22/8/16

Las ciudades se mueven


Si hay un Santo Grial del mercado inmobiliario, este es saber qué barrios van a ponerse de moda para alquilar o comprar antes de que los precios se pongan a la altura. Hay quienes han apostado y triunfado por un sector y han presumido después de haber encontrado la fórmula mágica. Pero por cada historia victoriosa hay, sin duda, al menos dos de fracaso.

Para el agente inmobiliario Ángel Matarranz, de Remax, con décadas de experiencia en el mercado madrileño, es muy difícil saber de antemano cuáles son los barrios que van a cuajar. "Pero sí podemos detectar tendencias recién iniciadas y pendientes de consolidación en el tiempo", explica. El mejor indicador es la propia demanda: estar atentos y observar entre la gente que acude a nosotros".

Otra tendencia que puede señalar la popularización de un distrito es el aumento de la rotatividad, o, en palabras de Enrique Nadal, gerente de la inmobiliaria API Nadal de Zaragoza, el que "los plazos de arrendamiento de los inmuebles ubicados en dichas zonas son muy cortos en comparación con otras". Uno no se compromete a largo plazo en un barrio en la que los precios pueden variar rápidamente; por otro lado, el del inquilino, las modas pasan tan rápidamente como vinieron y el barrio que es atractivo hoy podrá dejar de serlo mañana.

A TODA VELOCIDAD

Una de las pistas que revela la popularidad de un mercado inmobiliario es la velocidad en la que un piso puesto en alquiler cambia de manos. Según un informe del portal inmobiliario Idealista, la gran ciudad española donde esto ocurre más es Palma: un 29% de las viviendas puestas en alquiler en la ciudad obtiene inquilino en menos de 24 horas. Le sigue Las Palmas de Gran Canaria, con un 18,2%. Fuera de las islas, Málaga es donde los pisos se pasan a mayor velocidad (un 17,7%). Madrid (16,2%) y Barcelona (14,4%) también están por encima de la media. En las dos mayores ciudades del país, hay barrios que se mueven más rápido que los otros: en Madrid, Villa de Vallecas lidera con un 23,2%, seguido de Centro, con un 22,9% y Arganzuela con un 20,8%. En la capital catalana, el líder es Sants-Montjuïc (donde está situada la zona universitaria), con un 18%, seguido en un 12,8% por Gràcia.

Por supuesto, hay cosas concretas que pueden hacer que un barrio gane interés, como la mejora del transporte. Pero también pueden ser factores plenamente subjetivos. "Hay zonas con encanto histórico y que son un pequeño pueblo dentro de la ciudad. Lo son por su propia configuración urbanística y por su estilo de vida bohemio o más humano y pueblerino dentro de la gran despersonalización de la ciudad", afirma Juan José Aguilera, de API Barcelona.

Otro factor a tener en cuenta son las llamadas anclas: centros culturales, parques y otros motores de atracción de público, que permiten el desarrollo de otros comercios (como bares y restaurantes) en los alrededores y, en consecuencia, atraen residentes. Dos matizaciones: primera, por motivos que no siempre son racionales, no todas las anclas funcionan. Segunda, que los centros comerciales, diseñados para atraer todo el público posible y no dejarlo escapar, casi nunca actúan como anclas.


Y, cómo no, el ya tópico "localización, localización, localización" como clave del éxito inmobiliario. "Puede ser interesante buscar localizaciones aledañas a zonas ya saturadas, es decir, que ya tengan déficit de oferta", considera Matarranz. "Un barrio colindante u otro que ya esté de moda, donde sea difícil satisfacer la demanda de pisos en alquiler, y que disponga de similares dotaciones, comunicaciones, servicios y tipologías, puede que se convierta en la nueva zona demandada".

La mayoría de los barrios prometedores surge por una combinación de todos estos factores. En Madrid, por ejemplo, la progresiva recuperación del centro de la ciudad como zona residencial y de ocio en las últimas décadas ha tenido éxito; tanto, que la mirada de los capitalinos se ha posado sobre otros lugares de ocio, igualmente céntricos pero más asequibles.

Y su respuesta más importante está, por ahora, al sur. Por un lado, la costosa y polémica reurbanización de las riberas del Manzanares; por el otro, un centro cultural en los terrenos del antiguo matadero municipal han servido para cambiar la imagen del distrito de Arganzuela, que hasta los años ochenta del siglo pasado era el núcleo industrial y de distribución de la capital. Especialmente notable es el crecimiento en los barrios más al norte del distrito, los de Acacias e Imperial. En este último, Google instaló el año pasado su campus, uno de los tres que la firma estadounidense tiene en todo el mundo.

Otros proyectos, como el de un centro social en el antiguo mercado de verduras de Legazpi, pronostican que el movimiento de la capital hacia el sur va a proseguir. En el segundo trimestre de 2016, los precios de la vivienda en el distrito crecieron más de un 10%, según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales.
Barrios de moda

Mientras, en Barcelona, la ciudad donde más han crecido los alquileres en todo el país, la pregunta no es tanto qué barrios se pondrán de moda sino qué barrios no lo harán. Sin embargo, para Juan José Aguilera, hay puntos calientes. “Desde hace un tiempo, la zona de Poble Sec está aglutinando locales de restauración con encanto en busca de locales de alquiler con rentas más asequibles que el Eixample”, comenta. Por otro lado, el proceso de desplazamiento de la vanguardia urbana hacia el Besós, que ya empezó con la Villa Olímpica en 1992, continúa a pleno ritmo. Y seguirá con la futura estación central de ferrocarril de Barcelona, que contribuirá aún más a atraer empresas y residentes hacia el noreste.

Valencia, por su parte, ha empezado a mirar más allá de las viejas murallas de la ciudad para buscar lugares de ocio, aunque la zona universitaria de Benimaclet siempre ha sido popular. Tras esquivar un polémico plan urbanístico, la zona del Cabanyal ha ganado nueva vida como espacio alternativo, mientras que la nueva estación del AVE ha atraído empresas y clientes al barrio de Patraix.

Fuente: http://www.elpais.com/
 
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