Aunque el Brexit supuso un shock para los mercados financieros y con toda seguridad se producirán reformas políticas en Europa, esto puede tener un impacto positivo en las compañías inmobiliarias. ¿Por qué? El Brexit significa bajos tipos de interés durante más tiempo, bajas rentabilidades de los bonos soberanos, más expansión cuantitativa, apoyo a la liquidez, recortes de tipos de interés y un mayor retraso en el incremento de los tipos en EEUU. Todo esto es bueno para las compañías inmobiliarias, especialmente, porque el mercado tiende a moverse de forma más dramática como respuesta a noticias de alto impacto como esta.
Tras el Brexit, las primas y los factores de riesgo para Reino Unido son elevados, y la falta de visibilidad por el momento, en lo que a la política europea se refiere, también significa primas de riesgo altas para la renta variable europea. Por este motivo, es probable que el mercado de oficinas de Londres constituya el mayor desafío del universo global: estamos haciendo pruebas con un escenario más suave y con uno más draconiano (5-15% de caída de las rentas, incremento de las tasas de capitalización de alrededor de 50-100 puntos básicos e incremento de la desocupación de entre 150 y 300 puntos básicos). Dada la magnitud de la caída de algunas compañías en los días siguientes a la votación del Brexit, esos nombres ahora sugieren que existe un potencial de subida. Sin embargo, puede que dichos nombres coticen con descuentos durante un tiempo debido a las incertidumbres y la esperada caída de la actividad en el mercado de inversiones. Dada la preocupación en Reino Unido y Europa, prevemos un retraso en la subida de tipos en EEUU y en las economías ligadas a EEUU, lo cual es positivo para los subyacentes de los mercados inmobiliarios.
En base a las expectativas de rentabilidad del universo global, creemos que debería alcanzarse un rendimiento neto del 6% de las compañías inmobiliarias globales durante los próximos 12 meses. Alrededor de 2/3 de este retorno estará respaldado por las distribuciones de las rentabilidades por dividendo y 100-200 puntos básicos deberían proceder de las ineficiencias en la fijación de los precios.
El mercado de EEUU parece estar ligeramente más en precio en comparación con el resto del universo, pero de manera general, estamos buscando oportunidades en cualquier lugar, en partes concretas de Europa (Reino Unido incluido) y a través de la selección de acciones en Asia. También hay una significativa polarización entre los sectores inmobiliarios individuales.
De este modo, las estrategias potenciales de inversión en el entorno actual incluyen una limitada exposición al mercado residencial y de almacenes de EEUU, debido a las elevadas valoraciones y la potencial desaceleración del crecimiento en relación al pasado. Prestar unamayor atención a las compañías minoristas de calidad y contar con una limitada exposición a los hoteles en EEUU (debido a los vientos cíclicos en contra) admitiendo que las valoraciones no son especialmente exigentes y, por el contrario, tener una exposición a rentabilidades más elevadas en EEUU en sectores que no estén impulsados por las mismas dinámicas que el mercado de renta variable y la volatilidad.
También consideramos positivo tener exposición a REITs canadienses con una elevada rentabilidad por dividendo y valoraciones baratas, tanto por el lado de la renta variable, como por la divisa.
Aunque es cierto que la situación política en Reino Unido ha incrementado las primas de riesgo, el mercado ha sobre reaccionado y ha ofrecido puntos de entrada en nombres cuidadosamente seleccionados y que históricamente habían estado caros. Por este motivo, consideramos interesante elegir determinadas compañías europeas apoyadas por rentabilidades competitivas, con descuentos en el precio y una tendencia de crecimiento. Por su parte, el mercado australiano está en precio a día de hoy, por lo que vemos pocas oportunidades en este momento, tras el "rally" que han experimentado en el año, mientras que en Japón mantenemos una exposición limitada debido a los precios actuales.
Como conclusión, en el actual entorno de bajo crecimiento, con bajos tipos de interés, el rendimiento en los activos inmobiliarios continuará demandándose. Creemos que tanto la inversión directa como a través de compañías cotizadas (REITs) constituyen oportunidades de diversificación. La volatilidad en los mercados debería continuar ofreciendo a los inversores oportunidades con descuento, mientras que las turbulencias del mercado asociadas con el Brexit pueden haber creado otros puntos de entrada.
Jana Sehnalova, Directora General y gestora de Forum Securities de La Française
