En la vivienda que vaya a comprar a corto o medio plazo es más que problable que esté involucrado un gran inversor internacional. Los fondos oportunistas, sobre todo estadounidenses, han puesto sus ojos en la promoción y han empezado a construir viviendas nuevas en España. También a rehabilitarlas, aunque en menor medida. Se cuentan por miles las casas que van a levantar en los próximos años en las zonas más demandadas y en los centros de las grandes ciudades.
Pero no solo eso. Al inyectar liquidez impulsan más que nadie la recuperación del mercado inmobiliario. Y, si se lee entre líneas, hay más. "Existe una alta correlación entre la salud del negocio de promoción inmobiliaria y la bajada de la tasa de desempleo, por lo que quizá podríamos inferir que su apuesta por este segmento se podría considerar como una predicción de la mejora en la economía", dice Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España.
En un momento en el que el mercado doméstico no puede o no quiere invertir, estos fondos, que mueven miles de millones, no quieren quedarse sin parte del pastel. "El mercado español ha sido y está siendo analizado por los grandes fondos a nivel global, más de 200. Esto hace que la cifra del volumen gestionado de los fondos que han mostrado interés en España probablemente supere los 1.000 billones de dólares", analiza Emilio Miravet, socio de Corporate Finance responsable del sector inmobiliario de KPMG en España.
EEUU por delante
En 2015, en torno a un 34% de la inversión total lograda en el mercado inmobiliario español provino de inversores estadounidenses, unos 3.455 millones de euros. Y hasta junio de este año, EE UU sigue siendo el país número uno en cuanto a origen del capital (39% de la total inversión), unos 1.630 millones de euros, argumenta Ramírez-Escudero.
El primer fondo que lo vio claro fue el estadounidenese Lone Star, que en 2014 adquirió Neinor y la gestión inmobiliaria de KutxaBank con el objetivo de convertirse en la mayor promotora del país. La compañía acumula suelo por 800 millones de euros y en los próximos cinco años sacará al mercado 8.500 viviendas de obra nueva.
Una de las últimas en dar el paso ha sido el fondo norteamericano Värde, que el pasado mes de junio creó una nueva promotora, Dospuntos, que nace de la antigua estructura adquirida al grupo San José. La inmobiliaria prevé inversiones en torno a los 2.000 millones de euros para los próximos seis años y entregará una media de 2.000 casas al año para convertirse, también, en una de las promotoras más grandes de España. Hay muchos más: Castlelake (con 900 millones de euros en suelo); Kennedy Wilson (que se ha aliado con Renta Corporación), etcétera.
¿Por qué el interés en un mercado que arrastra ocho años de inactividad? Esta es precisamente la clave. "Apenas hay nueva producción de viviendas y el mercado ha caído un 95%; hay una falta de producto, pero al mismo tiempo hay una demanda real en Madrid, Barcelona, Levante, Costa del Sol y Mallorca; el stock vendible de las grandes ciudades está agotado; la correción ha dejado al mercado sin promotores y la financiación al promotor está volviendo", enumera Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.
A este propicio escenario se une el hecho de que en estos momentos no tienen una inversión alternativa. "Todos estos fondos están interesados en la promoción residencial en España porque puede proporcionarles el retorno necesario a sus costes de capital, que difícilmente obtienen en la explotación de otros tipos de activos inmobiliarios", aclara el presidente de CBRE España.
A pesar de que la construcción de casas no es su ideal de negocio por estar sujeto a plazos más largos, necesitan alcanzar las altas rentabilidades conseguidas en años pasados, entre 2013 y 2015, y eso pasa por involucrarse más en la gestión. "Los rendimientos estimados en otros sectores empezaron a no alcanzar los retornos tan exigentes que estos fondos prometieron a sus partícipes, por lo que tuvieron que empezar a mirar negocios menos predecibles o con mayores riesgos de gestión. Así, se ha pasado a la promoción, industria a la que, estiman, aún le queda un ciclo en recuperación entre cinco y seis años", aclara Ramírez-Escudero.
Mientras la oportunidad exista, puedan prorrogar su estancia. "El negocio de la promoción suele tardar entre 18 y 24 meses, lo que encajaría con sus plazos sin descartar otras salidas como una OPV o una potencial venta de los suelos", añade Miravet. El nuevo tapete toma forma mientras los expertos creen que con la entrada de estas promotoras el sector ganará profesionalización y transparencia. Y, al mismo ritmo, se cocina la concentración de grandes promotoras. "Las 10 mayores promotoras podrían alcanzar una cuota de mercado del 30%, cuando en 2007 las 10 más grandes no llegaban ni al 10%", pronostican en CBRE España.
Terreno conocido
Pero estos grandes inversores internacionales no son extraños. Llegaron a España entre 2012 y 2013, en plena crisis. "En primer lugar porque las previsiones eran de un crecimiento en la economía española y, en segundo lugar, porque los capital values en inmobiliario estaban muy por debajo de la media de su valor", dice Maurice Kelly, director de Desarrollo y Estrategia de activos, Residencial y Suelo de JLL.
En plena crisis empezaron apostando por el sector terciario. Nombres como Goldman Sachs, Blackstone, Autonomy, Värde, o Kennedy Wilson se decantaron por centros comerciales, naves logísticas, oficinas, y retail. Y muchos de ellos pujaron por la entrada mayoritaria en los servicers de los bancos. Un buen ejemplo del cambio de estrategia es el de Orion. Este fondo empezó su andadura en España asmiendo pocos riesgos y adquiriendo activos muy buenos en un momento en que nadie se atrevía a operar en España para venderlos cuando llegara el cambio de ciclo. Compró Plenilunio a Santander en 2009 y lo vendió en 2015 y lo mismo hizo con Puerto Venecia, logrando importantes plusvalías. "Ahora, ha pasado a comprar suelo y promoción (como Sotogrande) porque es donde ve que el momento de ciclo es más interesante", explica Ramírez-Escudero.
DISTINTAS ESTRATEGIAS, UN MISMO OBJETIVO
Cada fondo se ha decantado por crear su propio plan de negocios. Lone Star utiliza un servicer de su propiedad que hace de socio operativo (Hudson). Por otro lado, ha comprado una cartera de deuda del Santander, parte de Octopus (del banco Eurohypo) y Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank.
El fondo americano HMC ha comprado algunos suelos en Madrid (la mayoría en el entorno de la A-6) utilizando pequeños promotores locales para la parte operativa. Castlelake se sirve de varias promotoras locales en Madrid y Valencia y ha adquirido suelos en Levante, Andalucía y Madrid. Acaba de crear, junto con la socimi Merlin, la promotora Aedas, que estará gestionada por antiguos trabajadores de Vallehermoso, y que nace con un millón de metros cuadrados de suelo. Por su parte, Kennedy Wilson ha comprado varios edificios de la mano de Renta Corporación (como socio operativo) y parte de Aliseda junto con el fondo estadounidense Värde Partners. Pimco ha invertido junto con Grupo Lar en dos operaciones en Madrid: una promoción de obra nueva en Juan Bravo 3 y una rehabilitación en Claudio Coello 108, vendida al fondo alemán Patrizia Inmobilien por 22 millones de euros.
