9/8/16

Diagonal Mar, Edificio España, Adequa... la inversión en 'ladrillo' se acelera en verano


Es, por ahora, la segunda mayor operación inmobiliara de 2016 (ver tabla), la más importante en centros comerciales en la última década, y una de las principales transacciones de los últimos dos años.
Los casi 500 millones de euros que Deutsche Bank ha pagado por Diagonal Mar han puesto de manifiesto que, a pesar del vacío político que hay en España desde el pasado 20 de diciembre, hay apetito, y mucho, por comprar activos de calidad en nuestro país.

Los grandes inversores extranjeros tienen exceso de liquidez, y la falta de producto de calidad en los grandes mercados de Madrid y Barcelona ha provocado que se paguen precios impensables hace unos años y ha generado una enorme competencia por hacerse con este tipo de activos 'prime'.

Así, tras un arranque de año muy flojo, el mercado inmobiliario español ha cogido velocidad de crucero en los dos últimos meses y los grandes fondos de inversión han aprovechado estas últimas semanas para atar los flecos o cerrar algunas de las operaciones que darán un fuerte impulso a losvolúmenes de inversión en la recta final de 2016.

Y, aunque difícilmente se alcanzarán las cifras de 2015, año récord en cuanto a inversión inmobiliaria, operaciones como la de Diagonal Mar sí permiten despejar las dudas respecto al enorme interés que sigue despertando España entre el capital internacional, que descuenta una solución a nivel político a corto plazo, y confía en la recuperación económica del país. La venta ya consumada de este centro comercial, así como la de Adequa -que ya tiene a Merlin Properties y a Metrovacesa como ganadores tras ofrecer algo menos de 400 millones- y las futuras de Edificio España y Torre Cepsa están llamadas a dar un fuerte impulso a las cifras de inversión del conjunto del año ya que entre las cuatro podrían llegar a sumar en torno a 1.600 millones de euros.

Por lo pronto, solo la venta de Diagonal Mar es ya una realidad y un ejemplo claro del tipo de activo 'prime' o 'core', muy escasos, y por los que los inversores están dispuestos a ofrecer importantes sumas de dinero. De hecho, esta transacción se ha convertido, sin duda, en la mayor operación de 'retail' firmada en España sobre un único activo y sus 495 millones superan con creces los 451 que Intu Properties pagó en 2015 por Puerto Venecia en Zaragoza y los 375 que Klépierre invirtió en la adquisición dePlenilunio en Madrid, ese mismo año. Ambos en manos del fondo Orion.
Adequa y Torre Cepsa, las siguientes

En la recta final de este año se consumará la venta de Ciudad Adequa a Merlin Properties y Metrovacesa, primera aventura que abordan juntas ambas compañías. Tras analizar las propuestas recibidas, Lone Star, propietario del activo, ha cerrado ya un acuerdo privado y un primer pago. El desembolso total, no obstante, se retrasará hasta finales de año y será ligeramente inferior a 400 millones de euros, según afirman fuentes conocedoras a El Confidencial.

Aunque sin duda, la operación más llamativa, desde el punto de vista mediático ha sido, si cabe, la oferta que Trinitario Casanova hizo en el mes de julio a Grupo Wanda para quedarse con el Edificio España por 270 millones de euros. Una operación que no se cerrará definitivamente hasta octubre, y que ha sorprendido a propios y extraños en el sector inmobiliario, tanto por el importe ofrecido -desmesurado según el sentir general del sector- como por el perfil de comprador. 


A esos más de 750 millones de euros (Diagonal Mar y Edificio España) se sumarán, con toda probabilidad, antes de que finalice el año, los 400 millones que Merlín y Metrovacesa podrían pagar por el complejo de oficinas Ciudad Adequa, uno de los parques de negocios más importantes de Madrid, además de los casi 490 millones que Amancio Ortega podría llegar a pagar por el rascacielos de Cepsa y que, de concretarse, llevaría al dueño de Inditex a cerrar su mayor operación inmobiliaria jamás cerrada en nuestro país, muy superior a los 400 millones de euros que pagó por laicónica Torre Picasso, edificio que adquirió a FCC a finales de 2011. 

La venta de Diagonal Mar, Edificio España, Torre Cepsa y Adequa podría sumar 1.600 millones

Cuatro operaciones que pueden dar un fuerte empujón final a las cifras de inversión de este ejercicio que, a pesar de que todos los expertos coinciden en que será muy difícil que se superen los 13.000 millones de 2015, un volumen histórico que supuso, no solo multiplicar por tres los datos de 2013, sino incluso superar los 10.000 millones de 2007, momento previo alestallido de la burbuja, según datos de CBRE.

Por lo pronto y, a falta de los datos del segundo semestre, los últimos facilitados por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) revelan que el total de la inversión inmobiliaria durante el semestre asciende a más de 4.000 millones de euros, un 24% menos que en 2015, pero en línea con lo obtenido en los años anteriores e incluso cerca de un 11% por encima de los datos de 2014, siendo la transacción más destacada la compra de4.500 pisos en alquiler por parte de Blackstone por 540 millones de euros a Banc Sabadell. 
El foco, en los activos prime

“La demanda internacional que está mirando España está muy enfocada al producto 'prime' y los pocos activos que salen al mercado despiertan un gran apetito por parte de los inversores extranjeros, puesto que el 'gap' de precio frente a activos similares en Alemania, Francia o Reino Unido es muy significativo”, explica a El Confidencial Gonzalo Senra, director de Retail Investment de CBRE España. “Estamos observando cómo el entorno político no está afectando en general a la inversión inmobiliaria, puesto que el mercado ya descuenta una solución razonable a corto plazo y los fundamentales y previsiones macro siguen siendo fuertes. Lo que sí hemos observado una ralentización en las operaciones en áreas secundarias, donde el producto sí que se mira con mucho más cuidado que el 'prime'. Además, son muy pocos los activos de gran calidad que salen al mercado, de tal manera que cuando uno de ellos se pone a la venta, y dado que hay mucha demanda, los inversores echan el resto y quieren hacerse con él a toda costa”.

Los inversores descuentan una solución política razonable a corto plazo y los fundamentales y previsiones macro siguen siendo fuertes

Opinión que comparte Borja Ortega de Pablo, director de Capital Markets de la consultora JLL. "Este verano se están cerrando o van a cerrarse operaciones de gran tamaño, fuera de grandes carteras de activos. Operaciones que tarde o temprano tenían que llegar porque había muchademanda. Y aunque los precios que se están pagando por pueden parecer elevados, lo cierto es que estamos hablando de activos 'core', de muy buena calidad, y por los que hay peleas por hacerse con ellos. La caída en el volumen de inversión en España no tiene nada que ver con la incertidumbre política, sino con la escasez de producto". 
Hotel Villa Magna.

Desde que en 2014 se produjo el punto de inflexión de la recuperación inmobiliaria, han sido varias las operaciones que han marcado un antes y un después en el mercado. Por volumen, la mayor transacción fue la compra, el verano pasado, de Testa por parte de Merlin Properties por 1.800 millones de euros -si bien sus activos están valorados en 3.200 millones- Y es que, sin duda, las socimis han sido, después de los inversores internacionales, los principales compradores de ladrillo en España. "A nivel nacional, los únicos inversores con capacidad de comprar son las socimis y las aseguradoras", apunta Gonzalo Senra. 

Precisamente, un año antes, la socimi que capitanea Ismael Clemente daba la campanada con la adquisición a Tree Investment de las sucursales del BBVA por 740 millones de euros. Muy sonada fue también, la compra a finales del año pasado, de Torre Espacio por parte del grupo filipino Emperador, que sorprendía al mercado al imponerse en la puja del rascacielos al ofrecer a Villar Mir 558 millones de euros por él. 

También el mercado hotelero ha dado varias alegrías al sector. Durante los tres primeros meses de 2016 se gestaba la compra, por 180 millones de euros del Hotel Villa Magna de Madrid, convirtiéndose en la mayor operación en España en precio por habitación y desbancando a la adquisición del Hotel Ritz, que Olayan y Mandarin cerraron en 2015 por 130 millones de euros.  

 
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