Tras el periodo de burbuja inmobiliaria y la crisis económica vivida en España, el sector inmobiliario nacional ha experimentado un cambio de tendencia. Si bien las posibilidades de acceder a una vivienda en propiedad se redujeron de forma dramática durante la crisis, el porcentaje de vivienda en alquiler continúa en la actualidad siendo reducido con respecto a Europa, aunque con síntomas de tendencia alcista.
La demanda comercial ha cambiado el mercado, sobre todo en el ámbito residencial, donde hemos asistido a un crecimiento del parque de viviendas de alquiler del 6% previo a la crisis hasta cerca de un 20% en los últimos meses, con una previsión de crecimiento de hasta un 25% durante los próximos 5 años, acercándose así a la media europea, que es de un 30%. Se puede destacar positivamente, y de forma global, la rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, si se compara con otros productos actuales de inversión en los que se ofrecen rentabilidades cercanas al 0% como la renta fija a largo o los depósitos. Actualmente, existe un alto interés y especialización en el sector terciario por parte de los players más tradicionales de alquileres inmobiliarios. Para este sector, la tendencia de revalorización de los activos no impedirá que se pare la inversión, ya que seguirá disfrutando de un elevado spread de rentabilidad frente a otros productos alternativos internacionales, como la deuda soberana. La simple búsqueda de inversión que supere los umbrales de la inflación a medio plazo seguirá siendo de interés para los posibles futuros inversores, y más aún cuando el contexto político se estabilice.
No obstante el sector residencial tiene una fuerte barrera generada por el alto grado de gestión que requiere el tipo de clientes y arrendamientos, sobre todo, en aquellas carteras con una composición altamente atomizada. Estos hechos hacen que la gestión de los alquileres se convierta en un modelo de negocio clave para las compañías o entidades que necesitan maximizar tanto su valor como su rentabilidad. Para conseguirlo, las organizaciones requieren una mayor profesionalización de su gestión en toda la cadena de valor, la cual deberá basarse principalmente en tres aspectos estratégicos fundamentales.
En primer lugar, el aumento de la rentabilidad del negocio para los propietarios de los activos mediante el incremento de los ingresos, la eficiencia en la gestión patrimonial para la reducción de costes de mantenimiento de la cartera, y el aumento de la ocupación. En segundo lugar, el incremento del valor de la cartera, de cara a futuras desinversiones y a la obtención de una mayor rentabilidad en posteriores comercializaciones. Y, por último, la disminución del impacto reputacional en un entorno tan sensible socialmente como es el caso del sector inmobiliario, lo que permitirá evitar una pérdida del valor de marca del negocio.
Por otro lado, la profesionalización de la compañía en este modelo requiere de actuaciones en tres líneas: la comercialización recurrente de los alquileres, la gestión de clientes y la gestión activa patrimonial. A partir de ahí, destacan otros factores considerados como críticos de afectación a la cadena de valor de los alquileres, que ayudarán a conseguir los objetivos fijados:
La disminución del impacto de la morosidad mediante una gestión personalizada de los clientes, así como la definición de estrategias ágiles para su gestión temprana; el aumento de la fidelización, que repercute directamente en los ingresos, mediante la consecución de contratos más largos y la disminución de incidencias administrativas; la separación entre la estrategia del negocio y las operaciones, dando al modelo una distinción clara entre las actividades que generan un mayor valor para la compañía; y la definición de una estrategia de Data Governance, que permita un modelo de decisiones de negocio basado en los datos, que a su vez sean gobernados en todo su ciclo de vida y dispongan de la calidad esperada para su fiabilidad.
Para la correcta operativización de las líneas de actuación, se requiere el accionado de palancas que permitan la evolución al nuevo modelo de negocio, destacando las siguientes: el modelo operativo (procesos), el modelo organizativo, el modelo de gobierno y el modelo informacional. En definitiva, las compañías deben movilizarse y actuar ante la nueva tesitura del mercado mediante acciones a globales en el modelo de compañía, diferenciándose del resto de players en el sector inmobiliario para conseguir la profesionalización en un mercado que, se prevé, será de pleno auge en España.
José Masip es socio de Axis Corporate
