11/5/16

Dónde el salario permite comprar casa y dónde no


Más que cuánto suben o bajan los precios de la vivienda en cada ciudad, el sector inmobiliario vive preocupado desde hace meses por el esfuerzo que debe realizar un hogar tipo para adquirir una casa. Ya durante la pasada semana y coincidiendo con la celebración en Madrid del Salón Inmobiliario Internacional (SIMA) ésta fue una de las cuestiones que fue presentada como uno de los retos a resolver de cara futuro.

Sociedad de Tasación elabora junto con su estadística de precios dos indicadores que tratan de medir precisamente esto: el índice de accesibilidad a la vivienda, y el grado de esfuerzo. Este segundo define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda tipo. En la actualidad, la tasadora sitúa ese baremo en 7,6 años con una tendencia que vuelve a ser al alza después de haberse moderado significativamente durante la crisis, ya que en 2007 eran necesarios nada menos que 13,7 años. Los expertos consideran que un nivel óptimo sería aquel que se moviera en torno a cuatro ejercicios completos de salario. Luego, lo idóneo es que el esfuerzo siga moderándose bien por la vía del abaratamiento de las casas, o bien por el incremento de los salarios, o incluso por las dos al unísono, según subrayan los analistas. Por su parte, la accesibilidad pone en relación también salarios y precios de los inmuebles, pero tiene en cuenta las diferencias de renta que existen por territorios, así como las deducciones fiscales en el IRPF y las retenciones a la Seguridad Social. De esta manera, estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el esfuerzo teórico necesario para la compra de un piso y todo con los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Compras por parte de extranjeros

Las cifras de salarios percibidos se someten además a diferentes hipótesis de cálculo de la financiación (plazo de amortización, o tipo de interés, entre otras) para saber cuál sería la cuota que debería destinarse al pago de la vivienda.
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Así, el resultado idóneo sería 100. En ese caso quiere decir que los salarios que se perciben son equivalentes o iguales a los sueldos necesarios para poder comprar casa. Todo lo que supere ese dato es que la accesibilidad es buena y, sin embargo, allí donde no llegue a 100, los salarios promedios que se cobran no llegan para comprar vivienda.

El promedio de España en el primer trimestre de este año es de 102, lo cual a priori parece una buena noticia. Sin embargo, el análisis en detalle elaborado por Sociedad de Tasación concluye que existen cinco comunidades autónomas, algunas de las más pobladas del país, donde esa proporción es bien distinta. Se trata de Baleares, con 50 puntos, Madrid, con 84, País Vasco, con 86, Cantabria, con 87 y Cataluña, con 94. En Galicia, el índice está justo en el 100 y en las otras 11 superan esa barrera.

Desde esta tasadora explican cómo el abaratamiento de los inmuebles y la reducción de los tipos de interés son las dos variables que más han influido en la mejora que se ha producido, ya que a comienzos de 2012, fecha en la que arranca este indicador, ninguna comunidad llegaba a 100, por lo que en todas los salarios reales que se percibían de promedio en España eran claramente insuficientes para comprar una vivienda. Así, la mejor noticia es que cada trimestre que transcurre el indicador mejora y más territorios se suman a la lista de aquellos donde sobre el papel y en términos agregados los hogares tienen capacidad para endeudarse y adquirir una casa. ¿Hasta cuándo durará esta favorable progresión? Los expertos esperan que no se trunque por un cambio brusco en las condiciones de financiación. Y demandan, eso sí, la necesidad de ofrecer información clara y fiable sobre las herramientas financieras y los métodos de cálculo del precio de la vivienda. “Una mayor transparencia junto con una regulación más exhaustiva de los actores involucrados en el mercado, pueden favorecer la inversión en vivienda”, advierte el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.

Y mientras el mercado se prepara para los retos de futuro, los extranjeros siguen comprando cada vez más viviendas en España. El año pasado adquirieron un total de 76.680 casas de precio libre, lo que supone un incremento del 12,9% y un 20% del total de las operaciones inmobiliarias realizadas durante el pasado año, según las cifras que publicó ayer el Consejo General del Notariado, que ponen de manifiesto que el peso de las compraventas de extranjeros no ha dejado de crecer desde 2007.

Diferenciando entre extranjero residente y no residente, el 51,7% de las operaciones de compraventa fueron realizadas por extranjeros no residentes. Aún así, la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros residentes aumentó un 18,2%, tasa superior a la experimentada por los compradores extranjeros no residentes, que se situó en el 8,4%.

Todas las comunidades mostraron avances en el número de transacciones de vivienda libre por parte de foráneos. Cuatro autonomías registraron incrementos inferiores a la media nacional, incluyendo Cataluña (+4,9%), Comunidad Valenciana (+7,2%), Extremadura (+9,8%) y Canarias (+10,3%). Las comunidades restantes mostraron aumentos superiores a la media nacional, destacando La Rioja (+59,1%), Castilla-La Mancha (+57,3%) y Navarra (+41,5%). Aragón (+39,8%), Castilla y León (+34%), País Vasco (+30,7%), Murcia (+25,8%) y Cantabria (+25,5%) mostraron tasas de crecimiento ligeramente inferiores.

Un escalón por debajo, situándose en una tasa ligeramente superior a la nacional, estuvieron Galicia(+23,2%), Baleares (+22,3%), Madrid (+17,3%) y Andalucía (+13,6%).

En 2015, las comunidades con mayor peso en las transacciones de vivienda libre realizadas por extranjeros sobre el total de las comunidades fueron Islas Baleares (44%), Islas Canarias (39%), Comunidad Valenciana (37%), Murcia (25%) y Andalucía (25%).

Por el contrario, las regiones en las que las operaciones realizadas por extranjeros tuvieron menos peso fueron País Vasco, Cantabria, Castilla y León, Galicia y Extremadura, con datos en torno al 4%. El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros en 2015 se situó en 1.598 euros, lo que supone un incremento interanual del 2,9%.

El precio medio de las viviendas adquiridas por no residentes aumentó un 5,6%, hasta los 1.792 euros, mientras que el precio de los inmuebles comprados por extranjeros residentes se redujo un 0,1%, situándose en los 1.367 euros.

El precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros se situó por encima de la media nacional en Islas Baleares (2.580 euros por metro cuadrado), País Vasco (2.047 euros), Madrid (1.867 euros) y Cataluña (1.856 euros). El resto de comunidades se situaron por debajo de la media nacional, destacando por sus precios más reducidos Extremadura (576 euros), Castilla-La Mancha (597 euros), La Rioja (710 euros) y Castilla y León (712 euros).

En cuanto a la nacionalidad de los extranjeros que compran viviendas en España, los compradores con mayor peso sobre el total fueron los británicos (20,6%), seguidos por los franceses (8,8%), alemanes (7,5%), belgas (5,7%), italianos (5,5%) y rumanos (5,3%). Todos ellos acumulan más de la mitad de las operaciones de compraventas de vivienda libre realizadas por extranjeros en 2015.

Las nacionalidades con mayor actividad en el mercado de compraventa de vivienda libre durante 2015 fueron los rumanos, con un incremento del 59% en tasa interanual. Asimismo, ecuatorianos (+43,1%), británicos (+37,7%), marroquíes (+25,8%), italianos (+18,5%), irlandeses (+17,8%), chinos (+16,8%), suecos (+15%), argentinos (+14,8%) y suizos (+13,6%) presentaron también tasas de crecimiento interanual superiores a la media nacional.

Fuente: http://www.cincodias.com/
 
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