El ponente, el magistrado Baena Ruiz, recuerda "las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la que se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por declararse nulo por invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanístico".
Condiciones físicas y jurídicas
Razona también que "tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".
Y concluye el magistrado sus razonamientos, disponiendo que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".
Indica también Baena Ruiz que "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador?.
Lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Así define que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos".
En consecuencia, concluye que el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, lo que supone, la condición de habitabilidad.
En el caso en litigio, a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar modificando el Plan General Municipal como consecuencia del Proyecto de Interés Regional (PIR) anulado.
Diligencia de la aseguradora
Con respecto a la aseguradora, la sentencia concluye que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro". Por esa falta de diligencia, condena a la aseguradora a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.
Sentencias complementarias
Esta sentencia viene a complementar a las de 20 de enero de 2015 y 21 de diciembre de 2015, de las que es ponente el magistrado Marín Castán. Así, en la primera se determina que en caso de retraso en la entrega de una vivienda por su promotor, tal y como regula el artículo 3 de la Ley 57/68, se puede conseguir la resolución de la compraventa por incumplimiento, aún cuando dicho retraso sea mínimo.
En la segunda, se establece como doctrina que en las compraventas de viviendas, bajo la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responden frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.
La Ley 57/1968 está ya derogada por la Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras. Ésta introduce una modificación de la Disposición Adicional Primera de LOE, que entró en vigor el 1 de enero de 2016, que regula ahora las obligaciones del promotor que percibe cantidades anticipadas.
