La banca está perdiendo su peso en el inmobiliario, ya que los promotores están buscando una financiación alternativa en los fondos”. Estas palabras son de José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera de IESE, en la Conferencia Inmobiliaria 2016, celebrada ayer como anticipo del SIMA (Salón Inmobiliario Internacional de Madrid) que comienza este jueves. “Los constructores están buscando una alianza con estos fondos”, asegura Suárez.
En los últimos meses, las promotoras que han sobrevivido a la dura crisis del ladrillo que comenzó en 2008 están buscando nuevas fórmulas para obtener recursos con los que financiar proyectos. En el periodo del boom inmobiliario, la banca financiaba habitualmente todas las fases de promoción, incluido el valor del suelo, lo que produjo una burbuja en el precio de estos activos. Desde entonces, las entidades han dejado de otorgar créditos por los terrenos, una primera inversión que deben afrontar las compañías con recursos propios o recurrir a otras alternativas.
“Los fondos están financiado las promociones a un interés a doble dígito”, cuenta Mikel Echavarren, director general de la consultora Irea. “A los bancos se les está escapando ese negocio”, añade. “Los que están entrando en las promociones son los fondos oportunistas”, revela.
Estas firmas internacionales están entrando de diferentes formas como socios de los promotores.Castlelake, por ejemplo, ha realizado varias operaciones por toda España, comprando suelo y aliándose posteriormente con empresas inmobiliarias locales. Otro caso ha sido el de Pimco, que desarrolla viviendas de lujo en Lagasca 99 junto a la socimi Lar España.
Otro veterano promotor, Renta Corporación, tras salir del concurso de acreedores en 2014, ha encontrado en el fondo Kennedy Wilson un socio inversor para sus nuevos proyectos. En el caso deNeinor, la antigua inmobiliaria de Kutxabank, cuenta con un plan inversor de 1.000 millones para nuevas promociones gracias a su nuevo dueño, la firma estadounidense Lone Star.
Por su parte, Asentia, antigua filial de Colonial, también ha visto cómo este tipo de inversor internacional controlaba su accionariado. En el caso de la cotizada Quabit (sucesora de Astroc), KKR también ha entrado en su capital. Otro ejemplo es el de InmoGlaciar, que ha contado con el soporte de Aquila Capitalpara desarrollar viviendas en Madrid.
“En compras de suelo por importe de entre 15 y 20 millones, estos fondos están solos, no tienen competencia para financiar proyectos. En promociones más pequeñas, algunas empresas utilizan sus recursos propios para comprar los terrenos, aunque luego financien una parte con los bancos”, destaca Echavarren.
A esta nueva fórmula de emprender una promoción ayuda la liquidez en el mercado y la falta de otras inversiones que den buena rentabilidad, ya que los bonos o la renta variable están en horas bajas. “Estos inversores buscan activos alternativos, como el sector inmobiliario”, explica el profesor de IESE, quien considera que estas alianzas entre fondos y promotores debe ser circunstancial. “Hay que buscar estructuras de financiación más ortodoxas”, añade.
El reto del acceso de los jóvenes a la vivienda
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de las patronales inmobiliarias APCE (de España) y Asprima (Madrid), yJuan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, coinciden que entre los retos del sector inmobiliario, analizados en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016, se encuentra favorecer el acceso de los más jóvenes a la vivienda, que abra una nueva oportunidad de negocio para los promotores tras los duros años de crisis donde el inicio de obra nueva se ha visto reducido al mínimo.
“Estamos en un mercado de reposición, pero hacemos poco caso al principal foco de nuestro negocio, que es el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes, en venta o en alquiler”, destaca Gómez-Pintado. “El 80% de la generación de los millennials (los nacidos entre 1980 y el final del pasado siglo) vive con sus padres”, añade. Este mercado lo cifra en 11 millones de personas.
Por su parte, Fernández-Aceytuno apunta que pese a la caída de los precios y a la bajada de los tipos de interés –factores que deberían facilitar el acceso a la vivienda–, se debe tener en cuenta que los salarios de los jóvenes son bajos e impiden que puedan adquirir su primera residencia.
El director general de Sociedad de Tasación también asegura que el sector se encuentra con otros retos como la consolidación de Sareb (y los servicers de las entidades financieras), las cargas fiscales sobre la vivienda, la regeneración urbana o la inseguridad jurídica por las diferentes normas autonómicas.
