16/5/16

Atrapado por tu banco: la ley no siempre permite que te lleves la hipoteca


Durante 2015, casi 30.000 familias o particulares decidieron cambiar suhipoteca de banco. Para que nos hagamos una idea, durante el año pasado, cada día se produjeron 80 subrogaciones, unas 2.500 cada mes. Una cifra, sin duda, muy llamativa. Pero ¿en qué consiste exactamente la subrogación?, ¿es un trámite sencillo?, ¿qué pasos hay que dar?

Partimos de la base de que cualquier hipotecado puede intentar renegociar en cualquier momento con su banco condiciones más favorables para su hipoteca. Por poner un ejemplo, si nos hipotecamos hace tres años, es muy probable que contratásemos un diferencial muy elevado respecto a los niveles actuales y nos interese, por tanto, negociar con nuestro banco una rebaja del mismo. Si el banco accede, nos encontraríamos ante una novación modificativa.

No obstante, es más que probable que no quiera negociar con nosotros y nos veamos obligados a buscar en otra entidad mejores condiciones para nuestra hipoteca, tanto en lo que respecta al tipo de interés como al plazo del préstamo, comisiones y un largo etcétera. En caso de cambio de banco, nos encontraríamos ante una subrogación.

“Cualquier cliente puede solicitar la subrogación de su hipoteca. No obstante, hay un acuerdo tácito o un pacto de no agresión entre la banca para no tocar a clientes que llevan menos de cinco años hipotecados. De ahí que los que se hipotecaron hace dos o tres años, con los diferenciales en máximos, serán clientes muy golosos en unos años”, explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista y director editorial de iAhorro.com, portal de finanzas personales y CEO de futurfinances.com.

Nuestro banco, sin embargo, puede intentar evitar que nos cambiemos de banco igualando o mejorando la oferta de la segunda entidad. Esto, en términos financieros, se llama “enervar la subrogación”. La normativa actual que afecta a este tipo de operaciones hipotecarias se encuentra en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, un cambio que, para los expertos consultados por este diario, empeora la libertad de negociación del cliente a favor del banco.

“El cliente salió perdiendo con el cambio de normativa en 2007. Antes, cualquier hipotecado podía cambiarse de banco sin problemas, pero desde hace nueve años, tu entidad, con la que tienes firmada la hipoteca puede retenerte si iguala o mejora las condiciones que te ofrecen en otro banco”, asegura Monserrat. "Está en manos del banco retenerte por el simple hecho de igualarte el tipo de interés, cuando los motivos por los que un cliente puede querer cambiar de banco pueden ser muy distintos, por ejemplo, porque le engañó con las preferentes, le cobra muchas comisiones o tiene peores productos bancarios o servicios que otras entidades financieras".

Nuestro banco dispondrá de 15 días para igualar o mejorar dicha oferta y 10 días hábiles para refrendarla entregando al hipotecado una oferta vinculante
¿Cómo se inicia el proceso de subrogación?

1.- Cuando un cliente quiere cambiar su hipoteca de banco, debe comenzar a buscar ofertas en el mercado que sean más atractivas que las que le ofrece su entidad. “Hay muy poca oferta actualmente de productos específicos parasubrogaciones. Lo que hacen normalmente las entidades es ofrecer las condiciones de la mejor hipoteca que tienen”, explica Monserrat.

2.- Una vez elegida la entidad a la que nos interesaría cambiarnos, esta realizará un estudio sobre nuestra solvencia y decidirá si le interesamos como cliente. Si es así, enviará una oferta vinculante con las condiciones financieras del nuevopréstamo hipotecario. Dicha oferta será enviada al notario que, a su vez, se lo comunicará a nuestra entidad financiera.

3.- Nuestro banco dispondrá de 15 días para igualar o mejorar dicha oferta y 10 días hábiles para refrendarla entregando al hipotecado, por escrito, una oferta vinculante de igualación o mejora . “Aunque el cliente es quien tiene la última palabra a la hora de decidir si cambia o no de banco, lo cierto es que al final la inmensa mayoría de los clientes se quedan con su banco, incluso aunque le vendiera en el pasado preferentes.

Por nuestra experiencia, cuando a un cliente le mejoran las condiciones "deja de lado el tema sentimental y se deja llevar por lo económico”, asegura Luis Javaloyes, director general de la Agencia Negociadora. Esta compañía, tras el cambio de la normativa, dejó de negociar subrogaciones. “Los propios bancos han dejado de ofrecer este tipo de operaciones porque suponen muchos recursos para que, finalmente, muchos de los clientes no se queden con su banco. En nuestro caso, fue una decisión estratégica, ya que también nos consumía mucho tiempo y recursos”. 

Cuando nuestro banco iguala o mejora las condiciones de nuestra hipoteca estamos obligados a seguir con él

Es decir, cuando el banco con el que tenemos contratada la hipoteca iguala o mejora las condiciones, estamos obligados a seguir con él. Para Fernando Gomá, notario y experto independiente de iAhorro.com, "a partir de 2007, quien decide si te cambias de banco ya no eres tú, sino tu propio banco. El hipotecado se puede tener que quedar en el banco contra su voluntad, porque el banco actual puede bloquear la subrogación". 

No obstante, aunque en apariencia nuestro banco iguale o mejore las condiciones de nuestra hipoteca, puede que, en la práctica no sea realmente así. "La mejora no significa necesariamente un tipo de interés más bajo. Podemos tener una cláusula suelo, comisiones más elevadas o menos servicios que la entidad con la que nos queremos subrogar y, sin embargo, en apariencia, parece que nuestro banco nos ha mejorado las condiciones porque nos ha rebajado un punto el interés", advierte Monserrat. 

"La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene declarado que quien decide si hay mejora, a los efectos de otorgar la escritura, es el hipotecado"

¿Qué se puede hacer en estos casos? Para Francisco Rosales, notario también de iAhorro, la subrogación depende de la voluntad del cliente. "La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene declarado que quien decide si hay o no mejora, a los efectos de otorgar la escritura e inscribirla, es el hipotecado. Es cierto que el banco puede acudir a los tribunales pero se arriesgan a unas costas en un pleito más que incierto; no tengo noticias de pleitos sobre estos temas y, en la práctica, la notificación tiene por objeto poneros nerviosos, pero sobre todo ampliar plazos, de modo que puedan correr más intereses".

5.- Cuando nuestro banco no mejora ni iguala las condiciones y aceptarnos marcharnos a otra entidad, esta debe solicitar a nuestro banco que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, la certificación de la deuda pendiente de pagar por parte del cliente. El importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar. "Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario", recoge el Banco de España.

 
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