La recuperación inmobiliaria, en líneas generales, es incuestionable. Hay lugares de nuestra geografía donde el precio de la vivienda crece a mayor ritmo, principalmente en ciudades como Madrid y Barcelona, y algunas localidades costeras. En determinadas zonas concretas se habla incluso de pequeñas burbujas.
¿Es esto razonable? En mi trabajo diario estoy, muy a menudo, en contacto con determinados estragos de la crisis precedente, obras paradas que ofrecen una imagen atroz, siendo habitual ver pilares que salen de la maleza terminando en barras de acero oxidado, esperando continuidad en un forjado superior que no llegó nunca. Estructuras abandonadas que pretenden resurgir en la actualidad.
Con este post persigo un doble objetivo. En primer lugar, quiero reflejar elinterés creciente por terminar edificios inconclusos y, por otra parte, que no olvidemos la imagen de estas ruinas, pues la visión de edificaciones que se quedaron en el camino nos debe invitar a ser razonables y evitar burbujas o tensiones no justificadas en los precios de la vivienda.
Después de la crisis inmobiliaria, la actividad de los bancos durante varios años (y que todavía continúa al verse convertidos en grandes propietarios) era principalmente la venta de pisos. También se han hecho operaciones de suelo en todo este período. Pero de un tiempo a esta parte, y lo notamos en nuestra labor de consultoría, hay un interés creciente enterminar estructuras a medio hacer. Esto es extensible a levantar edificios en suelos con buena localización.
Los propietarios de estos activos embargados han tenido normalmente que asumir pérdidas que han debido provisionar. Si la localización es aceptable, se estudia el mercado estimándose el precio de venta. Con un presupuesto del coste de finalizar la obra o de ejecutar la construcción (si lo que estamos analizando es un suelo), sabremos si encajan los números y es viable. Y así, poco a poco, se van concluyendo bloques de viviendasa un precio normalmente ventajoso favoreciendo la recuperación del sector.
Ejemplos inviables
Hay numerosos casos en que el coste de finalizar las viviendas es más alto que el precio de venta en el mercado. Esto ocurre en lugares con mala localización y baja demanda.
Para que el lector piense en algunos ejemplos, diré que los más sangrantes que he detectado tenían un denominador común: viviendas destinadas asegunda residencia con el turismo de golf como protagonista en ubicaciones lejos de la costa. Es decir, en medio de ninguna parte y en urbanizaciones absolutamente sobredimensionadas.
Respecto a desarrollos a desmano, mal comunicados, seguro que se nos ocurren casos en función de nuestro lugar de residencia. Únicamente el ajuste drástico de los precios ha permitido aportar vida a estos lugares.
Apostar por la razón
La recuperación del sector es una buena noticia. Ahora bien, me preocupan determinados aspectos. En mi trabajo he visto operaciones frustradas de suelo porque el propietario (ya sea fondo o particular) se está confiando en cierta euforia del mercado y cree que lo suyo vale mucho más, no aceptando ofertas ventajosas.
A los profesionales se les debe exigir tener los pies en el suelo y no volver a las andadas. Si bien es justo indicar que la actitud general de los agentes implicados es responsable y se calculan exhaustivamente las inversiones. El ciudadano de a pie debe ser cauto y sopesar la compra (depende de muchas variables) y no dejarse llevar por el nerviosismo que le genere el agotamiento del stock y subidas de precio.
Voy a hablar de un libro, que al no ser mío, lo cito con libertad e imparcialidad. Se titula Vuelve, ladrillo, vuelve y es de Susana Burgos y José Luis Ruiz Bartolomé. Nos da consejos de qué hacer tras el tsunamiinmobiliario: ¿vender, comprar o alquilar? Se analizan muchas variables, obteniéndose de su lectura muy buenas conclusiones. Lo recomiendo con absoluta sinceridad, pues aporta un mejor conocimiento de cómo funciona el sector y nos evitará tomar decisiones equivocadas.
En cuanto a los grandes, a los promotores, a los fondos, los cuales puede que quieran subirse al carro del alza de precios, indicar una anécdota histórica. Cuando un emperador romano volvía victorioso de una batalla y desfilaba en una cuadriga por la antigua Roma, el esclavo que sostenía sobre su cabeza los laureles de la victoria le decía cada poco tiempo la frase memento mori, recordándole que era mortal.
A la vista de los cadáveres inmobiliarios que ha dejado atrás la precedente burbuja, creo que se impone para todos el ejercicio de la razón.
