En un momento en el que las rentabilidades del ahorro están por los suelos, los escaparates de las entidades se renuevan con ofertas destinadas a la financiación. Y aquí las hipotecas ocupan un lugar destacado ahora que el mercado inmobiliario comienza a levantar el vuelo con la ayuda de la recuperación económica.
Según los últimos datos publicados, en mayo de este año la firma de hipotecas para la adquisición de una vivienda registró un repunte interanual del 34,1%, encadenando así 24 meses en positivo. Conscientes de esta situación, los bancos hacen todo lo que está en su mano para ganar clientes, que está poniendo freno a la reducción del saldo vivo hipotecario. De acuerdo a los datos de la Asociación Hipotecaria España, a mayo de este año se situaba en los 671.266 millones, un 4% menos que en el mismo periodo del año anterior. Además, en un entorno de tipos cero como el actual, los ingresos de la banca pasan por el negocio tradicional. Es decir, para incrementar sus márgenes las entidades se ven abocadas a abrir el grifo del crédito.
Si durante los primeros meses de 2015 la principal novedad de las ofertas que comercializaban los bancos era la fuerte caída que experimentaron los diferenciales que se aplican al euríbor, ahora las entidades centran su ámbito de actuación en las hipotecas fijas y mixtas.
Hipotecas a tipo fijo
Durante años las hipotecas a tipo fijo han permanecido en el cajón y ha sido a partir del pasado ejercicio cuando las entidades decidieron desempolvar este producto, aprovechando los bajos tipos de interés. Alfonso Gracia, responsable de financiación a clientes de Ibercaja, señala que la apuesta por este tipo de productos es gracias a los bajos niveles de los tipos de interés reales, que desde marzo permanecen en el 0%. “La caída del euríbor y del precio del dinero permiten ofertar productos impensables hace años”, apunta.
Una de las razones del auge de estos productos ha sido precisamente la fuerte caída del euríbor (tipo al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España) que desde el pasado mes de febrero permanece en terreno negativo. Con unos diferenciales en mínimos, las entidades se han visto obligadas a buscar una alternativa para arañar algo de margen y mejorar sus ingresos, encontrando en las hipotecas a tipo fijo un auténtico respiro para ganar margen.
El dilema lo tiene ahora el cliente que vaya a contratar una hipoteca. Con el euríbor por los suelos y la perspectiva de que los tipos continúen bajos durante un largo tiempo, al menos hasta que el BCE ponga fin al programa de compra de deuda, pero sobre todo hasta que la inflación alcance el objetivo del 2%, la duda que le viene a muchos es qué resultar más rentable.Si firmar una hipoteca a tipo fijo o variable. La respuesta a esta pregunta no es sencilla y como indica García todo dependerá de las necesidades del cliente y de las cantidades solicitadas.
La seña de identidad de las hipotecas a tipo fijo es que se desligan de la evolución del euríbor. El cliente se blinda ante las oscilaciones del indicador, garantizando así que pagará el mismo interés durante la vida del préstamo. No deberá abonar más si el indicador sube, aunque la subida de tipos por parte del BCE va para largo y la caída del euríbor no deja de abaratar las hipotecas variables.
Si se analiza el panorama actual, la hipoteca a tipo variable resulta, en principio más rentable. Sin embargo, desde Ibercaja señalan que con la vista puesta en el largo plazo, es de esperar que los tipos de interés repunten. Según los cálculos efectuados desde la entidad, una vez que el euríbor suba al 1,5%, ya empezaría a ser más rentable una hipoteca a tipo fijo. En la actualidad parece impensable o muy lejano un indicador en estos niveles, pero no sería algo ajeno. Ya en 2008 el euríbor llegó a escalar al 5,5%.
Pero no solo debe tenerse en cuenta esto, también juegan un papel destacado las cantidades solicitadas. Alfonso García apunta que para los importes más elevados la tendencia que más se repite son las hipotecas a tipo fijo o mixto, mientras que para las cantidades medias (aproximadamente los 100.000 euros) lo más demandado son los créditos a tipo fijo.
A pesar del apogeo experimentado por las hipotecas a tipo fijo en las ofertas de los bancos, fuentes del sector piensan que estas ofertas no llegarán a suponer el mismo nivel de producción que la variable. “Las entidades están aprovechando los bajos costes de fondeo para llamar la atención con las hipotecas a tipo fijo para atraer clientes, lo que incrementará su peso, pero sin llegar a superar a la variable”, apuntan las mismas fuentes. No obstante, la mejor confirmación de esta tendencia la realizó el consejero delegado de Bankia durante la presentación de resultados. José Sevilla llegó a decir que “aunque estamos ofreciendo el interés fijo desde hace unos cuantos trimestres y esto puede tener una lógica y sentido por los bajos tipos de interés, no estamos teniendo mucho éxito en la comercialización a tipo fijo porque los clientes siguen teniendo preferencia por las hipotecas a tipo variable, ya que en los últimos diez años éstas han dado una rentabilidad mejor”. En la entidad solo el 8% de las hipotecas concedidas son a tipo fijo.
Para ver porcentajes mayores hay que trasladarse a la actualidad. Según cifras del INE, a cierre de 2015 las hipotecas a interés variable eran del 90,3% frente al 9,7% de las de tipo fijo. En los últimos datos publicados, que corresponden al mes de mayo, de los 26.579 nuevos contratos firmados, el 80,4% eran a tipo variable frente al 19,6% que se corresponden con las de tipo fijo.
También existe una opción intermedia: las hipotecas mixtas. Se trata de créditos destinados a la compra de una vivienda que conjugan un periodo durante el cual el cliente paga un interés fijo, con otro en el que se aplica el euríbor más el diferencial que añada cada entidad. Lo normal es que el primer periodo se prolongue entre unos cinco o diez, aunque en algunos casos como el de Bankinter puede llegar a los 20, y el resto del préstamo estaría referenciado al euríbor.
Plazos
Junto al esplendor de las hipotecas a tipo fijo, el mercado de los créditos para la compra de la vivienda ha asistido a un nuevo fenómeno: la ampliación de los plazos de estos préstamos. Es decir, hasta hace un año, las hipotecas a tipo fijo tenían un periodo de amortización más corto, entre los 10 y 20 años. Pero hoy en día es posible encontrar ofertas que se prolonguen hasta los 25 y 30 años. Eso sí, a cambio de unos vencimientos mayores el cliente se ve obligado a abonar unos intereses más elevados. A modo de ejemplo, la hipoteca a tipo fijo de BBVA dispone de hasta cuatro plazos distintos._Así para los préstamos de hasta 15 años el interés aplicado es del 2,653%, para los 16 a 20 años la tasa sube al 2,999% mientras que para los 21 y 25 años exige hasta un 3,253%._El interés más elevado se aplica para las hipotecas a 30 años (3,587%).
Pero las novedades no quedan aquí. En los créditos referenciados al euríbor cada vez es más frecuente encontrar hipotecas que durante unos 12 a 18 meses exigen un tipo fijo y transcurrido este periodo pasan a vincularse al euríbor más el correspondiente diferencial.
Con independencia de la clase de hipoteca, la financiación que ofrecen la mayoría de los préstamos de las entidades son por hasta el 80% del valor de tasación en vivienda habitual o hasta el 70% en segunda residencia.
Requisitos
También es habitual que, junto a la domiciliación de la nómina y de al menos tres recibos, el mayor grado de vinculación del cliene con la entidad permita disfrutar de unos intereses menores. Esto pasa por la contratación de varios seguros, como el de hogar y de vida, el uso de la tarjeta de crédito y aportaciones a los planes de pensiones.
A esto se suman en algunos casos (algo cada vez más frecuente) el cobro de comisiones por la apertura de la hipoteca, que oscila entre el 0,5% y el 1%. Asimismo, la exigencia de los importes de las nóminas o de los ingresos domiciliados suelen ser de entre 1.500 euros al mes o 2.000 euros por cliente. Si el contrato lo suscriben dos personas la cantidad sube a los 3.000 euros.
