Durante este ejercicio cristalizará el paulatino saneamiento del sector de la vivienda, ganando atractivo la inversión en inmuebles, sobre todo en el centro de las grandes ciudades y destinos turísticos prioritarios. Esta tendencia al alza tiene recorrido hasta 2021, según los expertos y fuentes del sector consultadas por elEconomista, cuando se extenderá al conjunto del mercado, con una previsión de alzas de precios de hasta el 15 por ciento en núcleos urbanos de más de 500.000 habitantes.
Varios factores se constituyen como el viento a favor que priorizará durante 2016 esta inversión frente a otras alternativas: los tipos de interés negativos, el crecimiento de PIB y empleo, la previsión de alza de precios, el marco tributario y, sobre todo, la expectativa de una rentabilidad que bate la de la bolsa, los depósitos y la deuda (ver página 9).
Eso sí, los expertos advierten que, si bien el actual es un momento propicio para la inversión y compra de vivienda, aún no lo es en todos los segmentos y lugares del territorio. De momento, apuestan por productos sin riesgo, preferiblemente en el centro de las ciudades y puntos turísticos dinámicos.
Avance del 2,8%
Con todo, la previsión de BBVA Research es que la inversión residencial crezca un 2,8 por ciento este año y que acelere a un avance del 3,3 por ciento el próximo, con la incertidumbre política como principal riesgo a la baja. En este sentido, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de Vuelve, ladrillo, vuelve lanza un mensaje de tranquilidad. La coyuntura de indefinición política es una situación transitoria que se resolverá y tenemos por delante varios años muy halagüeños en los que se dan todas las condiciones para la mejora del sector. En este sentido apunta también el director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, quien explica a elEconomista que este ejercicio ha consolidado los avances de 2015, gracias a un cóctel favorable conformado principalmente por los intereses en mínimos históricos, el tirón de las hipotecas a tipo fijo y la merma del volumen de apalancamiento del sector privado. Refuerza Ruiz Bartolomé su optimismo ante la marcha del sector al afirmar que, el dinamismo del PIB y el empleo, no sólo ensancha la capacidad de compra sino que propicia un mayor y mejor acceso al crédito.
Apuesta por el mejor producto
Coinciden todos los expertos y fuentes del sector consultadas en apuntar que a los vientos de recuperación del sector les queda recorrido, y que en la actualidad la apuesta ha de circunscribirse a inmuebles con horizonte de rentabilidad garantizado y de liquidez segura. ?Hay que ser extraordinariamente selectivos a la hora de elegir los activos?, explica el economista Javier Santacruz, quien destaca los criterios de eficiencia energética y comunicaciones como elemento clave para elegir inmueble.
El director de Área Residencial de Aguirre Newman, Juan Riestra, coincide en esta percepción -?es buen momento para comprar, pero no en cualquier sitio?-, y detalla las zonas preferentes para invertir en vivienda: capitales de provincia, sobre todo Madrid, Barcelona, Bilbao, Valencia, Baleares y Costa del Sol. Ruiz Bartolomé también destaca focos turísticos de Levante, Ibiza y Palma de Mallorca como puntos de inversión con retorno garantizado a corto y medio plazo y recomienda inversiones en viviendas y plazas de garaje en lugares consolidados, con mucha población flotante, alta densidad de habitantes, donde predomina el residente joven y de mediana edad no nativo de ese núcleo poblacional. Gandarias coincide en este punto y condensa el espíritu de la apuesta tanto para comprador como para inversor: buscar zonas estables y consolidadas desde la óptica del precio.
La clave de que el atractivo inversor aún no se extienda a todos los segmentos del mercado inmobiliario la da Santacruz. Se trata de un sector con un periodo de recuperación más largo que el de otros productos de inversión. De hecho, podría equipararse más al de los bienes de consumo durardero. En tal sentido su ciclo de estabilización alcanza los 11 años. Tomando el final de 2009 como la zona cero en el inmobiliario, aún faltan cinco años para que la recuperación del sector se filtre al grueso del mercado y haga recomendable la inversión en zonas menos destacadas, como los extrarradios y, señala Riestra, aquellos ámbitos en que la oferta y la demanda se desvinculó.
Evolución del precio
Fuentes del sector que manejan informes y están en contacto con la red comercial explican a elEconomista que sus proyecciones son de aumentos de entre el 10 y el 15 por ciento en los próximos cinco años, justo los que faltan para la estabilización del sector. Y destacan que el precio del suelo presionará al alza el coste de los inmuebles. Eso sí, indican que los precios en el mercado de segunda mano van a crecer menos porque es preciso que termine de recuperarse el segmento de obra nueva para que se produzca la rotación que liberaría inmuebles para su venta. Añaden, además, los servicios de estudio del sector que, una vez que se vaya agotando la cartera de pisos de segunda mano en poder de la banca, los precios tenderán a estabilizar y crecer moderadamente. En cualquier caso, la tendencia alcista no resucitará los niveles precrisis, desde los que se ha caído en promedio más del 40 por ciento. ?Las subidas que el inmobiliario está experimentando hay que verlas con la perspectiva de que no se verán en los próximos años precios tan elevados como antes de la burbuja?, concluye un consultor inmobiliario. Y añade un representante de la red comercial que ?los buenos productos por calidad y situación no han descendido significativamente de precio durante la crisis, razón por la cual tampoco experimentarán grandes subidas?.
Indicios diversos de mejora
Como síntoma de recuperación y buenas expectativas, destacan los expertos la ampliación de la red comercial. La previsión de mayor dinamismo se traduce en la constitución de más compañías de comercialización.
También indican que la construcción está repuntando al calor de las nuevas actuaciones tanto en rehabilitación y promoción del poco suelo disponible bien situado. Destacan el papel de las socimis como actor en la recuperación de los precios. Han realizado fuertes inversiones y están mostrando gran interés por el suelo para realizar nuevas actuaciones.
Con todo, aproximadamente de cada cien euros invertidos en inmobiliario, 71 van a residencial. Respecto al terciario (oficinas, locales comerciales, alojamientos) se constata una recuperación. Se han rehabilitado edificios en los centros de Madrid y Barcelona, tras la huida durante la crisis de muchas empresas que deseaban reducir costes al tiempo que abandonaban edificios obsoletos que, ahora, tras las adaptaciones y rehabilitaciones se están ocupando de nuevo a precios significativamente más altos que hace unos años.
Competitividad por precio
Un factor que resaltan con unanimidad los expertos y agentes del sector consultados por elEconomista es el tirón de la inversión extranjera (ver página 10), y en este punto anticipan notables avances ya que nuestras grandes capitales ofrecen ahora mismo unos precios y condiciones más ventajosas y competitivas que las de competidoras como París, Milán o Londres.
Concretamente respecto del mercado británico avisan que hay fuerzas contrapuestas. Si bien el Brexit puede deprimir algunas compraventas de vivienda en nuestro país, también convierte a España en un destino más atractivo que Reino Unido para grandes inversores extranjeros, entre los que destacan especialmente a los procedentes del mercado ruso.
Saneamiento del sector
La impresión de los economistas y representantes del sector consultados es que esta recuperación del inmobiliario no resucitará los fantasmas de la burbuja del ladrillo, al haberse depurado muchos defectos y riesgos que provocaron su explosión. Los bancos limitan el volumen de hipoteca concedido a una proporción sostenible de los ingresos y tanto los promotores como la red comercial se ha sofisticado y elevado su profesionalización.
El Brexit potencia el interés
Los expertos consultados destacan que, pese a la incertidumbre del Brexit, España se verá favorecida en el inmobiliario al resultar su capital más atractiva que Londres para grandes inversores extranjeros. Máxime cuando ya es competitiva en precio frente a grandes núcleos urbanos como París o Milán.
Además, diversos consultores inmobilarios consultados descartan que el Brexit no afectará al mercado de la costa sustancialmente. Bien es cierto que en este punto aún no hay unanimidad en los informes, porque predomina la incertidumbre, dada la fase incipiente en que se encuentra el proceso de desconexión de Reino Unido y teniendo en cuenta que aún está por definir el modelo de relación con la UE que acordará Londres con Bruselas. En cualquier caso, en tanto dure esa incertidumbre y sus presiones contrapuestas, España se perfila como un mercado más seguro.
