El mercado de inversión en el Reino Unido está dominado por Londres, sobre todo en lo que se refiere al capital internacional. La capital ha sido durante mucho tiempo el destino número uno para los inversores inmobiliarios a nivel mundial, con el 15% del total de los flujos globales en el año 2015 en Europa.
El mercado de oficinas en Londres ya estaba comenzando a cambiar antes del brexit. La desaceleración de la licitación de los principales activos desde el comienzo del año puede explicarse, en gran medida, por el aumento de los precios en los últimos dos años y la caída de los rendimientos, que alcanzaron precios un 26% por encima de los niveles previos a la crisis financiera global, con un valor de las oficinas en las zonas prime de la capital de 36.905 libras por metro cuadrado, tocando máximos del cuarto trimestre de 2015.
Es interesante observar que muchas de las transacciones negociadas en 2016 incluyeron una cláusula de anulación (aunque se pensaba que era improbable) en caso de brexit. Esto ha dado lugar a un gran número de transacciones fallidas, estancadas o que al menos tienen que ser renegociadas.
Antes de mirar hacia delante, quizá sería útil ver el impacto de la crisis financiera global en el mercado de oficinas de Londres. Entre junio de 2007 y el mismo mes de 2009, los valores de capital índice IPD de la City de Londres cayeron un 45%.
"La depreciación de la libra hace que el mercado esté más barato para inversores extranjeros"
Pocos analistas del mercado esperan un baño de sangre como el de esa ocasión. De hecho, la interpretación de JLL del consenso del mercado es un descenso en los valores de capital en el Reino Unido de entre un 5% y un 20%. La razón para creer que es probable que la reacción de ajustepost-brexit de los precios sea más moderada que la que tuvo lugar durante la crisis financiera, es que los fundamentos del mercado son diferentes.
En primer lugar, porque la situación macroeconómica es diferente y mucho más sólida. Los tipos a largo plazo están en mínimos históricos, con los bonos del Tesoro británico a 10 años por debajo del 1%, por primera vez. El entorno de mercado está más regulado, con mayores reservas de capital y test de estrés. Así mismo, la libra está en mínimos de 30 años.
En lo que respecta a la ocupación de los mercados, la disponibilidad de la City de Londres es del 3,4% (cifras mínimas de hace 15 años) y existe escasez de oferta de oficinas con calificación A. El mercado de la vivienda es más diverso, menos dependiente del sector financiero, y la demanda está siendo impulsada por las telecomunicaciones. Por último, el desarrollo especulativo de oficinas ha aumentado, sin embargo todavía es relativamente limitado.
En el mercado de inversiones, la depreciación de la libra significa que el mercado está más barato, de repente, para los inversores extranjeros. El diferencial sobre la tasa libre de riesgo para la rentabilidad de las oficinas prime se encuentra cerca de los 300 puntos básicos, lo que ofrece protección contra las caídas de los precios. El apalancamiento es mucho menor (el 87% de los préstamos son inferiores 70% al ratio préstamo-valor) que durante la crisis financiera global, lo que combinado con unas menores tasas de interés, supone un riesgo mucho menor de liquidaciones urgentes.
En nuestra opinión, los fundamentales del mercado británico son lo suficientemente sólidos como para suavizar el impacto de la salida de Reino Unido de la Unión Europea, y es más probable que se produzca un ajuste de los precios y no un colapso, como sucedió durante la crisis financiera.
Esperamos que se produzca un regreso a la calidad con el foco en inversiones core, que pueden resistir los efectos post-brexit. Confiamos en que Londres siga siendo uno de los destinos más buscados por los inversores globales debido al idioma, a la transparencia y a la facilidad de hacer negocios.
Con los continuos flujos de capital globales, la caída de la libra esterlina probablemente anime a realizar nuevas inversiones una vez que la fijación de precios se haya asentado. Es probable que esta tendencia esté liderada por los inversores asiáticos y por los de Oriente Medio, muchos de los cuales todavía ven la ciudad de Londres como una puerta de entrada natural a Europa.
Los primeros inversores se verán animados por la depreciación de libra y por un entorno de oferta cada vez más restringido, creando oportunidades para alcanzar acuerdos fuera de mercado.
Célile Blanchard es directora de Análisis de Mercado Inmobiliario. David Rendall es CEO de La Francaise Forum Real Estate Partners y responsable de Desarrollo de Negocio Inmobiliario.
