Las hipotecas a tipo fijo se han convertido en el producto financiero estrella de esta temporada. La banca ha pasado de ignorarlas a situarlas en todos sus escaparates. Una estrategia de 'marketing' que, unida a unos intereses realmente bajos —al menos a simple vista—, ha disparado su contratación, hasta el punto de que una de cada cuatro hipotecas ya se firma a tipo fijo.
Según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el 24,8% del nuevo crédito para la adquisición de vivienda fue contratado a tipo fijo en el mes de julio, con un periodo de revisión superior a los 10 años. En 2014, este porcentaje ni siquiera llegaba al 1%, lo que da una idea del 'boom' experimentado en apenas dos años. Pero, además, el 29,9% delcrédito residencial se contrató con un tipo fijo inicial de entre uno y 10 años, siendo los préstamos a tipo variable el 45,4% de la contratación hipotecaria.
En la actualidad, podemos encontrar en el mercado ofertas impensableshace apenas un par de años. Intereses a tipo fijo a 10-15 años, que se mueven entre el 1,2% y 1,7%, frente al 5%, 6% o 7% de años atrás. Eso sí, estos porcentajes tienen 'truco', ya que para poder acceder a ellos, los bancos exigen al cliente una gran vinculación que, de no cumplirse, eleva significativamente el interés a pagar. De hecho, tal y como se aprecia en la tabla inferior elaborada a partir de datos del portal Bankimia, el tipo de interés puede llegar casi a duplicarse.
Si el cliente no se vincula con la entidad, el interés puede llegar a duplicarse
Por ejemplo, el 1,2% de la Hipoteca Ahora de Liberbank, la más atractiva en cuanto a interés que existe actualmente en el mercado, 'se transforma' en un 2,3% si el futuro cliente decide no contratar con dicha entidad el seguro de hogar y de vida, el de protección de pagos y el de automóvil o si rechaza o no puede domiciliar la nómina por un importe superior a 2.000 euros mensuales. También el banco le penaliza si no realiza gastos en la tarjeta de crédito por un importe superior a 1.500 euros al año o si dice no a contratar un plan de pensiones con una aportación anual mínima de 600 euros. Es decir, sin todos estos requisitos, el interés prácticamente se duplica.
Tampoco Bankinter se queda a la zaga. Para conseguir ese 1,40%, el cliente deberá contratar seguro de hogar, seguro de vida, domiciliar la nómina, además de tres recibos básicos del hogar. La no contratación de alguno de estos tres productos incrementaría ese diferencial en un 0,5% si no se domicilia la nómina, un 0,6% si no se contrata el seguro de vida, o en un 0,1% en caso de no contratar el seguro de hogar. Sin vinculación alguna, el interés sube hasta el 2,6%. En ambos casos, nos obstante, los porcentajes siguen siendo bastante competitivos, según los expertos.
A pesar de ello, el empuje de las hipotecas a tipo fijo es evidente, y aunque solamente puede acceder a ellas un segmento bastante concreto de la población, lo cierto es que por fin han comenzado a calar entre los hipotecados, que empiezan a mirar un poco más allá del corto plazo y a hacer cuentas de cara al futuro.
Auge del tipo fijo con un euríbor en mínimos
"En un entorno de tipos históricamente bajos y con una oferta a tipo fijo tan atractiva como la actual, conviene más que nunca estudiar este tipo de ofertas y cubrirse ante un futuro repunte del euríbor", explicaba recientemente Luis Javaloyes, director general de la Agencia Negociadora. Aunque este índice se encuentra en mínimos históricos —despidió octubre en el -0,069%—, la media histórica se encuentra en el 2,397% y llegó a alcanzar un máximo intradía del 5,526% en febrero de 2008. Es decir, tarde o temprano acabará subiendo.
De hecho, ante un escenario adverso de subida de tipos, el bolsillo del hipotecado podría verse seriamente perjudicado. Según cálculos realizados por la Agencia Negociadora, un euríbor al 4% supondría un incremento en la cuota mensual de 400 euros en una hipoteca de 200.000 euros a 20 años, al pasar de 934 euros a 1.319 euros al mes. En términos anuales, el incremento sería de 4.620 euros.
Aunque puede resulta paradójico este impulso del tipo fijo justo cuando el principal indicador de las hipotecas se encuentra más bajo que nunca, lo cierto es que los mínimos del euríbor llevan a los bancos a ofrecer este tipo de hipotecas y a los clientes a firmarlas para, al menos, conseguir un interés positivo y mitigar la fuerte caída de sus márgenes.
Pero ¿cuáles son las verdaderas ventajas y desventajas de este tipo de productos?
1.- Plazo de amortización muy corto. El plazo para devolver el dinero al banco se sitúa entre 10-15 años. En algunas ocasiones, hasta 20 años, pero no es lo habitual. El hecho de que el tiempo que tiene el cliente para devolver el préstamo sea tan breve provoca que la cuota mensual a pagar sea, en general, muy elevada. No es lo mismo devolver 100.000 euros en 10 años, que hacerlo en 30.
Veamos un ejemplo. Imaginemos que contratamos la Hipoteca Ahora de Liberbank, la que ofrece el interés fijo más bajo del mercado. Por 110.000 euros — medio de la hipoteca en agosto, según el INE—, deberíamos abonar mensualmente 973 euros con un interés del 1,20%. Si optamos por no vincularnos al 100% con el banco, el interés subiría al 2,3% y la cuota de nuestra hipoteca superaría los 1.000 euros. Por el contrario, a 30 años y con un interés del 1%, que es en el que se mueven actualmente las hipotecas a tipo variable, la cuota bajaría hasta 353 euros, lo que provoca que si el futuro hipotecado quiere un tipo fijo, se verá obligado a pedir menos dinero al banco ya sea tirando de ahorros, si los tiene, o buscando una vivienda más barata.
Como el plazo de amortización suele ser bastante corto, la cuota mensual se dispara
Una gran diferencia de cuota que lleva a muchos hipotecados a decantarse por el variable. "Muchos clientes van buscando cuota. No miran a largo plazo. Es decir, cuando han encontrado la casa que quieren comprar, empiezan a buscar hipoteca y suelen descartar las de tipo fijo porque la cuota se dispara. La gente no hace el ejercicio prudente de buscar primero una hipoteca y luego la casa que se puede comprar con esa hipoteca, si no al revés, primero busca la casa y luego la financiación. Ya encontrará una hipoteca que le permita pagarla”, insiste Pau A. Monserrat, economista de FuturLegal y experto en hipotecas de FuturFinances e iAhorro.com.
2.- Ingresos mensuales elevados. Una cuota mensual tan elevada exige unos ingresos mensuales también muy elevados para que el cliente cumpla con los ratios de endeudamiento que le exige el banco. Para poder optar a estas hipotecas, los bancos exigen nóminas entre 1.500 y 2.000 euros mensuales. "Para una familia media con poca capacidad de ahorro, sería la hipoteca perfecta, ya que evitaría sustos en caso de subidas de los tipos de interés. Sin embargo, la familia media no dispone de los ahorros suficientes ni del colchón económico necesario para que el banco dé luz verde a la operación, al no superar sus filtros de riesgo”, apunta Monserrat.
De ahí que quienes realmente se puede permitir este tipo de hipotecassean clientes muy solventes, que llegan holgados a fin de mes y disponen de ahorros. Un tipo de cliente a quien, en realidad, le interesa más una hipoteca variable, ya que evita muchas comisiones y cuando los tipos de interés comienzan a subir pueden amortizar.
3.- Mucha vinculación y comisiones. Las hipotecas a tipo fijo suelen tener más comisiones que las variables y exigir una mayor contratación de productos a sus clientes. Es habitual una comisión de apertura del 1% y son frecuentes las comisiones por amortización parcial o total del préstamo o de compensación por riesgo de tipos de interés. Asimismo, además de domiciliar nóminas con importes relativamente elevados, exigen la contratación de numerosos seguros (vida, hogar, coche) o aportaciones anuales a planes de pensiones.
4.- Interés estable de por vida. Es la gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo. No están sujetas a los vaivenes que puede experimentar el euríbor y eliminan cualquier incertidumbre ante una futura subida de tipos de interés, lo que permite una mejor planificación de la economía familiar. Teniendo en cuenta los últimos datos de la AHE, parece que realmente sí se está produciendo un cambio en la mentalidad del futuro hipotecado, que comienza a mirar más allá del corto plazo y el ahorro en cuota e intereses que supone el interés variable, frente a la seguridad y tranquilidad de una protección ante posibles subidas futuras del euríbor con un tipo fijo.
