Mucho no significa bueno. Aunque los bancos sigan acumulando una cantidad importante de viviendas bajo su propiedad, no todo merece la pena. Al contrario, “lo bueno se ha vendido a su tiempo”, reconoce Carlos Smerodu, consejero delegado de Foro Consultores. Más bien, resulta complicado encontrar inmuebles bien ubicados y a buen precio. En función de las necesidades, sin embargo, es todavía posible sacarle provecho al ladrillo de la banca.
Las seis principales entidades poseen inmuebles y suelo por un valor superior a 63.000 millones de euros que necesitan liquidar. “Y continúa habiendo un goteo de viviendas queentran a engrosar sus carteras y que seguirá durante años”, asegura Alberto Murcia, vicepresidente de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (AEGI). En este océano de oferta hay de todo. Basta echarle un vistazo a los portales de las inmobiliarias de la banca: aparecen desde promociones enteras de obra nueva —incluso inacabada— hasta chalés unifamiliares o pisos de segunda mano que no tienen foto, en muchos casos para ocultar el mal estado de su interior.
Hace falta rebuscar para dar con la mejor oferta. Hay que tener claro es que los activos bancarios no tienen necesariamente un mejor precio que el resto del mercado. Hasta la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) alertó, en una encuesta publicada el año pasado, que los pisos ofrecidos por la banca no tienen por qué ser más baratos que los demás, y la misma Sareb (el conocido como banco malo) aclara que realiza sus operaciones “a precio de mercado”.
Sí se puede encontrar descuentos interesantes. “Hace unos años el mercado estaba muy revuelto y se sacaban pisos muy por debajo del valor de mercado o muy por encima, que solo se podían vender gracias a una fuerte rebaja en el precio”, recuerda Murcia. Ahora que hay más estabilidad y que parece que los precios se están recuperando, estos descuentos ya no son tan generosos. “Pero los precios iniciales tampoco están abultados como antes”, reflexiona el vicepresidente de AEGI, quien asegura que la banca ha ajustado su estrategia y está cuidando más su cartera inmobiliaria. ¿El resultado? “Aunque hay que escarbar, sigue habiendo muy buenas oportunidades”, garantiza.
También la banca hace rebajas en verano
Descuentos hay y habrá. Federico Gaito es cofundador de Taurus Ibérica, una firma que engloba varios portales inmobiliarios que comercializan pisos de entidades financieras. Asegura que en el último año y medio se ha vendido más que en 2014. “Las adquisiciones de viviendas de la banca han crecido entre un 15% y un 20%”, comenta. Entre los responsables de este resultado están la mejora general del sector y las campañas de rebaja que las entidades lanzan periódicamente, en general en un periodo comprendido entre mayo y noviembre.
Los bancos lanzan campañas con descuentos de entre un 30% y un 40%
“Dependiendo de la campaña, puede haber descuentos de hasta un 30% o un 40%”, asegura Gaito. De acuerdo con un estudio de la compañía inmobiliaria Iberia Real Estate, la compra de pisos de entidades bancarias sube en hasta un 30% en verano, reflejo de estas promociones. A la vez, el experto inmobiliario reconoce que hay viviendas que no se consiguen vender porque su valor está todavía fuera de mercado. “Por ello, los bancos tienen una política muy activa de reajuste de precio, que se complementa con las campañas”, precisa. “Es una oportunidad, pero hay que estar muy atentos”.
Los chollos de la costa (o casi)
Dar con un precio atractivo no es el único reto a la hora de investigar la oferta de la banca. Otro escollo es la misma tipología de activo: obra nueva no queda, por lo menos en las zonas mejor ubicadas. “En Madrid, por ejemplo, quedan sobre todo pisos de segunda mano, de calidad media-baja y en barrios periféricos”, ejemplifica Smerodu. “Y en el resto de España pasa un poco igual”.
Según un estudio del portal Idealista, el grueso de la oferta inmobiliaria de la banca está en municipios pequeños o medianos. Aproximadamente, el 66% de los pisos de las entidades está en localidades con menos de 50.000 habitantes —un tercio de ellas tiene entre 5.000 y 20.000 residentes—, el 26% en núcleos de entre 500.000 y 50.000 y solo el 8% en poblaciones de más de medio millón de personas. En cuanto al precio, seis de cada 10 vale menos de 100.000 euros, un cuarto está entre los 100.000 y los 150.000 y un 18% rebasa esta cifra.
En los pueblos cercanos a la costa se pueden encontrar pisos por 30.000 euros
“Pero hay sitios donde da igual el precio, no hay demanda ni la va a haber”, asegura Smerodu. Pone el ejemplo de las famosas edificaciones que se levantaron alrededor de Toledo para dar salida a quien no se podía permitir comprar en la ciudad. “Se construyó en el medio de la nada y es difícil que la gente se vaya para allá; también es una cuestión de bajón demográfico”, puntualiza.
Lo que sí reconoce es la posibilidad de encontrar buenas ofertas en cuanto a segunda residencia. “En la primera línea de playa quizás no, pero más adentro, en la zona occidental de la costa del Sol, en el interior de Murcia y en general en las ciudades cercanas a la playa todavía se pueden conseguir descuentos muy potentes, de hasta un 60%”, asegura. El vicepresidente de AEGI explica que en estas áreas hay todavía miles de inmuebles que los bancos intentan quitarse de encima haciendo campañas agresivas. “Por 30.000 o 35.000 euros puedes tener un piso; es un precio mejor que hace 15 años y hay mucho inversor interesado”, señala.
La principal ventaja: la financiación
Más allá de la vivienda, todos los expertos coinciden en que la ventaja innegable está en la financiación, que llega a ser del 100%, frente al 80% que conceden normalmente las entidades. “Hasta hay bancos que financian el precio de la vivienda más lo gastos [que suelen rondar el 10%]”, asegura Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit. “Además, suelen dar mejores condiciones en cuanto a tipos,con una rebaja media en torno a un cuarto de punto”, añade.
Esto no significa que se trate de los mejores productos del mercado. “Digamos que la hipoteca que un banco ofrece para comprar uno de sus pisos es la mejor de toda su oferta”, aclara el experto. Pero nada excluye que otras entidades tengan propuestas más ventajosas, y que el comprador pueda dirigirse a ellas. “También es común que ajusten su oferta al porcentaje de financiación solicitado: si se necesita el 100%, es probable que las condiciones sean peores que las ofrecidas a quien da una entrada del 20%”, aclara. Por ello, siempre es recomendable comparar. “Y leer la letra pequeña”, añade Murcia.
