comunicaciones entre ciudades. Es decir, son áreas comerciales que no surten sólo a una población, sino a varias. En ellas las rentabilidades pueden oscilar entre el 5,5 y el 6,25 por ciento. Ello debido a que el suelo es más barato y además no se necesita construir aparcamientos bajo el suelo. 

Retornos muy comprimidos

A partir de este punto, comenta De Lio, las rentabilidades se comprimen mucho porque comenzamos a hablar de activos más seguros, ubicados en centros urbanos consolidados de grandes ciudades y con arrendatarios con menor riesgo. Así, nos encontramos con las oficinas. En las afueras de grandes ciudades como Madrid y Barcelona nos podríamos encontrar rentabilidades de entre el 5,5 y el 6 por ciento, pero en el centro, los rendimientos caen por debajo del 5 por ciento. Aunque depende, matiza De Lio, del nivel de ocupación y de la actualización del inmueble. Así, los inmuebles céntricos más eficientes podrían dan retornos de entre un 3,75 y un 4,50 por ciento, mientras que oscilarían entre 4,75 y el 5,25 por ciento para los menos actualizados. Según Rueda, la rentabilidad de las oficinas oscila, en general, entre el 4,5 y el 5 por ciento y sólo subiría hasta el 6 por ciento en el caso de las zonas más descentralizadas. 

Los centros comerciales pueden dar retornos similares a las oficinas o algo superiores. Los que tienen pocos servicios de ocio, según De Lio, de alrededor de un 5 por ciento; los que tienen más ocio y se sitúan en las afueras de las grandes ciudades, de un 5,75 por ciento. 

Los locales comerciales a pie de calle se encuentran un escalón más abajo. Según Alejandro Campoy, su rentabilidad oscila entre el 3,5 y el 3,75 por ciento. Esas cifras son las que se manejan, de acuerdo con De Lio, en las zonas 'prime'. En las segundas líneas, se pueden lograr retornos algo mayores, hasta del 4,25 por ciento.

Como 'patito feo' del sector, al menos desde el punto de vista de la rentabilidad, el residencial. De acuerdo con el experto de Forcadell, en el centro de las grandes ciudades, no sólo de Madrid y Barcelona, los rendimientos máximos a los que se puede aspirar rondarían el 3 por ciento. En bloques nuevos de barrios de rentas medias-bajas, podría ser del 5 por ciento. 

Pero, como advierte Rueda, todas estas corresponden a rentabilidades reales en ocupación. A ellas hay que restar los costes de mantenimiento para que siempre puedan ser ocupables, además del tiempo en que están desocupados. Ello puede restar hasta un 10 por ciento del retorno.

 
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