Como dijo Benjamin Franklin, “en este mundo no se puede estar seguro de nada, salvo de la muerte y los impuestos”. La tan manida cita del político estadounidense estuvo ayer muy presente durante la presentación del estudio La Fiscalidad de la Promoción Inmobiliaria, realizado por el catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Rey Juan Carlos, Pablo Chico de la Cámara, a petición de la patronal de los promotores de Madrid, Asprima.
El libro analiza toda la carga tributaria que soporta una promoción desde el momento de la ejecución del planeamiento con la puesta a disposición del suelo urbanizable al promotor hasta la entrega de las viviendas o cualquier tipo de inmueble al cliente final. Y lo que la obra desvela es primero la gran cantidad de tributos y tasas que ha de hacer frente cualquier promoción inmobiliaria tanto de naturaleza estatal, como autonómica y local; y segundo, cómo dentro del ámbito municipal la gran disparidad de criterios que aplican los ayuntamientos a la hora de aplicar un tipo de gravamen u otro.
De este modo, el promotor puede llegar a pagar hasta ochenta veces más por el mismo concepto (por ejemplo, la tasa por la ocupación de la vía pública) dependiendo de la localidad donde haya decidido llevar a cabo la promoción.
En este sentido, el presidente de la Comisión Fiscal de Asprima, Leonardo Sánchez-Heredero, recordó que aproximadamente el 25% de todos los ingresos fiscales de los ayuntamientos proceden de la actividad inmobiliaria. De ahí que durante el pasado boom la promoción constituyera una “auténtico maná” para las haciendas locales o, dicho de otro modo, los recursos generados por la edificación eran la fábrica de moneda y timbre de los municipios, aseguró Sánchez-Heredero. El libro incluye diversos rankings de los 34 municipios más importantes de la Comunidad de Madrid en los que se compara lo que se paga en unos y otros por el mismo impuesto. Dependiendo del ayuntamiento, una promoción puede llegar a soportar hasta 30 figuras impositivas diferentes, lo que conlleva otros tantos expedientes y autorizaciones. “Una auténtica selva, intervencionista y recaudatoria, que se remata con la angustiosa espera de la licencia de primera ocupación”, señala el presidente de la Comisión Fiscal de Asprima.
“Disparatadas diferencias”
Gracias al minucioso trabajo llevado a cabo por Pablo Chico, quien insinuó durante la presentación que no siempre fue fácil contar con la ayuda de las administraciones estudiadas, la obra revela algunos ejemplos de las “disparatadas diferencias entre unos ayuntamientos y otros”. Así, en el impuesto de actividades económicas (IAE) de los 34 municipios analizados, Navalcarnero es el más caro, con el 97,06% del rango máximo y Torrelodones, el más barato, con un 22,35% mientras Madrid se sitúa en el 63,23%.
En el IBI, Alcobendas cuenta con el tipo de gravamen más caro, con un 1,1%, frente al más bajo que ostenta Leganés, con el 0,3590%. En cuanto al ICIO, el impuesto que grava la construcción de viviendas, 28 ayuntamientos aplican el tipo máximo del 4% y solo seis bajan de ese gravamen.
Impuestos más elevados que un alquiler de lujo
El estudio impulsado por Asprima pone de manifiesto no solo la diferencia que existe entre los tipos de un mismo impuesto que aplica un ayuntamiento y otro, sino la disparidad del método de cálculo utilizado.
En las licencias de obra mayor, por ejemplo, la inmensa mayoría de los municipios toma como base imponible para el cálculo de su tasa, no el coste que le supone el acto de revisión del proyecto y los trámites administrativos para su concesión, no. Toman la misma base que el ICIO a la que, como en el caso de Majadahonda, llegan a aplicar un 3%, el 2,68% en Móstoles, el 2,5% en Alcorcón, el 2,48% en Coslada y el 0,3% en Colmenar Viejo. Luego, entre Majadahonda y Colmenar Viejo, existe una proporción de 10 a 1. Ocurre otro tanto en las distintas tasas por ocupación o uso del dominio público. Así, los vados de los garajes no suelen tomar como valor teórico la parte de la acera que se utiliza. Móstoles y otros nueve municipios más cobran una cuota fija de 170 euros al mes por plaza y Majadahonda, 7,08 euros, 24 veces menos. Leganés cobra por metros lineales de vado 2,94 euros por plaza y año y Torrejón, 119,6 euros (40 veces más). Otro caso curioso es la tasa por ocupación de la vía por parte de la valla de la obra. En Alcobendas, tributa a 2,90 euros por metro cuadrado y mes, pero si es con andamio o la base de una grúa sube a 30 euros la misma vía pública, “vamos, más caro que alquilar una oficina en las cuatro torres”, advirtió el presidente de la Comisión Fiscal de Asprima.
