Asumir los gastos que supone la compra de una vivienda obliga al consumidor a disponer de unos ahorros equivalentes, aproximadamente, al 30% del valor del inmueble.
Si has decidido comprar una vivienda, debes tener en cuenta que el coste de la operación no solo dependerá del precio de la casa a la que hayas echado el ojo. Por un lado, la adquisición de un inmueble está sujeta a una larga lista de gastos extra, como los de notaría, registro y gestoría, además de los impuestos. Por otro, la hipoteca que pidas (si es que la necesitas) también conlleva un importante desembolso adicional por trámites como la tasación o el pago de impuestos.
Con este panorama, hay una cuestión que debes tener muy en cuenta, sobre todo si vas a pedir dinero prestado al banco: los ahorros de los que dispones. La mayoría de las hipotecas que hay en el mercado solo conceden un importe equivalente al 80% del valor de la casa que quieras comprar (del compraventa o el de tasación, el menor de los dos). Eso significa que tendrás que tener ahorrado el 20% restante y, además, un 10% adicional, que es lo que suelen costar los gastos extra de la compraventa y la propia hipoteca.
Para que sepas cuáles son exactamente los gastos que implica la compra de una vivienda y a cuánto asciende cada uno, en Kelisto hemos diseccionado cada uno de esos costes.
¿Cuáles son los gastos derivados de la compraventa de la vivienda?
1. Notaría
El consumidor puede elegir el notario que quiera para realizar la escritura de la operación, pero su coste está fijado por ley. A grandes rasgos, la tarifa que aplicará el notario dependerá del valor de la vivienda, partiendo de los siguientes rangos:
Si el valor no pasa de 6.010,12 euros: 90,15 euros
Para la cantidad restante entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: un 4,5 por 1.000
Por la cantidad restante entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: un 1,50 por 1.000
Por la cantidad restante entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: un 1 por 1.000
Por la cantidad restante entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: un 1 por 1.000
Por la cantidad restante entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: un 0,5 por 1.000
Por la cantidad restante entre 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: un 0,3 por 1.000
A partir de 6.010.121,04 euros, lo que el notario acuerde con el comprador
No obstante, el precio puede variar en función de la extensión de la escritura o del número de copias que se deseen. Además, en las viviendas de protección oficial se aplica una reducción sobre estas cantidades.
2. Registro
Los gastos de registro incluyen dos trámites: la obtención de la nota simple (que ronda los 20 euros) y la inscripción de la escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En este caso, la factura que tendrá que pagar el consumidor también depende del valor de la vivienda y está fijada por ley:
Si el valor no pasa de 6.010,12 euros, 24,04 euros
Por la cantidad restante entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: un 1,75 por 1.000
Por la cantidad restante entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: un 1,25 por 1.000
Por la cantidad restante entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: un 0,75 por 1.000
Por la cantidad restante entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: un 0,30 por 1.000
A partir de 601.012,10 euros: 0,20 por 1.000
3. Gestoría:
Los gastos de gestoría son opcionales. Es decir, si el consumidor lo desea, puede encargarse del papeleo por su cuenta. Quienes primen la comodidad de contar con este servicio tendrán que desembolsar entre 200 y 250 euros.
4. Impuestos
Si la vivienda es nueva:
En este caso habrá que pagar dos impuestos. Por un lado, el IVA, que equivale al 10% del valor de la casa. Por otro, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que está transferido a las comunidades autónomas, por lo que depende del lugar donde se encuentre el inmueble. En 2016, este tributo oscila entre el 1,5% de las regiones más caras (como Murcia, Galicia, Comunidad Valenciana, Cataluña, Castilla y León, Cantabria, Aragón y Andalucía) y el 0,5% de las más baratas (Navarra y País Vasco)
Si se trata de una vivienda usada:
Quienes compren una casa de segunda mano solo tendrán que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de cada comunidad autónoma. La horquilla a pagar oscila entre el 4% de las más baratas (como el País Vasco) y el 10% de las más caras (Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, con un 10%, y Extremadura, que puede llegar al 11% en función del valor del inmueble). Eso sí, hay que tener en cuenta que existen numerosos descuentos por circunstancias como pertenecer a una familia numerosa o adquirir una vivienda de protección oficial.
¿Y si pides una hipoteca?
1. Tasación
La tasación de la vivienda permitirá al banco calcular qué cantidad de dinero puede prestar al usuario y, por tanto, es un trámite obligatorio. Eso sí, el consumidor tiene total libertad para elegir la empresa tasadora que quiera. Su precio no está limitado por ley y suele oscilar entre los 200 y los 400 euros.
2. Notaría
Tras pedir una hipoteca, será el notario quien se encargue del otorgamiento de la escritura pública. El coste de este trámite es igual al que habría que asumir con la compraventa e un inmueble (con los mismos rangos), aunque dispone de una reducción del 25%. Además, el número de copias y la extensión también podrían modificar el precio.
3. Registro
Sucede algo similar a los gastos de notaría. La inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad tiene el mismo coste que el de inscribir la nueva vivienda, pero con una reducción del 75%.
4. Gestoría
En este caso, contar con los servicios de una gestoría no es opcional. El coste de que este tipo de profesionales realice los trámites necesarios ronda los 100-200 euros.
5. Impuestos
Cuando la compra de una vivienda está vinculada a una hipoteca, el consumidor tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Como ocurría con la compra de vivienda, la cuantía de este tributo depende de cada comunidad autónoma aunque, en rasgos generales, oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (la suma el capital que presta el banco, los intereses y otros gastos)
¿Qué otros gastos de la hipoteca tienes que tener en cuenta?
Además de los gastos básicos que implica la contratación de una hipoteca, hay otros costes añadidos que pueden variar dependiendo de la oferta que se contrate.
1. Comisiones
A la hora de firmar un préstamo hipotecario, los dos primeros costes con los que podrías encontrarte son las comisiones de estudio y apertura, que suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe solicitado. No obstante, hay ofertas que no las aplican, como la Hipoteca Naranja de ING Direct, la Hipoteca Variable de BBVA o la Hipoteca Bonificada de Oficina Directa.
Hipoteca Naranja
ING Direct
Interés
0,99 %
+ Euribor
0.34
Cuota mensual
313.6 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Detalles
Hipoteca BBVA
BBVA
Interés
1,25 %
+ Euribor
0.34
Cuota mensual
323.34 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Detalles
Hipoteca Vivienda Habitual (Requisitos máximos)
Oficinadirecta.com
Interés
1,1 %
+ Euribor
0.34
Cuota mensual
317.7 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Detalles
Tampoco hay que olvidar que, a lo largo de la vida del préstamo, también se pueden cobrar otro tipo de comisiones, como la de amortización anticipada, que se cobra si se decide devolver la deuda (o parte de ella) antes de tiempo. En este caso, la ley limita su cuantía: un 0,5% durante los cinco primeros años de vida del préstamo y un 0,25% durante el resto.
2. Productos vinculados
Los bancos no pueden obligar al consumidor a contratar ciertos productos extra para poder acceder a una hipoteca. Sin embargo, la mayoría de las entidades utiliza esos productos vinculados como condición parar lograr un diferencial realmente atractivo. A día de hoy, los préstamos hipotecarios requieren que el cliente se haga con entre tres y seis productos extra, entre los que destacan la domiciliación de la nómina, el seguro de hogar y el seguro de vida.
Antes de contratar una hipoteca, hay que tener en cuenta que estas vinculaciones pueden tener un coste. Por ello, es esencial echar cuentas para calcular si realmente su contratación (a cambio de un descuento en el interés) realmente merece la pena.
