Para averiguar el importe que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca, basta con usar el simulador del Banco de España si la hemos contratado a tipo fijo y el sistema de amortización pactado es el de cuota constante o sistema de amortización francés. Por ejemplo, una hipoteca de 180.000 euros al 2% a amortizar en 20 años supone pagar cada mes 910,59 euros. Si multiplicamos los 910,59 euros por los 240 meses de plazo, resulta que acabaremos pagando 218.541euros: 180.000 euros de capital y 38.541 de intereses.
La matemática se complica si el interés pactado es variable. La fórmula se basa en sumar un diferencial a un tipo de interés de referencia; euríbor + x% si se pacta este referencial. Si tomamos el último euríbor a un añopublicado por el Banco de España, correspondiente al mes de marzo y tomamos un diferencial del 1%, resulta el siguiente tipo de interés: -0,012% + 1% = 0,988%. Aplicando este valor a la hipoteca del ejemplo, la cuota mensual del primer año es de 827 euros; sin embargo, en la próxima revisión habrá que recalcular la cuota en base al nuevo euríbor a un año del mes de marzo de 2017, que todavía no conocemos. Este futurible provoca que la TAE variable que se usa para comparar hipotecas no sirva de mucho, ya que se basa en hipótesis de escenarios de tipos, no en valores reales.
Los últimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que, de las 33.316 fincas hipotecadas el mes de enero de este año, el 89,8% de las hipotecas se constituyó a tipo variable —siendo el euríbor el referencial pactado en el 94% de los casos—, frente a un 10,2% a tipo fijo, un aumento importante: en enero de 2015, solo un 6% de las hipotecas registradas se fijaba a un tipo de interés fijo, y en 2008 solo el 1,7% de las hipotecas estaba registrado con este interés.
Actualmente, el euríbor no refleja propiamente el coste-beneficio derivado de transacciones reales
La bajada del euríbor en los últimos tiempos y su caída a tasas negativas podría ser la razón última del aumento en la concesión de préstamos de cuota fija. Para las entidades es una forma de garantizarse una rentabilidad en estos momentos, si bien asumen un riesgo que antes recaía en las familias: tipos fijos cercanos al 2% durante varias décadas suponen pérdidas cuando los tipos vuelvan a subir con fuerza. Otra forma de proteger sus márgenes son las nuevas cláusulas cero, que, como explica el experto hipotecario Santiago Cruz, toman varias formas: desde la expresión manuscrita en las escrituras que limita el interés aplicable al 0%, hasta otras versiones que explicitan que un índice de referencia negativo no restará del diferencial mínimo pactado incluyendo las bonificaciones. “Es decir, que el diferencial mínimo es el suelo de la operación” interpreta el experto.
¿Cuáles son los tipos oficiales del mercado hipotecario?
La Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario, recoge los seis actuales tipos de interés oficiales del mercado hipotecario: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España —IRPH de entidades—; el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro; tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años; referencia interbancaria a un año —euríbor—; permuta de intereses o Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años; míbor —hipotecas de antes de enero del 2000—. De todos ellos, básicamente se usan el euríbor y el IRPH de entidades.
¿Y los no oficiales?
En España, se conceden préstamos hipotecarios con otros tipos de referencia, como el euríbor a seis meses o incluso a un mes, caso de las hipotecas multidivisa, que además se referencian al líbor de la divisa si la deuda no se paga en euros. ¿Son legales estos tipos no oficiales? Para el abogado Francisco López, mientras el índice sea objetivo y no dependa de la voluntad del prestamista, en principio sí serían legales, si bien podrían no pasar el control de transparencia por los mismos motivos que las cláusulas suelo o el IRPH.
La metodología de cálculo del euríbor está siendo objeto de revisión
El control de transparencia hace referencia a una garantía para el consumidor mediante la obligación, en abstracto, de que las condiciones generales de la contratación se redacten de tal forma, clara y comprensible, que un consumidor medio pueda llegar a comprender intelectualmente la carga económica que supone para él obligarse mediante la prestación de un consentimiento a un contrato. “El banco debería asegurarse de que el hipotecado entiende la naturaleza del índice no oficial y proporcionarle escenarios comparativos con el euríbor a un año, para que pueda valorar el coste económico del tipo de interés no oficial” interpreta la jurista Cristina Borrallo.
El euríbor plus
La metodología de cálculo del euríbor está siendo objeto de revisión, desde hace meses, por el European Money Markets Institute (EMMI), institución radicada en Bélgica que gestiona este índice de referencia, y formada por las asociaciones bancarias de los Estados Miembros de la eurozona. Realmente, no existe un “euríbor plus” como referencial nuevo: es una nueva fórmula de calcular el existente a un año. Como especifica el doctor en derecho Jose María López, actualmente, el euríbor se calcula partiendo de las comunicaciones efectuadas por determinadas entidades de crédito europeas, que reflejan el tipo de interés al que estarían dispuestas a prestarse fondos en el mercado interbancario. Por tanto, no refleja, propiamente, el coste-beneficio derivado de transacciones reales, efectivamente formalizadas. En todo caso, estas comunicaciones se someten a un código de conducta, se sujetan a un riguroso procedimiento de elaboración y son objeto de seguimiento por un auditor externo.
El euríbor plus es una nueva fórmula de calcular el existenteeuríbor a un año
En puridad no hay sustitución del euríbor por el euríbor plus, sino una nueva metodología de cálculo en base a datos reales de transacciones bancarias y no en previsiones. José María López aclara que estos cambios no son una respuesta del sector bancario al entorno de bajos tipos de interés e intereses negativos, ya que el proceso de revisión metodológica por EMMI comenzó hace años para dar respuesta a las indicaciones del G-20 y de la Junta de Estabilidad Financiera —brazo técnico-financiero del G-20 que publicó en julio de 2014 un informe titulado “Reforming Major Interest Rate Benchmarks”—.
El documento de trabajo del EMMI prevé que el nuevo euríbor plus se conozca el 4 de julio de este año, si bien esta fecha no es definitiva. En principio, hasta 2017 no parece que vaya a aplicarse a las hipotecas, hasta evaluar cómo evoluciona. ¿Pagaremos más o menos por la hipoteca? En palabras de Jose María López, es imposible dar una respuesta, pues la evolución del “nuevo” euríbor dependerá de las transacciones interbancarias reales que se realicen en el futuro, y el futuro no está escrito. Cuando el EMMI publique los primeros valores, podremos hacernos una idea cierta.
En el caso que la nueva metodología encareciera de forma significativa las hipotecas, Borrallo considera que las vías para reclamar de los hipotecados serían limitadas, puesto que por norma se establecerá la nueva fórmula y los bancos se ampararan en la legalidad para alterar todos los préstamos. No obstante, podría cuestionarse judicialmente dicha alteración y ese desequilibrio contractual, en su caso. El tipo de interés de un préstamo hipotecario es el precio de la deuda, al que añadir comisiones y productos vinculados a la deuda. Para saber si “compramos” la deuda cara o barata no nos queda otra que entender la naturaleza de los tipos de referencia, si financiamos a tipo variable.
