Poca gente conoce la posibilidad de pagar el alquiler de una vivienda con ladrillos, pintura, sanitarios y azulejos. Pero, de no ser por esta modalidad, el piso del barrio de La Verneda i la Pau (Barcelona) estaría cerrado a cal y canto. Los herederos, sin dinero suficiente para afrontar la reforma necesaria, se decantaron por sustituir la renta mensual por la ejecución de obras en su vivienda. El matrimonio alquilado se comprometió a hacer mejoras por valor de 12.000 euros, así que durante 24 meses no tuvo obligación de pagar la renta de 460 euros mensuales. "Fue muy bien porque los herederos están cobrando un dinero con el que no contaban y los inquilinos, que tenían conocimientos de albañilería, han podido acceder a un piso y además a su gusto", explica Mariano Hervás, administrador de fincas del Colegio de Barcelona-Lérida, que participó en la redacción del contrato.
Desde 2013, con la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Vivienda, se incluye la rehabilitación por renta en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Si bien esta figura ya se utilizaba en la práctica sometida a la regulación del Código Civil y estaba definida en otros ordenamientos jurídicos, principalmente autonómicos, explican en el Ministerio de Fomento. Así, el inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duración mínima de tres años del contrato o la posibilidad de terminar el mismo a partir del sexto mes.
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Pero la rehabilitación por renta no es un derecho del inquilino, sino un acuerdo. "Se pacta lo que las partes acuerden atendiendo al valor de las obras y del alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 400 euros y el inquilino se compromete a ejecutar unas obras que le costarán 4.000 euros, eso significará que durante 10 meses no deberá pagar la renta. El valor de las obras puede ser tan significativo que el inquilino no llegue a abonar ninguna renta", recalca Rosa María García Teruel, investigadora predoctoral en Derecho Civil en la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgilin.
Ahora bien, al propietario del inmueble las obras no le salen gratis, sino que "las está pagando renunciando al cobro de la renta y tendrá que tributar por ellas en el IRPF, como rentas en especie", asegura Pelayo de Salvador Morell, abogado del despacho deSalvador Real Estate Lawyers. Recuerda el abogado que esta fórmula puede ser incluso más interesante para los dueños de fincas antiguas y empresas especializadas en el arrendamiento.
El arrendador renuncia al cobro de la renta durante el tiempo equivalente al coste de las obras
La reforma por renta o la renta mixta –parte económica y parte obras– puede darse al comienzo del arrendamiento o después, aunque lo más habitual es que se acuerde en la firma del contrato. Bajo este paraguas encajan todo tipo de obras, aunque parece que va más encaminado a las de cierta envergadura, ya que la ley habla de "rehabilitación o reforma". Además, "cuando se trata de obras de poco valor, como pintar las paredes, ya se usan los periodos de carencia, de modo que el primer o segundo mes no se debe pagar el alquiler. En la rehabilitación por renta la obligación principal del inquilino son las obras, o las obras más una renta simbólica", aclara García Teruel. Al ser un acuerdo entre las partes no existe un registro oficial, pero varias administraciones públicas y asociaciones de Andalucía y Cataluña han puesto en marcha iniciativas de este tipo.
Que casero e inquilino pacten esta fórmula es una buena idea para dar salida a las viviendas degradadas, antiguas, que no cumplen las condiciones de habitabilidad y que de otra forma estarían vacías, según García Teruel, para quien falta difusión e impulso por parte de la Administración pública.
Un camino en línea recta que permitiría incrementar el parque de inmuebles en buen estado en España y, de paso, su valor. Unos dos millones de casas se encuentran en mal estado y necesitan rehabilitación, estima el Instituto para la Diversificación y el Ahorro de Energía (IDAE). Y, según Eurostat, cerca de un 17% de la población vive en inmuebles en condiciones de habitabilidad deficientes: humedades, goteras, problemas estructurales e importantes deterioros en ventanas y suelos. La única salida para muchas de estas viviendas es el mercado negro del alquiler, que llega a ser del 41,4% según los últimos datos de Gestha.
El beneficio más importante para el arrendatario es no tener que disponer de dinero en efectivo para poder acceder a una vivienda. "En el actual contexto económico existen muchos sectores de la población que no tienen una fuente estable de ingresos pero, en cambio, disponen de experiencia y conocimientos constructivos. O tal vez tienen familiares o conocidos que les pueden ayudar y promover un trabajo colaborativo", piensa García Teruel. La recompensa para el casero es conseguir una vivienda revalorizada. "Más de un 41% de los propietarios no pueden afrontar las obras de rehabilitación", recuerda la investigadora de la universidad catalana.
No obstante, la operación no está exenta de peligros que asustan y mucho a los propietarios, ya de por sí recelosos de alquilar sus pisos. El administrador de fincas Mariano Hervás cuenta el caso de unos okupas a los que se ofreció la ejecución de obras a cambio de la renta en un piso. "Al cabo de un años se fueron sin hacer la reforma y sin pagar".
Alquiforma es la primera empresa privada que hace estos contratos
Hay que extremar las precauciones y blindajes porque no es un contrato de alquiler cualquiera. Tanto la renta como las obras tienen que estar cuantificadas conforme a un proyecto en el que se especifiquen calidades, acabados, materiales, precio, plazos, etcétera. "Es muy importante para el arrendador que haya esta equivalencia, de lo contrario no sabrá qué está percibiendo a cambio de no cobrar la renta", aconseja De Salvador Morell. Y para el inquilino es clave conocer a qué tipo de obras se está comprometiendo, ya que las acepta como obligación principal. Una vez al mes el propietario debe visitar el piso y no está de más "contar con un técnico independiente que certifique si se ha pagado en especie la renta correspondiente y si las obras avanzan conforme a lo previsto", apunta el abogado.
La profesionalización de este servicio ya ha comenzado. Hace dos años nació Alquiforma, la primera empresa de gestión de alquiler por reforma en España, que aplicó esta modalidad en 63 contratos durante 2015 en la provincia de Valencia y lleva más de 10 este año. "El hecho de que participe una empresa de reformas y gestión inmobiliaria incrementa la seguridad del arrendador", cree Borja de los Mártires, gerente de la firma.
"Cuando el propietario de una vivienda necesitada de reformas contacta con nosotros y se pactan las obras más adecuadas. Una vez presupuestada la reforma, se introduce la ficha de la vivienda en la base de datos y el futuro inquilino puede ver las características del inmueble, las obras exigidas, así como las condiciones de financiación de la reforma mediante el pago del alquiler", explica. Las reformas suelen durar un mes, que suele ser el anterior a la entrada en el piso, pero a diferencia de la modalidad en la que no hay intermediarios, en este caso el inquilino siempre paga, ya que durante los meses en que está exento de la renta –un máximo de 24 meses– debe abonar a la empresa el coste mensual de las obras.
A cambio, se hace con un alquiler hasta un 20% más económico. "El arrendatario tipo tiene entre 30 y 45 años, un nivel medio-alto y se desplaza frecuentemente por trabajo. Prefiere esta fórmula para poder vivir en una casa reformada a su gusto", dice De los Mártires. La empresa pretende crecer a nivel nacional con el sistema de franquicias.
ABAJO LOS EDIFICIOS DE LOS AÑOS 60
La rehabilitación del parque de viviendas en España y la regeneración urbana son la patata caliente del sector inmobiliario. Se hace imprescindible la intervención a gran escala, pero la complejidad es tal que nadie se atreve a dar el primer paso. Los promotores inmobiliarios están dispuestos a entrar pero con unas condiciones básicas. "En mi opinión es ineludible el aumento de edificabilidad en las operaciones de regeneración urbana", apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación Nacional de Promotores Constructores de España (APCE). Y prosigue: "Por desgracia en nuestro país se edificó mucha infravivienda en el periodo que va desde los años 60 hasta los 70, así que invertir dinero en rehabilitar esta vivienda sería un despilfarro, ya que en muchos casos no se justifica por el propio resultado de la intervención en el edificio; sería más razonable la demolición y sustitución de estos edificios por otros nuevos con más edificabilidad que haga posible su financiación".
