La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que reformularán el mercado inmobiliario español a corto y medio plazo. Desde ST Sociedad de Tasación hemos identificado 10 razones o argumentos que pueden ayudar a explicar por qué.
Esta tendencia responde en primer lugar a cambios en la mentalidad de los potenciales compradores, como consecuencia, entre otros, de los cambios producidos en el mercado laboral, caracterizado por una mayor movilidad geográfica y menor estabilidad. Esto proyecta la opción del alquiler como una solución adecuada para cubrir las necesidades de vivienda sin asumir riesgos a medio o largo plazo.
El incremento de la demanda de vivienda en alquiler ha recibido un fuerte empuje desde las nuevas plataformas digitales, que algunos erróneamente califican como proyectos de economía “colaborativa”. Estas plataformas, sin embargo, facilitan y promueven la entrada de nuevos actores en el mercado del alquiler. Las previsiones de visitas turísticas para este año en España, 72 millones de personas, generan altas expectativas de crecimiento de demanda de alquiler, que incentivan la entrada de nuevos participantes en el mercado.
En tercer lugar, el envejecimiento de la población modifica también la perspectiva en cuanto a la propiedad de vivienda y la herencia de la misma. Con una media de menos de dos hijos por familia, se prevé que, en pocos años, cada español herede una vivienda como promedio, frente a la media actual que se sitúa en 0,5 viviendas por persona. Al disponer de un mayor número de viviendas propias, se reducirá la demanda de compra y se fomentará el alquiler para establecerse en lugares y espacios que respondan a las necesidades y preferencias de la población en cada momento.
Desde el punto de vista de la oferta, hay que comenzar con el positivo impacto en el mercado inmobiliario que producen los bajos tipos de interés, política marcada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés oficiales del BCE se encuentran en niveles históricamente bajos, favoreciendo así el acceso a la financiación y, consecuentemente, la inversión.
Por otra parte, hemos detectado un incremento de la inversión en activos inmobiliarios como alternativa a la baja rentabilidad que ofrecen los depósitos y fondos. Mientras que la rentabilidad media de estos se sitúa en torno o por debajo del 1%, los activos inmobiliarios de diversas tipologías ofrecen rentabilidades medias en torno al 5,5%.
Además, los inversores han encontrado en los activos inmobiliarios un valor refugio debido a la volatilidad de los mercados financieros y del precio de materias primas y commodities, afectadas por cambios en el contexto económico global: la bajada del precio del barril de petróleo, la inestabilidad geopolítica, el brexit o el descenso del consumo en China, entre otros. Por cierto, y aunque algunas voces auguran que la salida del Reino Unido de la Unión Europea tendrá un impacto negativo en el mercado inmobiliario español, especialmente el de la costa, más allá de la conmoción inicial, conviene recordar que se trata de una consulta no vinculante que debe ser ratificada primero por el parlamento británico. En el caso de que esto sucediera, su ejecución se producirá de forma paulatina. Todo esto hace del brexit un escenario en el que conviene evitar la especulación.
Dentro del propio sector, la fuerte competitividad por invertir en el sector terciario se está traduciendo en menores rendimientos para los inversores de los nichos de mercado tradicionales, lo que empuja a éstos a optar por ampliar el abanico de activos incluyendo inmuebles residenciales y dedicarlos al alquiler.
Otro factor relevante es la propia rentabilidad del alquiler de vivienda. En concreto, el alquiler de viviendas ofrece actualmente una rentabilidad media del 4%, con cierta variación dependiendo del municipio en el que se localice el inmueble, y considerablemente mayor en turismo vacacional en grandes ciudades, como recientemente ha publicado Exceltur.
En paralelo, el auge de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) promueve la profesionalización y desarrollo del sector inmobiliario en general y del alquiler en particular, fomentando la inversión inmobiliaria. Actualmente existen 17 socimis cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), lo que nos hace pensar que su papel será muy relevante en la rehabilitación de edificios para su posterior alquiler en las grandes ciudades, activando un mercado que hasta ahora dependía en gran medida del inversor particular.
Por último, este fenómeno se va a ver afectado por la falta de stock de vivienda de calidad en el centro de las grandes ciudades, puesto que el ritmo de absorción del mismo en ciudades como Madrid o Barcelona pone en duda la disponibilidad de viviendas nuevas en los próximos años. Ante la escasa política de regeneración urbana que se percibe en España en estos momentos, esta situación ofrece la oportunidad de invertir en la rehabilitación de edificios completos para dedicarlos al alquiler, proyectos soportados por una demanda y rentabilidad en alza.
Juan Fernández-Aceytunno es director general de ST Sociedad de Tasación.
