Contratar o no una hipoteca para adquirir una primera vivienda es uno de los "quebraderos de cabeza" más comunes entre los jóvenes que deciden independizarse, y que no tienen claro si es mejor alquilar o decantarse por una inversión de futuro, como es la compra.
En España se alquila menos que en otros países de Europa, aunque poco a poco la cifra aumenta. Aproximadamente la cuarta parte de la población vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania vive así más o menos la mitad de la población, explica la colaboradora en Educación Financiera de Liberbank, Pilar Payo.
No obstante, una vez que el joven se ha decantado por invertir sus ahorros o una parte del salario en el pago de una hipoteca, suelen surgir dudas a la hora de formalizar dicho contrato con el banco, sobre todo porque desconoce los pasos a seguir, la valoración de la oferta, la documentación requerida, los gastos de tramitación, los requisitos exigidos o los riesgos a asumir.
También suelen generar incertidumbre los tipos de interés, el importe o deuda a solicitar, la necesidad o no de un avalista, los plazos, cuotas y otros contratos como el seguro de daños de la vivienda, o qué hacer en caso de no poder asumir la cuota.
El acceso a la vivienda a través de una hipoteca es una de las operaciones "más importantes" que el cliente hace en su vida, ya que su casa queda hipotecada durante muchos años, y por ello es necesario aclarar todas las dudas antes de firmar, asegura Payo.
Límite de endeudamiento
Una de las primeras cosas que se debe tener en cuenta es que la cuota a pagar no debe superar el 40% de los ingresos netos mensuales, como recomiendan los expertos, para que el cliente lleve una vida normal y pueda asumir otros gastos.
Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como créditos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.
La existencia de ahorros también se debe valorar, porque además del coste de la vivienda existen otros gastos fijos, que pueden llegar al 10-13 % del importe de compraventa, dependiendo si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.
Estos gastos, en líneas generales, son los de la tasación de la vivienda, los impuestos (Actos Jurídicos Documentados, IVA o ITP), los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, los de las notas simples para comprobar la titularidad de la vivienda, los honorarios del notario por las escrituras, la del préstamo y la de compraventa, y los de tramitación de todo ello cuando interviene una gestoría, que es lo habitual.
El banco tiene la responsabilidad de informar al cliente y aportar documentación con las características del préstamo, para que tome una decisión informada y pueda comparar diversas ofertas. Además, es recomendable no pedir más del 80 % del valor de tasación de la vivienda.
"Préstamo responsable"
Antes de conceder el préstamo, el banco analiza variables como la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral y la antigüedad en el trabajo.
También solicita al cliente documentos como su vida laboral actualizada, la declaración de la renta, escrituras de otras propiedades y recibos de otros préstamos o el contrato laboral y las últimas nóminas.
En definitiva, se analizan las características del inmueble y también la situación del solicitante.
Esto no debe entenderse como una cuestión arbitraria.
La entidad financiera cumpliendo con la normativa de transparencia y protección del cliente, antes de celebrar cualquier contrato de crédito o de préstamo debe evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones del contrato, sobre la base de la información suficiente obtenida y de la información facilitada por el propio cliente.
De ahí que solicite todos estos documentos.
El concepto que se deriva de este proceso es el de "préstamo responsable", y aunque en la práctica ha sido siempre el procedimiento habitual, está introducido en la legislación española desde 2011 para garantizar el adecuado nivel de protección de los usuarios de servicios financieros.
Una vez estudiada la operación, el banco informa del importe y duración del préstamo, el tipo de interés, si es fijo o variable y el índice de referencia que se va a utilizar (normalmente el euríbor), la garantía, la TAE (Tasa Anual Equivalente) y lo que se ha tenido en cuenta en el cálculo de la hipoteca.
Además, da a conocer sus obligaciones al cliente, lo que ocurrirá si no cumple con ellas, las condiciones para poder amortizar el préstamo y los riesgos que conlleva.
Todo ello, junto con otros detalles de la operación, lo recibe en un documento para que pueda valorarse, consultar dudas y/o estudiar otras propuestas para hacer comparaciones.
Sobre la necesidad de avalistas, la representante de Liberbank recuerda que en principio, las entidades financieras, de acuerdo con los principios generales aplicables para la concesión de préstamos responsables, publicados en la Guía Hipotecaria del Banco de España, estudian las operaciones de préstamos solicitadas en función de la capacidad de pago del prestatario o solicitante.
Observan en estos estudios si pueden cumplir en tiempo y forma con sus obligaciones financieras asumidas.
Y si bien es cierto que las entidades bancarias son libres para aprobar o desestimar las operaciones que les planteen sus clientes en función del estudio individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas, la incorporación de avalistas es requerida, generalmente, indica Payo, cuando no llega a desestimarse la operación pero en el estudio previo se observa que falla esta capacidad con los datos aportados por el interesado.
Ahora, en España, la mayoría de los que tienen una hipoteca tardan entre 15 y 20 años en acabar de pagarla, aunque el plazo total pactado para el pago sea mayor.
Concretamente, el informe del primer trimestre de 2016 de la Asociación Hipotecaria Española dice que el plazo de amortización medio ponderado de los préstamos es de 16,26 años.
Si no se pueden asumir esas cuotas, la mejor recomendación es comunicarlo al banco y tratar de negociar una solución, como puede ser, entre otras, modificar la hipoteca o "novación", de forma que puedan adaptarse las cuotas a la nueva situación económica y sean asumibles, bien por alargar el plazo o por conceder un periodo de carencia sobre la devolución del capital, en el que solo se pagan los intereses.
Otra opción es cambiar de acreedor (de banco) para mejorar las condiciones (una subrogación de acreedor).
En el caso de impago la entidad puede exigir el cobro de la deuda mediante la venta de la vivienda o la ejecución de su garantía y, si con la venta no se cubre la deuda, el banco puede cobrarla con todos los bienes de las personas, tanto prestatarios como avalistas.
No obstante, concluye Pilar Payo, la situación de crisis económica ha motivado la adopción de una serie de medidas para aquellos deudores hipotecarios que, como consecuencia de especiales circunstancias en las que están inmersos (detalladas en la legislación al efecto publicada), tienen serias dificultades para hacer frente a las cuotas.
Así, hay entidades financieras adheridas formalmente, como Liberbank, al Código de Buenas Prácticas, cuyo objetivo es establecer diferentes medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen estas dificultades extraordinarias para atender sus pagos, así como los mecanismos de flexibilización en caso de ejecución hipotecaria.
