¿Los precios de las casas van a seguir subiendo? La respuesta a la pregunta del millón es que sí. También crecerá la construcción y se darán más hipotecas en los próximos años.
Pero el mercado no está ante un nuevo desenfreno y desboque del ladrillo y en eso coinciden todos los expertos que se afanan en hacer predicciones sobre lo que va a ocurrir, algunos con un horizontal temporal de hasta nueve años.
Tras ocho ejercicios a la sombra, el sector inmobiliario vuelve a coger color y según estimaciones del Ministerio de Economía, aportará el 4,3% al PIB español en 2016. Aunque habrá que esperar aún algunos años para que la recuperación llegue a todas las ciudades y barrios por igual. De momento, Madrid y Barcelona manejan el cotarro y el resto del país calienta motores con más o menos suerte.
El capítulo de precios es el que más interesa a compradores e inversores. Según Bankinter, subirán entre el 3% y el 5% en los próximos 18 meses. "Tras el despegue de Madrid y Barcelona, donde las viviendas ya empezaron a encarecerse a finales de 2014, la recuperación se extiende ahora a otras ciudades. Y después de ocho años con caídas, los precios han comenzado a subir en Valencia (0,4%), Málaga (4,8%) y Bilbao (2,2%)", explica Jesús Amador, analista de Bankinter. Y prosigue: "Alicante (-0,8%) y Zaragoza (-0,6%) son ejemplos de poblaciones que podrían sumarse de forma gradual a la subida de precios".
El año que viene se venderán más de 504.000 viviendas nuevas y usadas, muy lejos del récord de 900.000
"Todavía hay un grupo de ciudades importantes donde en algún momento de los próximos trimestres se empezará a notar aumento de compraventas y de precios (Zaragoza, Valladolid, Sevilla, capitales costeras,...). Hay varias velocidades en la recuperación, tres o cuatro", dice el consultor y asesor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé.
Según los expertos inmobiliarios de BBVA Research, "en zonas con una economía menos dinámica o más castigadas por la sobreoferta, al precio todavía le cuesta tomar tracción de crecimiento". Y ponen como ejemplo las comunidades de Castilla-La Mancha, Cantabria o Navarra. No ocurre así en las zonas de costa con atractivo turístico: las ventas crecen y los precios suben. José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera del IESE, cree que los precios tardarán otros nueve años en volver a los niveles alcanzados en 2007, esto es, en torno a 2025.
En cambio, el economista Gonzalo Bernardos, fiel a sus predicciones más arriesgadas y optimistas que difieren en mucho del resto de analistas, pronostica una subida de precios del 13% en 2017. Estará capitaneada por "Barcelona, Madrid y las islas, aunque también se añadirán las zonas centrales de las principales capitales de provincia". Hace una salvedad con Madrid y Barcelona, "mercados muy calientes donde la recuperación es intensa y peligrosa", dice. Se refiere a zonas muy concretas donde el alza de los precios ronda "el 20% por el apetito del inversor extranjero, que ve a estas capitales como la Champions League de las ciudades del mundo". En el caso de Madrid se extiende desde Atocha a Plaza de Castilla, y en el caso de Barcelona se concentra en Eixample, Les Corts o Ciutat Vella. Bernardos, profesor de economía y director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, está convencido de que en 2018 estas zonas sí alcanzarán ya los precios de 2007. Aunque vaticina que la borrachera acabará en 2019, cuando no suban más del 3%.
¿Cuántas viviendas se van a construir? Para este año 2016 los visados crecerán en torno al 40%, calculan en BBVA Research. Y el lastre de la sobreoferta empieza a dejar de ser un problema. "Se puede asegurar que a finales de 2016 o principios de 2017 el stock disponible de vivienda nueva será muy localizado o de carácter técnico", precisa Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España. Según esta consultora, la demanda potencial de vivienda nueva rondará en España las 180.000 unidades de media por año en el periodo 2016-2025. Y una de cada siete casas se construirán en la Comunidad de Madrid, donde la demanda de obra nueva mostrará mayor intensidad que en el resto de regiones. El profesor del IESE, algo más conservador, calcula que el mercado español necesita una producción de unas 100.000 viviendas nuevas de promedio anual hasta 2020. De ahí a 2025, se estabilizará en 140.000 casas anuales. Por su parte, Bernardos se atreve a precisar: en 2017 se edificarán 175.000 casas, 235.000 en 2018, 290.000 un año después y 350.000 unidades en 2020, la oferta natural del mercado residencial en España.
Uno de cada siete inmuebles se edificará en la región de Madrid
El año pasado se terminaron menos de 50.000 viviendas de promoción libre, frente a las 600.000 del 2006, un dato que pone de relieve lo lejano que está el sector de un nueva burbuja inmobiliaria. "Es menos de un 10% de las unidades que se terminaban durante la crisis", aclara Jesús Amador, de Bankinter.
Aunque las nuevas promociones empiezan a ocupar viejos solares, las compraventas de segunda mano seguirán siendo el grueso, cree el profesor Suárez, del IESE. Lo apoyan en BBVA Research, donde dicen que "en los próximos años se van a vender más viviendas usadas —incluidas las que no han sido estrenadas pero sí han cambiado de manos—, porque la oferta de obra nueva es escasa". Según el profesor Suárez, "en 2017 se vendrán 504.662 casas, en 2018 unas 527.919 y en 2019 se alcanzarán las 537.261 viviendas". De nuevo, muy lejos del máximo histórico de las 900.000 unidades anuales que ahora resultan inalcanzables en un contexto de elevado desempleo y nulo incremento de la población.
Pero no solo estamos ante el repunte de promociones y precios. "También emergerá con fuerza la vivienda en alquiler, especialmente ahora que los actores patrimoniales ya se están posicionando en este segmento", anota Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.
Quién comprará
Según BBVA Research, comprarán los hogares que no han perdido el empleo y quieren mejorar de vivienda (demanda de reposición), y las familias que pueden acceder a financiación. Y, por supuesto, los inversores para los que la vivienda se ha convertido, de nuevo, en un activo refugio. Sobre todo ahora que los precios de los alquileres ya suben (un 1,2% en agosto, según el índice ARCA). Gonzalo Bernardos cree que no será hasta 2018 cuando gane peso la demanda que busca su primera vivienda, el joven que ahora, por las condiciones salariales y laborales, está ausente.
¿Subirá el euribor? Los tipos de interés permanecerán bajos en Europa al menos dos años más. "Después de eso, mi previsión es que el euribor a un año será del 3%", opina José Luis Suárez. Y, mientras tanto, el mercado de las hipotecas a interés fijo seguirá ganando peso. "Tiene unas condiciones tan atractivas que se hace recomendable para hipotecas con duración superior a 10 años", indica Población. En 2020 el mercado español se moverá en torno a las 550.000 hipotecas anuales, una cifra que no se supera desde 2010, según un estudio de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) y la compañía Oliver Wyman.
Y todo esto con permiso del bloqueo político, que podría dar al traste con las buenas expectativas del sector.
