El 1 de enero de 2016 quedó derogada la antigua Ley 57/68. Esta ley obligaba a todo el que vendiera viviendas sobre plano a contratar un seguro o aval bancario que restituyera al comprador el dinero pagado a cuenta de su futura casa, si la construcción de esta no se iniciaba o terminaba en el plazo pactado.
De este modo, si la promoción fracasaba, el comprador no perdía su dinero, que muchas veces suponía buena parte de sus ahorros, sino que lo podía recuperar del referido seguro o banco avalista. Y ello incluso en los supuestos de cooperativas de viviendas.
La importancia de estas garantías era máxima, pues nótese que, normalmente, el promotor que no consigue terminar –o ni siquiera empezar– un proyecto es porque ha acabado en la bancarrota, por lo que recobrar cualquier cantidad de este suele ser muy difícil, por no decir imposible.
Desde el 1 de enero de 2016, dicha Ley 57/68 se encuentra derogada. Es cierto que, supuestamente, los futuros compradores estarán cubiertos por la Ley de Ordenación de la Edificación, en la que se han incluido algunas de las normas que contenía la eliminada Ley 57/68. Pero ello es solo en apariencia.
La razón fundamental es que, a partir de ahora, cuando una promoción de viviendas se quede sin construir, el comprador solo podrá recuperar del banco o seguro aquellas cantidades que hubiera pagado después de que el promotor obtuviese la licencia de edificación. Esta limitación, que fue introducida mediante una sutil frase, supone en realidad un profundo cambio normativo, ya que precisamente antes de la obtención de la licencia de edificación es cuando se realizan el grueso de los pagos –especialmente en las cooperativas de viviendas– y donde se paralizan la mayoría de las promociones que finalmente no se terminan.
Esto es, la nueva regulación traslada al consumidor el riesgo de que las obras no lleguen a empezarse y que antes asumía el banco o seguro, cuando justamente la principal finalidad de la Ley 57/68 era proteger a las familias de las consecuencias de la no iniciación de las obras.
De modo que con la nueva ley no solo se reducirán drásticamente los casos en que los compradores podrán recuperar su dinero –solo cuando la promoción se frustre después de la licencia de edificación–, sino que solo podrán recobrar una reducida parte de lo pagado. Asimismo, la nueva regulación introduce otros tres cambios bastante inquietantes.
En primer lugar, elimina la irrenunciabilidad de los derechos de los compradores. Por lo que a partir de ahora aquellos compradores que, por necesidad o descuido, firmen algún documento en el que se incluya una renuncia a sus derechos, pueden quedar total y absolutamente desprotegidos.
En segundo lugar, los afectados pierden la posibilidad –que antes tenían– de reclamar su dinero mediante un procedimiento judicial simplificado y más rápido que los ordinarios. Lo cual es especialmente relevante, pues cuando una familia pierde sus ahorros, no es lo mismo que los recupere en un año que en tres.
Y en tercer lugar, reduce significativamente el plazo que los afectados tendrán para demandar, desde los 15 años actuales, hasta tan solo dos años.
En resumen, de acuerdo con la nueva ley, cuando una promoción de viviendas naufrague, los compradores únicamente podrán recuperar una parte de su dinero, solo en un número reducido de casos, siempre que no hayan renunciado a dicho derecho, a través de un procedimiento judicial ordinario, y si se dan prisa en reclamar.
Pero lo más incomprensible de todo es que estas nuevas normas son muy similares a ciertas cláusulas que bancos y aseguradoras insertaron en sus pólizas y que, en los juicios sobre este tipo de asuntos, los jueces –y en especial el Tribunal Supremo– declararon de forma reiterada y constante que las mismas eran nulas de pleno derecho y que no podían tener cabida en nuestro ordenamiento jurídico por ser contrarias a sus principios fundamentales.
En definitiva, según se explica en la propia Ley 57/68, esta nació para combatir la alarma social que generó el perjuicio irreparable que sufrieron numerosísimas familias que perdieron sus ahorros al intentar comprar una vivienda. Pues bien, o se hace algo o presenciaremos un desagradable déjà vu.
Santiago Dupuy de Lome es Abogado de El Defensor de tu Vivienda
