Empezar por la compra del solar puede ser una buena opción cuando se quiere estrenar una vivienda a medida. Aunque requiere mayor dedicación que adquirir el unifamiliar ya terminado, en teoría, ocuparse de la edificación permite ahorrar hasta un 20% o un 30%, que sería el margen del promotor. Y es un camino seguro para acercarse al ideal de casa, a la vez que permite afrontar el gasto en varias fases. Eso sí, es clave encontrar una constructora de confianza y tener en cuenta que, al precio del suelo y construcción, hay que sumar los gastos de tramitación y el proyecto, con sus IVA correspondientes.
Javier Ochoa, director general de la consultora Re/Max Invest, da la fórmula para evaluar el precio a pagar por una parcela: "Se debe partir de los precios de la casas terminadas en la zona. En términos generales, para las urbanizaciones bien comunicadas y situadas en el entorno de Madrid o Barcelona, lo habitual es pagar por el terreno un 40% del precio medio de la vivienda acabada y en el resto de España, entre un 20% o 30%".
Hay casos muy extremos, como el de un solar urbano en una zona de lujo en el que el precio del suelo puede llegar a suponer el 70% del presupuesto final, mientras que en áreas sin presión urbanística apenas rondará el 10%.
En el mercado hay suelos con un precio muy bajo porque con la nueva Ley de Suelo no se consideran los posibles desarrollos futuros y su valor será solo el del aprovechamiento rústico. Y, como la relativa recuperación no ha llegado a la periferia, hay desarrollos ya urbanizados en zonas como, por ejemplo, la del Pirineo aragonés dormitando todavía en manos de la banca o la Sareb. El consejo es que solo compre el que tenga las bendiciones necesarias para ponerse a edificar.
Tras la pasada crisis, los propietarios de grandes suelos han tendido a parcelarlos y venderlos a particulares para unifamiliares, explica Luis Martel, director comercial de Básico. Es el caso de Metrovacesa en Estepona (Málaga) y en Jeréz de la Frontera (Cádiz). Martel indica que, tanto en Madrid como en la costa, es más habitual la autopromoción para primera vivienda.
A vivienda habitual se destinan las parcelas en municipios cercanos a las capitales. Foro Consultores Inmobiliarios cita dos municipios madrileños, el de Boadilla del Monte y el de Pozuelo de Alarcón, con parcelas listas para edificar que van desde los 140.000 euros para 350 metros cuadrados a las de medio millón de euros para superficies medias de 500 metros cuadrados.
La casa en la costa
Una buena opción tanto para vivienda habitual como para vacacional, es acudir a las urbanizaciones del eje Valencia-Ademuz, en municipios cercanos a la capital levantina, donde se venden parcelas de entre 500 y 1.500 metros cuadrados. Estos municipios, como el de La Eliana, ofrecen todos los servicios y buenas comunicaciones, según Carlos Pintado, de la Inmobiliaria Campolivares. Algo más aisladas son las urbanizaciones de Los Monasterios y Alfinach, en el municipio de Puçol, aunque tienen vistas al mar y la montaña.
Como regla general, "en la costa de Levante —exceptuando dos o tres emplazamientos alicantinos, como la urbanización el Tosalet, en Calpe — si la vivienda terminada media está en unos 2.000 euros el metro cuadrado, para superficies de 200 a 500 metros, lo aconsejable es que el suelo no suponga más del 20% (400 euros el metro cuadrado). Y, para casas de 90 a 200 metros cuadrados, a unos 1.500 euros el metro construido, el coste del suelo no debería superar el 15% o 20%; es decir entre 225 y 300 euros el metro cuadrado", aconseja el director general de la consultora Re/Max Invest.
Para quien tiene mayor poder adquisitivo y delega la construcción en su arquitecto de confianza, los precios más altos están en Mallorca, Ibiza, algunos pequeños enclaves de la Costa Brava (Girona) y en las urbanizaciones Finca Cortesin (Casares) y La Zagaleta (Benahavís), ambas malagueñas, así como en la gaditana Sotogrande (San Roque). En estos emplazamientos el precio de los solares puede llegar a suponer el 50% del coste de la casa acabada, un porcentaje muy elevado para la costa. En el Residencial de Sotogrande, Patricia Vida, directora comercial de Estepona Gilmar, pone como ejemplo de producto medio una parcela de 3.000 metros cuadrados por unos 200 euros el metro.
El perfil del comprador, según José Luis Pérez Moste, director de la oficina de Gilmar en Marbella, ronda la cincuentena en este y en otros municipios como Benalmádena, Mijas o Fuengirola. Venden su casa para costearse una parcela en la que construir su vivienda definitiva, en previsión de que empiecen a subir los precios. También hay grupos o fondos que compran terrenos y desarrollan un proyecto a partir de unas ocho o nueve villas para revenderlo a un tercero pero encargándose de la construcción y promoción posterior.
La escasez de suelo listo para edificar ha disparado algunos precios. Pero también influye en el valor de la parcela la superficie que el cliente podrá edificar. El comprador deberá tenerla en cuenta, porque se la van a cobrar y por la repercusión en el precio de la vivienda si tuviera que venderla en el futuro.
DE LADRILLO, DE MADERA O PREFABRICADA
Una vez comprada la parcela hay que decidir entre la edificación tradicional o las casas prefabricadas homologadas. Las de madera, prefabricadas o no, cubren un amplio abanico de demandantes: desde el lujo máximo a las de precio asequible. Requieren mayor mantenimiento pero, a cambio, son de montaje más rápido que las de ladrillo y, al ser la madera un aislante natural, la sensación de confort y la eficiencia energética es elevada. Las viviendas modulares prefabricadas con otros materiales (hormingón...) alcanzan calidades similares a la construcción tradicional y los precios se asemejan a los de una casa de ladrillo de calidad media.
Los plazos para estrenar inmueble superan el año para el caso del ladrillo y acumulan varios meses en las prefabricadas. Y conseguir una hipoteca no tendría por qué suponer un esfuerzo adicional, tras la tasación e inscripción registral habituales. Javier Ochoa, director general de Re/Max Invest, sitúa el coste por metro cuadrado que tendría la edificación convencional en los 800 euros el metro cuadrado para calidades bajas; 1.200 euros para las medias y unos 1.700 euros para viviendas de lujo. En el caso del superlujo, se pueden alcanzar los 2.300 euros el metro.
Estos precios ya incluyen los gastos añadidos (licencia, proyecto de arquitecto, etcétera), que representan entre un 18% y 20% de media.
