La buena demanda de los inversores hacia las empresas inmobiliarias cotizadas en Europa confirma la mejora en las variables que afectan al sector. La política expansiva del BCE es sin duda un factor fundamental para un sector que necesita liquidez y financiación. Existen otros factores que están apoyando el sentimiento positivo de los inversores internacionales.
El mercado inmobiliario se caracteriza por tener un carácter muy local, ya que la evolución entre la oferta y la demanda depende de factores muy concretos como el empleo, la renta disponible, la construcción de nuevas viviendas o los niveles de stock de vivienda usada. Cada país tiene sus propias características y rara vez los ciclos inmobiliarios coinciden en el tiempo. Buena prueba de ello es la situación en la que se encontraban los distintos mercados antes de la crisis, con países en plena euforia, como España e Irlanda, mercados estancados en Francia e Italia y un mercado deprimido en Alemania.
Desde entonces ha llovido mucho y la situación es muy diferente, pero, asumiendo que los ciclos siguen sin ser convergentes, sí que se están sentando las bases para un periodo benigno en la mayoría de los mercados.
El mercado inmobiliario no solo no es homogéneo por las diferencias económicas entre los países, también lo es por estar dividido en segmentos que reaccionan de diferente modo al ciclo económico y al ciclo inversor. Las compañías inmobiliarias o los vehículos especializados en este mercado como las socimis o los fondos inmobiliarios tienen segregado su patrimonio en el mercado residencial, el comercial e industrial y el de oficinas. A su vez pueden tener una vocación rentista o tener una vocación promotora orientada hacia las plusvalías.
Asumiendo que ni todos los países ofrecen las mismas oportunidades ni todos los segmentos del mercado inmobiliario están afectados por las mismas variables, se puede convenir que el escenario general es favorable.
El sector ofrece buenas perspectivas de rentabilidad impulsado por algunos factores que afectarían de forma general a todos los países y segmentos.
El primero y más determinante es un entorno de tipos en mínimos históricos y una disponibilidad de liquidez en el sistema garantizada por el BCE. La autoridad monetaria tiene como objetivo el crecimiento del crédito, incentivando a las instituciones financieras que tienen pocas opciones para invertir sus recursos de manera rentable.
Los datos de crecimiento del crédito en Europa confirman una mejora en la disposición de las entidades para prestar, siendo el crédito inmobiliario una de las áreas de crecimiento.
El propio entorno de tipos en mínimos hace mucho más atractivas las rentas disponibles en el mercado inmobiliario. La rentabilidad por alquileres compite con rentabilidades alternativas en depósitos y activos de renta fija que son cercanas a cero. Así pues, aun sin esperar ningún beneficio por posibles plusvalías en las ventas, las inversión en activos en alquiler ofrece rentabilidades atractivas para los inversores a medio y largo plazo con un perfil de riesgo bajo.
La valoración de los activos está mejorando. En los mercados más volátiles, como el español, los precios se han desplomado. Todavía existe mucha oferta de vendedores forzados, por lo que los precios de compra son mucho más razonables y ofrecen recorrido en el largo plazo. En otros mercados como el alemán, y en menor medida el francés, los precios no se han desplomado pero tampoco subieron nunca de manera desbocada. Estos mercados tampoco sufrieron un periodo de sobreoferta, por lo que la demanda y la oferta están más equilibradas y ofrecen un perfil más estable y seguro para los inversores más conservadores.
Los factores demográficos podrían ser un impulso en el corto-medio plazo. El flujo migratorio está creciendo, la llegada de refugiados que huyen de la guerra se une al flujo de personas procedentes de países menos desarrollados. La Unión Europea se enfrenta a un problema migratorio tal y como lo demuestran los recientes acuerdos con países como Turquía. Un porcentaje significativo de estas personas terminará asentándose en Europa, lo cual creará una demanda potencial de residencia, sobre todo en los países del centro y norte de Europa.
El mercado italiano es quizás el menos atractivo en la actualidad debido al escaso crecimiento de su economía y a la delicada situación del sector financiero. La banca italiana podría encontrarse en una situación similar a la española hace tres años, alta morosidad, balances bajo presión, poco crecimiento, exceso de entidades y sobrecapacidad en el sistema financiero. Teniendo en cuenta las diferencias entre ambos países, Italia podría ser hoy similar a España hace tres años. Si la banca se reestructura, y la economía italiana retoma la senda del crecimiento, el mercado inmobiliario italiano también podría ofrecer algunas oportunidades.
Javier Montoya es analista de Alpha Plus
