El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler renta un 4,6% adicional, según el Banco de España. Esto es, el máximo en los últimos 9 años.
La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. El rendimiento medio bruto anual de la vivienda se sitúa en el 10,9%, de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España y referido al primer trimestre de este año. Tres meses antes, este indicador se situaba en el 8,8%, lo que da una idea de la aceleración del proceso.
Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, por lo que es el dato más relevante para los inversores.
En concreto, la vivienda se aprecia un 6,3% anual en el primer trimestre, mientras que el alquiler proporciona un rendimiento adicional del 4,6% sobre el valor del activo. Un beneficio que puede incrementarse en los próximos años, ya que Fotocasa calcula que el precio de los alquileres se está elevando a razón de un 4,2% anual en julio, una de las tasas más elevada desde que comenzó la medición, en 2006.
Además, esta cifra es más importante, si cabe, en un entorno de tipos de interés deprimidos, donde las inversiones alternativas a la renta fija ganan brillo. Por ejemplo, la rentabilidad de la vivienda multiplica por once el rendimiento de la deuda pública española a diez años, que es la referencia que utiliza el supervisor financiero, pero también ofrece un refugio frente a la incertidumbre.
Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según señala el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE. Por último, es una inversión mucho más sugerente que los depósitos bancarios, cuya rentabilidad media se sitúa en mínimos históricos: el 0,3%.
Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de de la puesta en alquiler del activo, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.
Subida generalizada
Además, comprar para alquiler es una apuesta prácticamente sobre seguro, ya que el precio de la vivienda está subiendo en la mayor parte de las autonomías (y la mejora del mercado laboral debería prolongar este ascenso) y el precio del alquiler se está disparando a ritmos todavía más intensos y más generalizados. Por eso, es probable que la presión de la demanda se acabe trasladando al precio de los activos, por lo que la rentabilidad bruta de la vivienda seguiría evolucionando al alza en los próximos años.
Otro punto a favor de esta modalidad es el continuo incremento del mercado. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar sube, desde el 19% al 21,2% de españoles en 2015. En los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado más de un millón de pisos y es un 42,5% más grande. Por eso, los inversores que buscan rendimientos elevados se han lanzado a la caza de inmuebles en localizaciones muy consolidadas y con demanda, para arrendarlos.
No obstante, también hay que tener en cuenta que esta es la rentabilidad bruta, es decir, antes de impuestos. Por eso, el IBI y el IRPF pueden limar parte de los ingresos por arrendamiento, mientras que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales puede elevar los costes de la compraventa. También hay que destacar que las reformas fiscales de 2015 y 2016 afectan a los coeficientes de actualización y de abatimiento, por lo que limitan las plusvalías obtenidas después de impuestos. Además, las viviendas sufren otro tipo de costes, como el pago de la comunidad o los derivados del mantenimiento del inmueble y su equipamiento en buenas condiciones.
Por eso, los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar estos gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara y notoria recuperación.
Los expertos del sector recomiendan buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor", explica.
Además, dentro del alquiler, hay distintas modalidades que pueden elevar la rentabilidad, como destaca Tasaciones CBRE. Una de ellas es la compra de un piso bien localizado pero en mal estado, para reformarlo y ponerlo en alquiler. De esta forma, la rentabilidad sobre la inversión inicial es todavía mayor. La rehabilitación puede ser una opción clave para lograr rentabilidad, ya que muchas viviendas en las zonas interiores de las grandes ciudades pueden ganar atractivo si aumentan las restricciones al uso del vehículo personal.
Descuentos de hasta el 30%
Las inmobiliarias de los bancos aprovecharon el inicio del verano para lanzar descuentos en su cartera de vivienda de hasta el 30%. Aunque hubo promociones anteriores más intensas, todavía se pueden encontrar grandes oportunidades en las zonas turísticas de costa y en la vivienda de segunda mano. BBVA y Bankia tienen actualmente algunas de las mejores ofertas del verano.
