4/5/16

El suelo está 'on fire', las ventas se disparan un 40% y los precios, un 11%


El suelo ha dejado de ser el patito feo del sector. Considerado como el activo más tóxico del ladrillo hasta hace apenas un par de años, se ha convertido, de nuevo, en uno de los productos más deseados y buscados por partes de los inversores, lo que ha comenzado a provocar cierto recalentamiento de precios en puntos muy concretos, especialmente de Madrid.

Este renovado apetito ya se refleja en las estadísticas oficiales y en los informes que elaboran algunos de los actores más activos del sector. Es el caso del Solvia, el 'servicer' inmobiliario del Banco Sabadell, que ha constatado, en 2015, un aumento de las ventas del 37% y un incremento de los precios del 11% que descuentan el efecto de las transacciones realizadas por las entidades financieras y que recogen los datos oficiales como los del Ministerio de Fomento.

En algunas zonas de Madrid se están recalentando los precios con operaciones entre 2.300 y 2.400 €/m2

Según Solvia Market View, durante 2015 se produjeron 15.718 transacciones de suelo frente a las 14.067 oficiales, lo que supone un crecimiento del 37% respecto a 2014 y no una caída del 1,1% como reflejan las estadísticas de Fomento, que sí incluye las transacciones de las entidades financieras. Esas operaciones estaban valoradas en 1.789 millones de euros -frente a los 2.585 millones de euros de Fomento-, lo que supone un incremento del 61% -frente al 4% de Fomento-. Respecto a los precios, los datos de Solvia apuntan hacia una subida en el último año del 11%, que sitúa el precio medio del metro cuadrado en 166 euros, aún por debajo de los 285 euros, máximos de 2007.
Fuente: Solvia.

El apetito por comprar suelo ha provocado una enorme competencia entre los principales 'players' del sector, promotores, cooperativas, fondos de inversióny 'servicers'. Una competencia que ha provocado, por ejemplo, que ante la fuerte puja por adquirir suelos en ubicaciones 'prime' en Madrid y Bracelona, muchos de ellos -especialmente los fondos de inversión- hayan comenzando a buscar otras localizaciones con mayor rentabilidad para sus inversiones como algunas capitales de provincia como Sevilla, Alicante, Málaga es Islas Baleares. 
Compras especulativas de suelo

De hecho, en zonas en las zonas con demanda, amplia liquidez en el mercado y gran competencia en la adquisición de activos ha comenzado a provocar que, en casos concretos, "se esté produciendo una compra de suelo con un n especulativo para su posterior venta con notables incrementos", reza el informe.

Los fondos de inversión no están dispuestos a pagar más de 800 euros el metro cuadrado

"En Madrid va a ser difícil encontrar buenas oportunidades porque la competencia aquí es atroz", ha dicho Javier García del Río, director general de Solvia. "En determinadas zonas del norte de Madrid se están recalentando los precios y hemos llegado a ver operaciones entre 2.300 y 2.400 euros el metro cuadrado", explica del Río. Precios que, en su opinión, "no suponen, ni mucho menos una burbuja". Y ha añadido, "no estamos viendo operaciones en las que el inversor o el promotor se vaya a estrellar, aunque es cierto que se está vendiendo muy caro en ciertas zonas. No creo que nadie se vaya a pillar los dedos". 
Fuente: Solvia.

Este estudio también revela los precios que los diferentes agentes del sector está dispuestos a pagar por este activo. Así, por ejemplo, lospromotores se mueven en rangos entre 700 y 1.000 euros el metro cuadrado en Madrid de Barcelona, de tal manera que las operaciones por encima de ese techo son aisladas, puntuales y para un segmento de la demanda muy concreto. Las cooperativas, por su parte, se mueven entre 900 y 1000 euros el metro cuadrado, si bien, al carecer de margen de beneficio suelen ser las más agresivas, mientras que los fondos de inversión, con unos objetivos de rentabilidad mucho mayores, no están dispuestos a pagar más de 800 euros el metro cuadrado. 

Según los datos de Solvia, los mercados más dinámicos son, por este orden, Madrid y Barcelona y sus primeras áreas metropolitanas, en un primer nivel. En un segundo nivel, Alicante y Costa del Sol principalmente en el desarrollo de producto para no residente. Y, por último, otras grandes ciudades con demanda de obra nueva como Sevilla, Córdoba, Zaragoza y el País Vasco.
También hay suelo de difícil venta

Solvia vendió el ejercicio pasado 300 millones de euros de suelo, cifra que supone triplicar las cifras de 2014. De hecho, ha multiplicado por 8 las ventas de suelo urbanizable, por 4 las de suelo urbano y las de suelo rústico. Un 26,2% de los terrenos vendidos se encontraban en Madrid, un 11% Barcelona, un 11% Alicante, otro 9,7% en Málaga y otro 6,6% Murcia. El 'servicer' gestiona en la actualidad otros 6.000 millones de euros en suelo. 

No obstante, no todo el suelo encuentra salida en el mercado. Para Francisco Pérez, director de promociones y desarrollo de la compañía, todavía hay suelode difícil venta. En concreto, un 15% de la cartera de suelo de Solvia es bastante problemático, tal y como reconoce este directivo. 

"En Madrid no tenemos ninguna duda sobre la solvencia de la demanda y su capacidad compradora, pero no todos los mercados son como éste. Además de ese 15% que pensamos que será difícil de vender, hay otro 15% que pensábamos que no se movería y nos hemos sorprendido. El 70% restante se divide en dos partes. Un 35% es suelo en el que estamos aconsejando que se tire adelante con él, adelante. se gestione y se invierta. Y sobre el otro 35% estamos trabajando de manera más lenta, si bien es un suelo que el mercado en algún momento lo va a aceptar".

Fuente: http://www.elconfidencia.com/
 
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