Cuando en 2014 un puñado de profesionales estaba creando la socimi Merlin Properties, nadie podía imaginar –y quizá ellos tampoco– que se convertiría en la mayor propietaria de inmuebles de España yuna de las diez más grandes de Europa. Con el impulso de dos íntimos amigos, Ismael Clemente, como presidente, y Miguel Ollero, director financiero, han logrado poseer activos por valor de 9.300 millones de euros. ¿Cómo lo han hecho?
Clemente y Ollero son dos experimentados directivos del sector inmobiliario. Cuando su casa, Deutsche Bank, replegó velas por la crisis del ladrillo en España, decidieron crear su propia gestora, llamada Magic Real Estate, donde contaban con importantes fondos internacionales como clientes. Hasta que en 2013 decidieron que querían no solo gestionar el dinero de otros, sino que deseaban tomar decisiones y responsabilidades donde invertir.
La primera clave de su éxito fue sumarse a la ola del nuevo vehículo fiscal que se acaba de crear: la figura de la sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria (socimi), a semejanza de los grandes reitsinternacionales.
El primer paso fue acercarse a los dueños de la conocida como Cartera Árbol, más de 1.000 oficinas del BBVA en manos de varios fondos y family office. Clemente y su equipo conocían bien esos activos, pues habían intervenido en su venta. Ante la incredulidad de los dueños, llegó a un acuerdo de preventa en el que se establecía que si aparecía con 740 millones, se quedaba con las oficinas bancarias y con una deuda de más de 830 millones. Se plantó ante los grandes fondos internacionales y les contó el plan de negocio y que ya disponía de un acuerdo para comprar las sucursales.
Para sorpresa de todos, consiguieron el dinero. Clemente y Ollero obtuvieron el compromiso de inversión de más de 700 millones de fondos extranjeros. A los que se sumaron 550 millones de otros inversores a través del debut bursátil en junio de 2014. Acaban de arrancar la carrera imparable de Merlin. Desde ese momento, decidieron que la empresa debería llevar una política muy agresiva de compras, a la vez que acompasaban las deudas al largo plazo. De hecho, en diciembre de 2014, la socimi refinanciació a 10 años 940 millones.
Los inversores que confían en España
Otra de las claves del éxito fue canalizar los recursos de los fondos internacionales que comenzaban a apostar por la recuperación de la economía española, al entender que la mejora también se trasladaría de forma directa al entonces muy deteriorado mercado inmobiliario.
La obsesión de Clemente pasaba por crear un conjunto de propiedades lo más grande posible en el menor tiempo, aprovechando la bonanza del ciclo, para que cuando cambien los aires, Merlin pueda pasar a otra estrategia más conservadora, protegida con las rentas provenientes de oficinas, centros comerciales y logísticos. Por eso, no desaprovechó la oportunidad de comprar a Sacyr su filial patrimonialista Testa por 1.800 millones en junio del pasado año. Sumaba así emblemáticos edificios en Barcelona y Madrid a su cartera, como una de las cuatro torres al norte de la Castellana. Recibió la bendición de los inversores con una ampliación por 1.034 millones e inmediatamente siguió el saneamiento del pasivo, con un préstamo sindicado con diez entidades por 1.700 millones y la emisión, en abril, de bonos por 850 millones.
Merlin se convirtió en 2015 en la primera socimi que pasa a cotizar en el Ibex 35. Pero la urgencia por crecer no paró ahí. En medio de una negociación con Metrovacesa –controlada por Santander y BBVA– para crear una pequeña joint venture con activos residenciales heredados de Testa, ambas empresas decidieron que sería buena idea una fusión total. Volvió a ser en junio, esta vez de 2016, cuando ambas inmobiliarias anunciaron la creación conjunta de la mayor patrimonialista del país, con 9.300 millones en activos. Una integración que las juntas de ambas compañías refrendarán el próximo 15 de septiembre.
Cronología de un ambicioso crecimiento
- Junio de 2014. Merlin Properties sale a Bolsa y capta 1.290 millones. Fondos como Blackrock, Principal Financial Group, Marketfield o Invesco se convirtieron en accionistas de referencia desde el inicio.
- Julio de 2014. Compra de la Cartera Árbol por 740 millones y 800 de deuda, con casi 1.000 sucursales ocupadas por el BBVA.
- Diciembre de 2014. Refinanciación de 940 millones a 10 años.
- De julio a junio de 2015, compra de 17 activos inmobiliarios por 652 millones.
- Junio de 2015. La segunda gran adquisición. Paga a Sacyr 1.800 millones por Testa.
- Julio de 2015. El mercado refrenda esa compra en una ampliación de capital de 1.034 millones.
- Diciembre de 2015. Inclusión de la socimi en el Ibex 35. Además, refinancia el préstamo puente de 1.700 millones proveniente de Testa, firmando con 10 entidades financieras.
- Febrero de 2016. S&P otorga el rating de BBB.
- Marzo de 2016. Adquiere activos logísticos en España y dos edificios en Portugal por 142 millones.
- Abril de 2016. Emisión de bonos por 850 millones.
- Junio de 2016. Anuncia la fusión con Metrovacesa, que dará como resultado una sociedad con 9.300 millones en activos.
- Agosto de 2016. La CNMC estudia la adquisición por Merlin de los activos logísticos de Saba.
