Los datos han hablado. La inversión inmobiliaria en España ha caído entre un 22% y un 28% durante los tres primeros meses de 2016, porcentajes que en euros suponen entre 650 y 800 millones de euros menos que hace un año. La situación de inestabilidad política generada en España tras las elecciones del 20-D y la falta de producto de calidad, especialmente en el segmento de oficinas, han tenido un impacto negativo sobre la inversión en ladrillo. Si bien en 2015 se batieron todos los récords, lo cierto es que, durante los tres primeros meses del año, el dinero invertido en ladrillo se ha reducido de manera significativa respecto a las cifras del año pasado.
Ya a principios de 2016 las tensiones secesionistas en Cataluña y la moratoria hotelera pusieron de manifiesto cómo la situación política puede impactar en las decisiones de compra del capital extranjero. Entonces se observó el trasvase de capitales desde la comunidad catalana hacia Madrid. Ahora, aunque desde elsector inmobiliario se insiste, oficialmente, en que esta caída de la inversión se debe única y exclusivamente a la falta de producto de calidad y al hecho de que en los tres primeros meses de 2015 se alcanzaran cifras de inversión extraordinariamente altas y difícilmente repetibles, lo cierto es que el volumen se ha reducido significativamente en este tiempo sin un Gobierno estable en el país.
La inversión entre enero y abril alcanzó los 2.100 millones de euros frente a los 2.900 de hace un año, según la consultora CBRE
Según los datos de la consultora CBRE, la inversión entre enero y abril alcanzó los 2.100 millones de euros frente a los 2.900 millones de hace un año, es decir, 800 millones menos. No obstante, a pesar de la caída, el registro de este primer trimestre supone el segundo mejor arranque del año desde el inicio de la crisisen 2008, solo superado por las cifras de 2015. Un ejercicio, según la consultora, "en el que la actividad fue excepcionalmente alta". “Tras un 2015 inusualmente intenso, el primer trimestre del año muestra una estabilización del sector, dentro de una tendencia positiva y en línea con las expectativas que tenemos del mercado”, asegura Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE España.
"2014 y 2015 fueron dos ejercicios excelentes y excesivamente intensos", explica a El Confidencial Mikel Marco-Gardoqui, director nacional de inversiones de CBRE España. "2016 ha comenzado algo más lento, como suelen ser los comienzos de ejercicio, y aunque no se puede negar que la incertidumbre política y financiera con dudas en torno a la economía mundial han podido tener un efecto sobre los tiempos de inversión, el principal problema del mercado inmobiliario español es la falta de producto, especialmente en el segmento de oficinas donde no hay apenas producto de calidad o para transformar", añade.
Hace apenas un mes, varios gurús inmobiliarios reconocían precisamente a El Confidencial que las decisiones de compra de activos por parte de inversores nacionales e internacionales se habían ralentizado a raíz de las elecciones generales y la existencia de un Gobierno en funciones, pero sin que hubiera llegado a producirse una fuga masiva de capitales ni se viera comprometida la incipiente recuperación inmobiliaria.
Caídas tras un año récord
Ahora, los datos muestran esa ralentización. De hecho, las cifras de otra consultora, BNP Paribas Real Estate, se mueven en línea de las de CBRE. Esta firma cifra en 2.200 millones los euros invertidos durante el primer trimestre de 2016, un 22% por debajo de los 2.850 millones de hace un año. "Estas cifras apuntan la continuidad del apetito inversor tras un año 2015 de récord en el que se alcanzaron los 11.700 millones de euros en transacciones en el sector inmobiliario, y certifican la previsión de la consultora para final de año de terminar con un volumen cercano a los 8.000 millones de euros". Es decir, de alcanzarse esta cifra, estaríamos hablando de una caída del 30% para el conjunto del año. Para esta firma, una de las principales causas de esta caída es "la escasez de oferta de productos en rentabilidad, motivada por los elevadosvolúmenes de compras que ya se han llevado a cabo en este mercado desde que comenzara la recuperación en 2014 y que empiezan a mostrar un mercado ciertamente maduro".
Sus previsiones coinciden con las de CBRE. "La compra de Testa por parte de Merlin Properties fueron muchos millones de euros y difícilmente volverá a repetirse una operación de estas características, de tal manera que será bastante complicado alcanzar los niveles de 2015. Nos moveremos en torno a 9.000-10.000 millones de euros a finales de este año", añade Mikel Marco-Gardoqui.
El discurso oficial dentro del sector niega que la situación política en España haya afectado a las inversiones en España, pero, extraoficialmente, muchos expertos confirman una mayor prudencia por parte de los inversores a la hora de acometer nuevos proyectos en nuestro país. "Aunque no se ha producido, ni mucho menos, una fuga, porque España sigue siendo un destino muy atractivo para invertir, lo cierto es que se están tomando un tiempo antes de cerrar nuevas operaciones", comenta un experto que prefiere mantener el anonimato. De hecho, los datos de CBRE muestran cómo el 78% del volumen registrado procedió de inversores internacionales. Según BNP Paribas Real Estate, ha mostrado especial dinamismo el capital procedente de Estados Unidos, Alemania y Reino Unido.
Hotel Villa Magna.
'Retail' y residencial, a la cabeza
Los datos, en todo caso, tampoco invitan al pesimismo, En 'retail' y residencial, la inversión fue de 750 millones y 645 millones de euros, respectivamente, destacando, en el primer caso, operaciones como la compra del centro comercial Festival Park por 100 millones en Mallorca, así como la adquisición de una cartera de supermercados Eroski por parte del fondo Invesco por 350 millones. Solo en centros comerciales, durante el primer trimestre de 2015, se transaccionaron operaciones por más de 1.000 millones de euros, una cifra, según los expertos, difícilmente superable.
La inversión en oficinas se situó en 178 millones, lo que supone un descenso del 70% respecto a 2015
En residencial, por su parte, la principal transacción fue la compra por parte de Blackstone de una cartera de 4.500 pisos al Banco Sabadell por 540 millones, que por sí sola supera toda la inversión en residencial de 2015. Además, también han destacado adquisiciones de activos para su reconversión en vivienda, como la antigua sede de la agencia EFE, en la madrileña calle Espronceda, o el edificio situado en la esquina de Gran Vía con Balmes, en Barcelona.
Otro sector que también ha aumentado su volumen de inversión respecto al mismo periodo de 2015 es el logístico, con un total de 142 millones de euros, lo que supone un aumento del 39% respecto al mismo periodo del año anterior. Laoperación más significativa ha sido la compra por parte de Neinver y Colony Capital de una cartera compuesta de 23 activos por 87 millones. Además, en el 'pipeline' del segundo trimestre hay operaciones que hacen indicar que el volumen invertido continuará creciendo.
Desplome de la inversión en oficinas
En cuanto a oficinas, la inversión en este sector se ha situado en torno a 178 millones de euros, lo que supone un descenso del 70% respecto a 2015, consecuencia en gran parte de la escasez de producto disponible. "No obstante, operaciones de compraventa como la del Parque Empresarial Manoteras en Madrid o la sede de Nestlé en Barcelona demuestran que el interés por este segmento no ha decaído", aseguran desde CBRE. "No se han registrado transacciones importantes sobre oficinas o logística, pero existe demanda sobre este tipo de activos que se materializaría durante el resto de 2016", aseguran desde BNP Paribas RE.
Por último, el sector hotelero ha mostrado un buen comportamiento. En total, se han invertido 365 millones en el sector, donde la compra del hotel Villamagna de Madrid por 180 millones ha sido un factor determinante para alcanzar esta cifra.
Desde BNP Paribas Real Estate, destacan una menor actividad por parte de las socimis -grandes protagonistas de la inversión en 2015-, que han realizado menos compras que en el mismo periodo de hace una año, cuando sus planes de adquisición se encontraban aún en fase de dasarrollo. No obstante, para Marco-Gardoqui estas sociedades "siguen muy activas y siguen mirando el mercado, el problema es que no hay producto".
Madrid, área con mayor actividad
Respecto a las áreas más destacadas, Madrid continúa a la cabeza de lainversión inmbiliaria, con un total del 41% de cuota de actividad, mientras que Cataluña pierde el segundo puesto del 'ranking' a favor de País Vasco y Canarias. Desde BNP Paribas Real Estate, se señala la proliferación de localizaciones alternativas que vienen ganando protagonismo en la inversión inmobiliaria. No obstante, Barcelona mantiene su atractivo y los inversores comprarían “a todas luces” activos 'prime' bien posicionados que se ofrecieran en el mercado.
Se mantiene la tendencia a la compresión de rentabilidades, y las oficinas en zonas 'premium' en Madrid reportan 'yields' del 4%, un cuarto de punto menos que a cierre de 2015, mientras que para Barcelona estos datos oscilan entre el 4,25% y el 4,5%, también con presión a la baja.
Con estas cifras, desde BNP Paribas Real Estate estiman que las rentas en todo tipo de inmuebles y localizaciones mantendrán una moderada recuperación, dado que se espera el mantenimiento del crecimiento del consumo. Y es que, pese a las tensiones del mercado de deuda y el panorama político, se percibe una inercia ascendente de la economía española así como de la generación de empleo.
