Todos los grandes indicadores del mercado inmobiliario llevan ya más de un año en tasas positivas y, sin embargo, el consenso de los expertos es que no podrá darse por superada la crisis hasta que no culmine la absorción del stock de vivienda nueva que, según las cifras del Ministerio de Fomento, llegó a rozar las 650.000 casas (649.780 en 2009).
Además de los estudios realizados por empresas privadas como Tinsa o Sociedad de Tasación, el informe que elabora periódicamente la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) acaba de actualizar sus datos. De esta forma, en el primer trimestre de este año el excedente de viviendas nuevas sin vender ni alquilar ascendía a un total de 493.112 casas, lo que significa un descenso del 28,3% sobre el nivel máximo alcanzado en 2009 (en concreto 687.953, según sus cálculos), regresar al excedente contabilizado justo antes de la crisis en 2007 y bajar por primera vez desde entonces de las 500.000 unidades.
Pero, más allá de que se trata de una reducción importante, ¿es mucho o poco que todavía existan esas 493.112 casas que no encuentran comprador o nadie que quiera habitarlas en régimen de alquiler? El informe de Cepco analiza la situación por provincias, ya que el drenaje de este stock no está siendo igual de rápido en todos los territorios.
En ese estudio destaca que ya hay cuatro provincias donde el excedente es inexistente: Cantabria, Navarra, Cáceres y Badajoz. Asimismo, el informe mide la cantidad de viviendas sin vender de dos formas, en términos absolutos y en términos relativos, estableciendo cuántas casas de nueva construcción se encuentran en venta por cada 100.000 habitantes. Una ratio por debajo de 1.000 viviendas se considera un nivel mínimo de stock fácilmente asumible por el mercado, en opinión de los expertos; y en ese rango se encuentran ya otras 19 provincias. Entre ellas, destacan las tres más pobladas, Madrid, Barcelona y Valencia; pero también todas las andaluzas excepto Almería, las cuatro gallegas y las tres vascas, entre otras.
Inmuebles invendibles
Esto demuestra que mientras hay áreas donde en los últimos seis años el stock de vivienda ha logrado reducirse a la mitad, todavía existen territorios donde la digestión del anterior boom inmobiliario está siendo más pesada de lo habitual. Estos se localizan sobre todo en Castilla y León, Castilla-La Mancha y en provincias como Alicante o Castellón, donde aunque el excedente se está reduciendo a tasas de dos dígitos, aún se sitúa en niveles elevados.
De hecho, los expertos estiman que un porcentaje nada despreciable de este stock nunca se venderá, ya que corresponde a casas que se construyeron en zonas alejadas de los centros urbanos, con escasos equipamientos y dotaciones, como transporte o instalaciones educativas y sanitarias y tampoco responde a lo que demandan quienes quieren vivir de alquiler.
El cálculo que elaboró Tinsa se atrevió incluso a predecir cuántas de esas viviendas son invendibles: poco más de 100.000, el 25,8% del excedente que la tasadora estimó que existía. ¿Cómo hizo esta empresa sus estimaciones? Utilizó dos criterios de cálculo, depurando de ese modo algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las casas terminadas las vendidas, realizó su informe al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se habían construido desde 2008, identificó las que sí están ocupadas, las segundas residencias, o las que se encuentran en alquiler, para lo que utilizó todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE.
Todo ello lo contrastó con el trabajo de campo realizado por 250 agentes en 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008. Así, la tasadora estimó que si en España se habían construido 1,56 millones de viviendas desde 2008, el stock a finales de 2015 ascendía a 389.000 y, de ellas, una de cada cuatro, esas 100.000 no se venderán jamás.
