Una de las inmobiliarias que sufrió la crisis del ladrillo renace bajo nuevo nombre y nuevos propietarios.
Värde Partners ha creado la promotora Dospuntos desde la estructura de San José Desarrollo Inmobiliarios, adquirida el pasado año al Grupo San José. El fondo estadounidense tiene un ambicioso plan para convertir a la empresa en una de las grandes del sector al calor de la incipiente recuperación.
“Värde y el resto de nuestros accionistas creen en la recuperación de España y en el crecimiento del sector inmobiliario”, señala Javier Eguidazu, consejero delegado de Dospuntos, un directivo proveniente del desarrollo urbanístico de Valdebebas en Madrid y que se incorporó al germen de Dospuntos en septiembre. Värde y sus socios pagaron más de 1.000 millones, según este ejecutivo, por la compra de la inmobiliaria de San José, básicamente por el valor de la deuda, y pusieron la firma con el contador a cero.
La compañía cuenta ahora con solares procedentes de la antigua filial de San José, pero también de Värde, que ha sido un dinámico y discreto comprador de terrenos en los años de crisis en España. “Tenemos ya 800.000 metros cuadrados de suelo, para 7.000 viviendas”, apunta Eguidazu. “Värde es un operador muy activo en el mercado y siempre está mirando operaciones. Es nuestro principal accionista pero no significa que todas sus promociones las desarrolle a través de nuestra entidad, aunque es muy probable que lo haga”, señala este directivo en un encuentro con este diario.
El principal accionista de la nueva inmobiliaria es este fondo estadounidense, con más del 50%, que gestiona activos por más de 10.000 millones en todo el mundo. Värde ha estado especialmente activo en España, con la adquisición del negocio de tarjetas del Popular, además de la mitad de la inmobiliariaAliseda también de este banco, en una operación que contó con la participación del fondo Kennedy Wilson. Además, se encuentra en negociaciones para entrar en el negocio de oficinas de Procisa.
En el capital de Dospuntos, Värde (que significa “valor” en sueco) está acompañado de los fondosMarathon y Attestor, además de bancos como Bank of America y Barclays.
La intención de los socios pasa por invertir 2.000 millones entre 2016 y 2021, a una media de 400 millones anuales, de los que 800 millones irán destinados a seguir adquiriendo suelo, para levantar viviendas. A largo plazo, el 30% o 40% de los recursos provendrán de financiación bancaria. “Nuestro objetivo es crear el mejor banco de suelo del país y ser la promotora más rentable de España”, apunta Eguidazu. Ya han invertido 100 millones en terrenos y 55 millones en el inicio de los desarrollos.
Competirá por estar entre los grandes del sector con otras como Neinor Homes, otra inmobiliaria que tiene detrás a un fondo estadounidense, en este caso Lone Star. De San José heredó un equipo de 25 personas, que actualmente ha subido a 50 empleados y que en un año espera volver a duplicar. “Värde es uno de los principales inversores del mundo, tiene mucha experiencia en el sector y nos apoya mucho en el desarrollo, porque cree en España”.
Normalmente este tipo de inversores están menos de una década en el capital de una empresa, hasta que pueden salir con ganancias por vía de una venta o debut en el mercado. “Es un inversor a largo plazo. La salida a Bolsa es una de las posibilidades, pero todavía no está decidido”, reconoce Eguidazu.
La idea de la nueva promotora es poner a la venta ya en 2018 las primeras 1.300 viviendas, debido a que están comenzando los primeros desarrollos en Madrid, Málaga, Sevilla y A Coruña. Se le suman otras localizaciones como Pamplona, Valladolid, Zaragoza, Sevilla, Barcelona y Tenerife. A partir de 2019, quieren llegar a una velocidad de crucero de 2.000 viviendas anuales de media. Para ese año, la previsión de la empresa es llegar a unos ingresos de entre 500 y 600 millones al año.
“Estamos en el momento clave de la recuperación”
“Somos una promotora a largo plazo, nuestro objetivo es darle valor y crecimiento en cinco o seis años”, apunta Javier Eguidazu, consejero delegado de Dospuntos. Preguntado por si no es un momento demasiado arriesgado para apostar 400 millones al año en el inmobiliario, tras la debacle del ladrillo y con una recuperación muy lenta en el empleo, cree que es el momento para estar.
“Nuestros accionistas son inversores a largo plazo. Saben que van a tener distintos ciclos económicos, políticos e inmobiliarios. A parte, estamos en el momento clave de la recuperación del sector inmobiliario. Desde el punto de vista macroeconómico empezamos a ver crecimiento del PIB, vemos que la inversión en estos activos da más rentabilidad que otras inversiones”, apunta. “Sí creemos que se va a reducir el desempleo en los próximos años y se está rebajando el stock se ha reducido de un millón a 300.000 viviendas. Y los precios se empiezan a recuperar. Hay gente dispuesta a pagar un poquito más”, añade.
El leit motiv de esta inmobiliaria es escuchar al potencial comprador y, según aseguran, cambiar el orden en los proyectos, dejando atrás que las decisiones las tomen primero los promotores y arquitectos para atender lo que desean las familias. “Nos focalizamos en el cliente, le escuchamos para saber cuánto puede pagar por la vivienda, por lo que adecuamos nuestro producto a lo que la demanda desea”. Para ello, utilizan su propia herramienta de estudio de mercado, para saber qué tipo de demanda existe en cada ubicación. Fundamentalmente construirán primera vivienda, aunque tocarán también el segmento de segunda residencia, como su primer proyecto en Mijas (Málaga).
